Chiedete a tre persone in Montenegro quanto costa costruire una villa al metro quadrato e otterrete tre cifre diverse la metà, ognuna onesta, perché ognuna conta cose diverse. Il numero è utile solo quando sai cosa c'è al suo interno. Questa guida suddivide il budget di una villa nelle sue parti, spiega quali parti il terreno decide prima che esista il progetto e mostra come stilare un preventivo per un cliente prima che si impegni con il terreno.
Qual è il costo al metro quadrato?
La figura di un costruttore copre tipicamente la casa: le fondamenta su un terreno ragionevolmente pianeggiante, la struttura, il tetto, i muri e le finestre esterne, le pareti interne, gli impianti e un livello standard di finiture. Tutto ciò che non è la casa è spesso al di fuori di essa, e su un terreno montenegrino tutto ciò che non è la casa può costituire una larga parte del tutto:
- Lavori di terreno: scavo in roccia, muri di sostegno, terrazzamenti e drenaggio su un pendio
- Lavori esterni: la piscina, i terrazzi, i muri del giardino, il vialetto e il parcheggio
- Utenze: il cavo, il tubo, la pompa, il serbatoio o il sistema settico dal cancello alla casa
- Onorari professionali: il rilievo, la relazione geotecnica, la progettazione, il permesso e la supervisione
- Fit-out: cucina, armadi, aria condizionata, illuminazione e arredamento su misura del cliente
Un acquirente che confronta due preventivi deve sapere quale di questi include ciascuno. Li riportiamo tutti in un'unica tabella in modo che il confronto sia tra ville finite, ovvero ciò che il cliente sta acquistando. Il servizio che gestisce la catena è descritto nella nostra pagina perché Montenegro.
Quali parti decide la trama?
Le fondamenta e i servizi, prima che qualsiasi architetto abbia tracciato una linea. Un terreno pianeggiante su terreno vicino alla strada, con i servizi al cancello, porta poco di entrambi. Un terreno ripido su roccia calcarea duecento metri sopra la strada principale, con la vista che ne giustifica il prezzo, porta molto: tagliare e riempire la roccia, muri di sostegno che sono strutture a pieno titolo, una lunga trincea per il cavo e il tubo e spesso una pompa per l'acqua.
Per questo motivo nel nostro metodo le condizioni di progettazione, il rilievo livellato e il rilievo geotecnico vengono prima dell'acquisto. Dicono all'ingegnere quanto costerà il terreno e il terreno è la parte del budget che non può essere eliminata dalla progettazione. La nostra guida per costruire su un terreno costiero attraversa la roccia, il pendio e l'accesso che definiscono questa parte della figura.
In che modo il disegno sposta il numero?
Una volta conosciuta la trama, il design definisce la maggior parte del resto. Gli elementi che muovono maggiormente la figura, in ordine approssimativamente decrescente:
- La superficie e il numero di piani limitati dalle condizioni di pianificazione
- La piscina: le sue dimensioni, se è scavata nella roccia e se è su un terrazzo che necessita di una propria struttura
- Le vetrate: le grandi aperture rivolte al mare costano di più da acquistare e di più da ombreggiare e isolare
- La forma del tetto: tetto piano con terrazza, tetto a falde con tegole locali, o negli insediamenti protetti una forma prescritta
- La struttura: l'ingegneria in pendio e le norme sismiche applicabili lungo la costa
- Le finiture: rivestimenti in pietra, falegnameria, pavimenti e bagni secondo lo standard richiesto dal cliente
Un buon architetto progetta rispettando un budget e un brief e il primo incontro di progettazione è il momento in cui i due si riconciliano. I clienti che arrivano con una fotografia di riferimento e una figura, e sono aperti su entrambi, ottengono una casa che corrisponde ad entrambi.
Quali sono i costi di finitura e allestimento rispetto alla scocca?
L'involucro di una villa, la sua struttura e il suo involucro, rappresentano una parte abbastanza prevedibile del budget per una data dimensione e terreno. Nelle finiture e negli allestimenti si apre la gamma, perché una cucina può costare quanto costa un'auto o quanto costa un appartamento, e lo stesso vale per i bagni, i pavimenti e l'illuminazione. Chiediamo anticipatamente ai clienti di scegliere uno standard di riferimento e prezziamo le finiture in base ad esso, in modo che la cifra per metro quadrato all'inizio sia sempre quella finale.
L'aria salmastra e il caldo estivo rendono alcune scelte pratiche piuttosto che estetiche: falegnameria di tipo marino, fissaggi inossidabili, sistemi di intonaco realizzati per la costa e ombreggiature che funzionano. Costano più degli equivalenti interni e consentono di risparmiare sui costi di manutenzione in pochi anni.
Come si inseriscono tasse, permessi e supervisione?
Il rilievo, la relazione geotecnica, la progettazione architettonica e ingegneristica, i canoni autorizzativi e la supervisione indipendente in corso d'opera rappresentano una quota modesta del totale e la quota che maggiormente tutela il resto. Una progettazione che legge correttamente le condizioni di pianificazione evita una riprogettazione in fase di autorizzazione; un supervisore che controlla l'armatura prima che venga gettato il calcestruzzo evita un muro che deve essere abbattuto. Non citiamo una build senza di essi e non consigliamo a un cliente di costruire senza di essi.
I costi di allacciamento e i lavori per le utenze si trovano nella stessa parte della tabella, e la nostra guida alle allacciamenti delle utenze spiega cosa li muove.
Quanto tempo richiede una costruzione e quanto costa il tempo?
Una villa con piscina su un pendio costiero richiede una stagione di costruzione o più dal primo scavo alla consegna delle chiavi, a seconda del terreno, delle dimensioni e delle finiture, dopo una fase di progettazione e autorizzazione misurata in mesi. Il calendario è importante per il budget perché i prezzi dei materiali e della manodopera cambiano, e una costruzione in stallo per una stagione costa più di una in funzione. Il servizio di costruzione personalizzata pianifica il calendario dalle condizioni di pianificazione in poi e il contratto con l'appaltatore fissa il prezzo per l'ambito all'inizio.
Come viene pagata una costruzione dall'estero?
In più fasi, a fronte del lavoro completato e confermato dal supervisore indipendente, nell'ambito di un contratto con un appaltatore registrato. I fondi del cliente vengono rilasciati fase dopo fase non appena il supervisore approva, il che protegge il cliente dal pagare per il lavoro non svolto e l'appaltatore dall'attesa del lavoro svolto. Le modalità per i fondi dei clienti sono descritte nella pagina perché Montenegro.
Come facciamo un preventivo prima dell'acquisto del terreno?
Dalle condizioni di pianificazione, che danno la casa massima; dal rilievo con livelli e dal rilievo geotecnico, che danno le basi; dalle utenze al cancello; da uno standard di riferimento per le finiture; e dai prezzi attuali di un appaltatore con cui abbiamo lavorato. Il risultato è un budget complessivo, con in più il prezzo del terreno, che il cliente confronta con le ville finite nello stesso posto.
Secondo questo confronto una trama come quella che presentiamo in Baia di Kotor ha senso oppure no, e noi diciamo quale. Per un terreno che hai trovato altrove, inviaci il numero del lotto e prepareremo lo stesso preventivo, in modo che la cifra al metro quadrato che porti nella trattativa sia quella comprensiva di tutto.