Kupujúci, ktorí si kúpili nehnuteľnosť doma, očakávajú, že proces v Čiernej Hore bude podobný a v podstate je to: zmluva, notár, register. Rozdiely sú v poradí kontrol, v tom, čo notár robí a neoveruje a v momente pohybu peňazí. Táto príručka stanovuje postupnosť, ktorú dodržiavame pri každom nákupe pozemku, aby kupujúci v každom kroku vedel, čo, kto a prečo robí.
Prvý krok: súbor pred zobrazením
Zákres sa nezobrazí, kým neexistuje jeho súbor. Spis obsahuje výpis z katastra s vlastníkom a prípadnými poplatkami, plánovacie podmienky, čo sa môže stavať, prieskum s hranicami a úrovňami, kontrolu prístupu a kontrolu inžinierskych sietí. Každý z nich má na tejto stránke svojho vlastného sprievodcu, počnúc urbanistickými technickými podmienkami a prieskumom pozemku a hranicami.
Súbor premení zobrazenie na potvrdenie, nie na objav. Kupujúci stojí na pozemku, pričom pozná stavebnú obálku, orientáciu, prístup a cenu pozemku a rozhovor je o tom, či je to dom, ktorý chcú, nie o tom, či je pozemok skutočný. Každý pozemok na našich záznamoch je zobrazený so súborom.
Krok 2: ponuka a rezervácia
Keď sa kupujúci rozhodne, urobí sa ponuka na základe súboru a rokuje sa o cene a podmienkach, ako je dátum dokončenia a prípadné podmienky, napríklad zápis vecného bremena pred dokončením. Po odsúhlasení je podpísaná rezervačná zmluva a zaplatená záloha, čím sa pozemok na dobu určitú stiahne z trhu, kým právnik dokončí právnu kontrolu a pripraví zmluvu.
Záloha je v pomere k cene skromná a v dohode sú uvedené okolnosti, za ktorých sa vracia, ako napríklad vada vlastníctva, ktorú nemožno odstrániť, a okolnosti, za akých sa uchováva. Kupujúci by si mal pred podpisom prečítať túto doložku s právnikom.
Krok 3: právne kontroly
Právnik do hĺbky skúma vlastníctvo: reťaz vlastníctva, prípadné hypotéky, záložné práva, prebiehajúce spory alebo práva tretích osôb, postavenie spoluvlastníkov, ak sú viacerí, a zhodu medzi balíkom v zmluve a balíkom na zemi. Ak je pozemok obsluhovaný súkromným pruhom, vecné bremeno sa skontroluje alebo vytvorí v tejto fáze, ako je vysvetlené v našom sprievodcovi prístupovými cestami a vecnými bremenami.
Kontroly sa týkajú aj schopnosti predávajúceho predávať: či podpisujúca osoba je registrovaným vlastníkom alebo má platnú plnú moc a či je predávajúci ženatý alebo je to spoločnosť, existujú potrebné súhlasy. Problémy, ktoré sa tu vyskytnú, sú zvyčajne vyliečiteľné časom, na čo slúži obdobie rezervácie.
Štvrtý krok: zmluva a notár
Právnik pripraví zmluvu v čiernohorskom jazyku s prekladom pre kupujúceho s uvedením zmluvných strán, parcely podľa jej katastrálneho čísla, ceny, platobných podmienok, termínu dokončenia, odovzdania držby a prípadných podmienok. Strany podpisujú pred notárom, ktorý osvedčuje podpisy a totožnosť podpisujúcich. Kupujúci, ktorý sa nemôže zúčastniť, podpisuje prostredníctvom zástupcu na základe notárom overeného splnomocnenia, čo je bežné a dobre funguje.
Zmluvu osvedčuje notár; notár náležitú starostlivosť nevykonáva. To je práca právnika a dôvod, prečo kontroly prichádzajú skôr pred podpisom ako pri podpise.
Piaty krok: platba
Cena sa platí na základe certifikovanej zmluvy na základe dohody, ktorá uvoľňuje finančné prostriedky, keďže titul je zaregistrovaný na meno kupujúceho. Opatrenia týkajúce sa finančných prostriedkov klientov sú popísané na našej stránke prečo Čierna Hora. Daň z prevodu, poplatok notárovi a registračný poplatok sa platia v rovnakom termíne a kupujúci by mal mať pripravený rozpočet na ne so sumami stanovenými pred rezerváciou.
Kupujúci, ktorý zaplatí plnú cenu na účet predávajúceho pred potvrdením zmluvy, sa vzdal ochrany, ktorú poskytuje sekvencia. Neradíme to a neštrukturujeme tak nákupy.
Krok šiesty: zápis do katastra
Overená zmluva sa predloží na kataster s dokladmi a kataster zapíše kupujúceho ako vlastníka parcely. Kupujúci dostane na svoje meno výpis z katastra, ktorý je dokladom o vlastníctve a dokladom, ktorý si bude vyžadovať každý ďalší krok, od plánovacích podmienok na meno kupujúceho až po stavebné povolenie a inžinierske siete.
Registrácia si vyžaduje čas, ktorý sa líši v závislosti od kancelárie, a právnik ju dodržiava až do vydania výpisu. Vlastníctvo pozemku zvyčajne prechádza zmluvou alebo platbou, ako je uvedené v zmluve, takže kupujúci môže začať prieskum pre návrh a prácu architekta počas registrácie.
7. krok: po nákupe
S zaregistrovaným vlastníctvom začína reťaz smerom k domu: plánovacie podmienky na meno kupujúceho, ak boli vydané predávajúcemu, projekt, povolenie, prípojky a stavba. Služba zákazkovej výstavby to zachytáva ako jeden projekt a naši sprievodcovia stavbou na pobrežnom pozemku a nákladmi na výstavbu na meter štvorcový popisujú, čo bude nasledovať.
Kupujúci, ktorý nemá v úmysle stavať naraz, má evidovaný pozemok s kompletným spisom, ktorý má oveľa lepšiu hodnotu ako pozemok kúpený na základe potriasania rúk a ktorý možno s tým istým súborom predať ďalšiemu kupujúcemu.
Čo sa pokazí a ako tomu sekvencia zabráni
Neúspechy, o ktorých počúvame od kupujúcich, ktorí k nám prišli neskôr, majú spoločný vzorec: záloha zaplatená pred prečítaním podmienok plánovania, plná cena zaplatená pred certifikáciou zmluvy, pozemok kúpený od jedného z niekoľkých spoluvlastníkov, pruh, ktorý, ako sa ukázalo, patril niekomu inému, hranica, ktorá nebola tam, kde nebol múr. Každý z nich je zachytený jedným krokom vyššie uvedenej sekvencie a žiadny z nich nie je zachytený nadšením.
Sekvencia trvá týždne, nie dni a ochrana spočíva v týždňoch. Ak ste našli pozemok a chcete vedieť, kde sa v poradí nachádzate a čo ešte treba urobiť, povedzte nám o parcele a štádiu, v ktorom ste sa dostali a my stanovíme zvyšné kroky.