Покупатели, купившие недвижимость дома, ожидают, что в Черногории процесс будет аналогичным, а в общих чертах он таков: договор, нотариус, реестр. Различия заключаются в порядке проверок, в том, что нотариус проверяет, а что не проверяет, и в момент движения денег. В этом руководстве изложена последовательность, которой мы следуем при каждой покупке участка, чтобы покупатель знал на каждом этапе, что делается, кем и почему.
Шаг первый: файл перед просмотром
График не просматривается, пока не существует его файл. Файл содержит кадастровую выписку с указанием владельца и всех расходов, условия планирования, показывающие, что можно построить, съемку с границами и уровнями, проверку доступа и проверку коммунальных услуг. У каждого из них есть свой путеводитель на этом сайте, начиная с градостроительных технических условий и обзора участка и границ.
Файл превращает просмотр в подтверждение, а не в открытие. Покупатель стоит на участке, зная ограждающую конструкцию, ориентацию, доступ и стоимость земли, и разговор идет о том, тот ли дом им нужен, а не о том, настоящий ли участок. Каждый участок в наших объявлениях показан вместе с соответствующим файлом.
Шаг второй: предложение и бронирование
Когда покупатель принимает решение, предложение делается на основе файла, и переговоры ведутся о цене и условиях, таких как дата завершения и любые условия, например, регистрация сервитута до завершения. После согласования подписывается соглашение о резервировании и вносится залог, в результате чего участок снимается с продажи на определенный период, пока юрист завершает юридические проверки и подготавливает контракт.
Залог является скромным по сравнению с ценой, и в соглашении указываются обстоятельства, при которых он возвращается, например, неизлечимый дефект правового титула, а также обстоятельства, при которых он хранится. Покупатель должен прочитать этот пункт вместе с юристом перед его подписанием.
Шаг третий: юридические проверки
Юрист подробно изучает право собственности: цепочку владения, любые ипотеки, залоговые права, текущие споры или права третьих лиц, статус совладельцев, если их несколько, а также соответствие участка в договоре и участка на земле. Если участок обслуживается частной полосой, на этом этапе проверяется или создается сервитут, как описано в нашем руководстве по подъездным дорогам и сервитутам.
Проверки также проверяют способность продавца продавать: что подписавшее лицо является зарегистрированным владельцем или имеет действующую доверенность, и что если продавец состоит в браке или имеет компанию, то имеются необходимые согласия. Проблемы, обнаруженные здесь, обычно можно устранить со временем, для чего и нужен период резервирования.
Шаг четвертый: договор и нотариус
Адвокат подготавливает договор на черногорском языке с переводом для покупателя, в котором указываются стороны, кадастровый номер участка, цена, условия оплаты, дата завершения, передача права собственности и любые условия. Стороны подписывают договор у нотариуса, который удостоверяет подписи и личности подписавших. Покупатель, который не может присутствовать, подписывает через представителя по нотариально заверенной доверенности, что является обычным явлением и хорошо работает.
Нотариус заверяет договор; нотариус не проводит комплексную проверку. В этом заключается работа юриста, и именно поэтому проверки проводятся до подписания, а не во время него.
Шаг пятый: оплата
Цена уплачивается на основании сертифицированного контракта в соответствии с соглашением, которое освобождает средства, поскольку право собственности зарегистрировано на имя покупателя. Порядок получения клиентских средств описан на нашей странице почему Черногория. Налог на передачу, нотариальный сбор и регистрационный сбор уплачиваются в один и тот же период, и покупатель должен иметь готовый бюджет для них с суммами, указанными до бронирования.
Покупатель, который платит полную цену на счет продавца до сертификации контракта, отказывается от защиты, которую обеспечивает последовательность действий. Мы не советуем этого делать и не структурируем покупки таким образом.
Шаг шестой: регистрация в кадастре
Заверенный договор передается в кадастр вместе с подтверждающими документами, и кадастр регистрирует покупателя как владельца участка. Покупатель получает кадастровую выписку на свое имя, которая является доказательством права собственности и документом, который потребуется на каждом последующем этапе, от условий планирования на имя покупателя до разрешения на строительство и подключения к инженерным сетям.
Регистрация занимает время, которое зависит от офиса, и адвокат следит за ним до тех пор, пока не будет выдана выписка. Владение участком обычно переходит по контракту или после оплаты, как указано в контракте, поэтому покупатель может начать обследование проекта и работу архитектора до завершения регистрации.
Шаг седьмой: после покупки
С регистрации права собственности начинается цепочка к дому: условия планирования на имя покупателя, если они были выданы продавцу, проектирование, разрешение, подключения и строительство. Служба индивидуального строительства рассматривает это как один проект, и наши руководства по строительству на прибрежном участке и цене строительства на квадратный метр описывают, что будет дальше
.Покупатель, который не собирается строить сразу, имеет зарегистрированный участок с полным файлом, который сохраняет свою ценность гораздо лучше, чем участок, купленный на рукопожатии, и который может быть продан вместе с тем же файлом следующему покупателю.
Что идет не так и как последовательность действий предотвращает это
Неудачи, о которых мы слышим от покупателей, пришедших к нам впоследствии, имеют общую закономерность: залог внесен до того, как были прочитаны условия планировки, полная стоимость уплачена до утверждения договора, участок, купленный у одного из нескольких совладельцев, переулок, который оказался принадлежащим кому-то другому, граница, которой не было там, где была стена. Каждый из них улавливается одним шагом описанной выше последовательности, и ни один из них не улавливается энтузиазмом.
Последовательность действий занимает недели, а не дни, и в этих неделях и заключается защита. Если вы нашли сюжет и хотите знать, на каком этапе последовательности вы находитесь и что еще предстоит сделать, сообщите нам посылку и этап, на котором вы достигли, и мы изложим оставшиеся шаги.