Cumpărătorii care au achiziționat proprietăți la domiciliu se așteaptă ca procesul din Muntenegru să fie similar și, în linii mari, este: un contract, un notar, un registru. Diferențele sunt în ordinea verificărilor, în ceea ce face și nu verifică notarul și în momentul în care banii se mișcă. Acest ghid stabilește succesiunea pe care o urmăm pentru fiecare achiziție de parcelă, astfel încât un cumpărător să știe la fiecare pas ce se face, de către cine și de ce.
Pasul unu: fișierul înainte de vizionare
O parcelă nu este vizualizată până când fișierul său există. Dosarul contine extrasul cadastral in care se arata proprietarul si eventualele taxe, conditiile de amenajare arata ce se poate construi, sondajul cu limite si niveluri, verificarea accesului si verificarea utilitatilor. Fiecare dintre acestea are propriul său ghid pe acest site, începând cu condițiile tehnice urbanistice și rispectarea parcelei și limitele.
Fișierul transformă vizionarea într-o confirmare mai degrabă decât într-o descoperire. Cumpărătorul stă pe teren știind anvelopa construibilă, orientarea, accesul și costul terenului, iar conversația este despre dacă aceasta este casa pe care o doresc, nu despre dacă parcela este reală. Fiecare parcelă din listările noastre este afișată cu fișierul său.
Pasul doi: oferta și rezervarea
Când cumpărătorul decide, se face o ofertă pe baza dosarului, iar negocierea se referă la preț și termeni, precum data de finalizare și orice condiții, de exemplu înregistrarea unei servituți înainte de finalizare. Odată convenit, se semnează un acord de rezervare și se plătește un depozit, care scoate parcela de pe piață pentru o perioadă determinată în timp ce avocatul finalizează verificările legale și pregătește contractul.
Depozitul este modest în raport cu prețul, iar acordul precizează circumstanțele în care este returnat, cum ar fi un defect al titlului care nu poate fi remediat și circumstanțele în care este păstrat. Cumpărătorul ar trebui să citească acea clauză împreună cu avocatul înainte de a semna.
Pasul trei: verificările legale
Avocatul examinează în profunzime titlul: lanțul de proprietate, eventualele ipoteci, garanții, litigii pendinte sau drepturi ale terților, statutul de coproprietari în cazul în care sunt mai mulți și potrivirea dintre parcela din contract și parcela de pe teren. În cazul în care parcela este deservită de o bandă privată, servitutea este verificată sau creată în această etapă, așa cum este explicat în ghidul nostru pentru drumuri de acces și servituți.
Controalele acoperă, de asemenea, capacitatea vânzătorului de a vinde: dacă persoana care semnatează este proprietarul înregistrat sau deține o procură valabilă și că acolo unde vânzătorul este căsătorit sau o societate există consimțământul necesar. Problemele găsite aici sunt de obicei remediabile în timp, pentru care este perioada de rezervare.
Pasul patru: contractul și notarul
Avocatul întocmește contractul în Muntenegru, cu traducere pentru cumpărător, menționând părțile, parcela prin numărul său cadastral, prețul, termenele de plată, data de finalizare, predarea în posesie și orice condiții. Părțile semnează în fața unui notar, care atestă semnăturile și identitatea semnatarilor. Un cumpărător care nu poate participa semnează printr-un reprezentant în baza unei procuri notariale, care este obișnuită și funcționează bine.
Notarul certifică contractul; notarul nu efectuează diligenţa. Aceasta este munca avocatului și motivul pentru care verificările vin mai degrabă înainte de semnare decât la ea.
Pasul cinci: plata
Prețul este plătit în baza contractului certificat, conform unui aranjament care eliberează fondurile pe măsură ce titlul este înregistrat pe numele cumpărătorului. Aranjamentele pentru fondurile clienților sunt descrise pe pagina noastră De ce Muntenegru. Taxa de transfer, onorariul notarial și taxa de înregistrare se plătesc în aceeași perioadă, iar cumpărătorul trebuie să aibă pregătit bugetul pentru acestea, cu sumele stabilite înainte de rezervare.
Un cumpărător care plătește prețul integral în contul vânzătorului înainte ca contractul să fie certificat a renunțat la protecția pe care o oferă secvența. Nu îl sfătuim și nu structurem achizițiile în acest fel.
Pasul șase: înregistrarea în cadastru
Contractul certificat se depune la cadastru cu documentele justificative, iar cadastrul înregistrează cumpărătorul ca proprietar al parcelei. Cumpărătorul primește un extras cadastral în nume propriu, care constituie dovada dreptului de proprietate și documentul la fiecare etapă ulterioară, de la condițiile de planificare în numele cumpărătorului până la autorizația de construire și branșamentele la utilități.
Înregistrarea durează timp care variază în funcție de birou, iar avocatul îl urmărește până la eliberarea extrasului. Posesia terenului trece de obicei la contract sau la plată, după cum se prevede în contract, astfel încât cumpărătorul poate începe sondajul pentru proiectare și lucrarea arhitectului în timp ce înregistrarea se finalizează.
Pasul șapte: după achiziție
Odată cu titlul înregistrat, începe lanțul către o casă: condiții de planificare în numele cumpărătorului dacă au fost eliberate vânzătorului, proiectul, autorizația, branșamentele și construcția. Serviciul de construcție personalizată preia acest lucru ca un singur proiect, iar ghidurile noastre pentru construirea pe un teren de coastă și pentru costurile de construcție pe metru pătrat descriu ce urmează.
Un cumpărător care nu intenționează să construiască dintr-o dată are un teren înregistrat cu dosarul complet, care își păstrează valoarea mult mai bine decât un teren cumpărat printr-o strângere de mână și care poate fi vândut cu același fișier următorului cumpărător.
Ce nu merge bine și cum o împiedică secvența
Eșecurile despre care auzim de la cumpărătorii care au venit la noi după aceea împărtășesc un model: un depozit plătit înainte de a fi citite condițiile de planificare, un preț integral plătit înainte de a fi certificat contractul, un teren cumpărat de la unul dintre mai mulți coproprietari, o bandă care s-a dovedit a aparține altcuiva, o limită care nu era unde se afla zidul. Fiecare dintre aceștia este prins de un pas din secvența de mai sus și niciunul dintre ei nu este prins de entuziasm.
Secvența durează săptămâni, nu zile, iar săptămânile sunt acolo unde se află protecția. Dacă ați găsit o parcelă și doriți să știți unde vă aflați în succesiune și ce rămâne de făcut, spuneți-ne parcela și stadiul în care ați ajuns și vă vom stabili pașii rămași.