Gli acquirenti che hanno acquistato una proprietà in patria si aspettano che il processo in Montenegro sia simile, e in sintesi è: un contratto, un notaio, un registro. Le differenze stanno nell'ordine dei controlli, in quello che fa e non verifica il notaio, nel momento in cui si muove il denaro. Questa guida definisce la sequenza che seguiamo per ogni acquisto di terreno, in modo che l'acquirente sappia in ogni fase cosa viene fatto, da chi e perché.
Primo passo: il file prima della visione
Un grafico non viene visualizzato finché non esiste il relativo file. Il fascicolo contiene l'estratto catastale con indicazione del proprietario e degli eventuali oneri, le condizioni urbanistiche con evidenza di quanto edificabile, il rilievo con confini e livelli, la verifica degli accessi e la verifica delle utenze. Ognuno di questi ha una propria guida su questo sito, a partire dalle condizioni tecniche urbanistiche e dal rilievo e perimetrazione del lotto.
Il file trasforma la visione in una conferma piuttosto che in una scoperta. L'acquirente si trova sul terreno conoscendo l'involucro edificabile, l'orientamento, l'accesso e il costo del terreno, e la conversazione riguarda se questa è la casa che desidera, non se il terreno è reale. Ogni appezzamento sui nostri elenchi viene mostrato con il suo file.
Secondo passo: l'offerta e la prenotazione
Quando l'acquirente decide, viene fatta un'offerta sulla base della pratica, e la trattativa riguarda il prezzo e i termini, come la data di completamento ed eventuali condizioni, ad esempio la registrazione di una servitù prima del completamento. Una volta concordato, viene firmato un contratto di prenotazione e versato un acconto, che toglie l'appezzamento dal mercato per un periodo determinato mentre l'avvocato completa i controlli legali e prepara il contratto.
Il deposito è modesto rispetto al prezzo e l'accordo indica le circostanze in cui viene restituito, ad esempio un difetto di proprietà che non può essere sanato, e le circostanze in cui viene conservato. L'acquirente dovrebbe leggere tale clausola con l'avvocato prima di firmare.
Terza fase: i controlli legali
L'avvocato esamina approfonditamente il titolo: la catena di proprietà, eventuali ipoteche, privilegi, controversie pendenti o diritti di terzi, lo status di comproprietari ove ve ne siano più, e la corrispondenza tra la parcella in contratto e la parcella a terra. Laddove il lotto è servito da una corsia privata, la servitù viene verificata o creata in questa fase, come spiegato nella nostra guida alle strade di accesso e servitù.
Le verifiche riguardano anche la capacità di vendere del venditore: che chi firma sia il proprietario registrato o sia titolare di una procura valida, e che qualora il venditore sia sposato o sia una società esistano i necessari consensi. I problemi riscontrati qui sono generalmente risolvibili con il tempo, ed è a questo che serve il periodo di prenotazione.
Quarta fase: il contratto e il notaio
L'avvocato prepara il contratto in montenegrino, con una traduzione per l'acquirente, indicando le parti, il terreno con il suo numero catastale, il prezzo, i termini di pagamento, la data di completamento, la consegna del possesso ed eventuali condizioni. Le parti firmano davanti a un notaio, che certifica le firme e l'identità dei firmatari. Un acquirente che non può presenziare firma tramite un rappresentante con procura notarile, che è comune e funziona bene.
Il notaio certifica il contratto; il notaio non svolge la due diligence. Questo è il lavoro dell'avvocato e il motivo per cui gli assegni vengono prima della firma e non lì.
Passaggio cinque: pagamento
Il prezzo viene pagato a fronte del contratto certificato, in base a un accordo che libera i fondi poiché il titolo è registrato a nome dell'acquirente. Le modalità per i fondi dei clienti sono descritte nella nostra pagina perché Montenegro. L'imposta di trasferimento, l'onorario del notaio e l'imposta di registro vengono pagate nello stesso periodo e l'acquirente deve avere pronto il relativo budget, con gli importi stabiliti prima della prenotazione.
Un acquirente che paga l'intero prezzo sul conto del venditore prima che il contratto venga certificato ha rinunciato alla protezione fornita dalla sequenza. Noi non lo consigliamo e non strutturiamo gli acquisti in questo modo.
Sesto passo: registrazione nel catasto
Il contratto certificato viene presentato al catasto con i documenti giustificativi e il catasto registra l'acquirente come proprietario del lotto. L'acquirente riceve un estratto catastale a proprio nome, che costituisce la prova della proprietà e il documento che richiederà ogni passaggio successivo, dalle condizioni di pianificazione a nome dell'acquirente al permesso di costruire e agli allacci dei servizi.
La registrazione richiede tempi che variano a seconda dell'ufficio, e l'avvocato la segue fino al rilascio dell'estratto. Il possesso del terreno di solito passa al contratto o al pagamento, come prevede il contratto, quindi l'acquirente può iniziare il rilievo per la progettazione e il lavoro dell'architetto mentre viene completata la registrazione.
Settimo passo: dopo l'acquisto
Con il titolo registrato inizia la catena verso la casa: le condizioni di progettazione a nome dell'acquirente se rilasciate al venditore, il progetto, il permesso, gli allacciamenti e la costruzione. Il servizio di costruzione personalizzata considera questo come un unico progetto e le nostre guide alla costruzione su un terreno costiero e ai costi di costruzione per metro quadrato descrivono ciò che viene dopo.
Un acquirente che non intende costruire subito ha un terreno registrato con la sua cartella completa, che mantiene il suo valore molto meglio di un terreno acquistato con una stretta di mano e che può essere venduto con la stessa cartella al prossimo acquirente.
Cosa va storto e come la sequenza lo previene
I fallimenti di cui sentiamo parlare dagli acquirenti che si sono rivolti a noi in seguito condividono uno schema: un acconto pagato prima che le condizioni di pianificazione fossero lette, un prezzo intero pagato prima che il contratto fosse certificato, un terreno acquistato da uno dei tanti comproprietari, una strada che si è rivelata appartenere a qualcun altro, un confine che non era dove si trovava il muro. Ognuno di questi è catturato da un passaggio della sequenza sopra e nessuno di loro è catturato dall'entusiasmo.
La sequenza richiede settimane, non giorni, ed è nelle settimane che risiede la protezione. Se hai trovato una trama e vuoi sapere a che punto della sequenza ti trovi e cosa resta da fare, indicaci il lotto e la fase che hai raggiunto e noi indicheremo i passaggi rimanenti.