اسأل ثلاثة أشخاص في الجبل الأسود عن تكلفة بناء فيلا لكل متر مربع، وستحصل على ثلاثة أرقام تختلف بمقدار النصف، كل منهم صادق، لأن كل واحد منهم يحسب أشياء مختلفة. الرقم مفيد فقط عندما تعرف ما بداخله. يقسم هذا الدليل ميزانية الفيلا إلى أجزائها، ويشرح الأجزاء التي تقررها قطعة الأرض قبل وجود التصميم ويوضح كيف نبني تقديرًا للعميل قبل أن يلتزم بالأرض.
ما هي تكلفة المتر المربع؟
عادةً ما يغطي رقم البناء المنزل: الأساسات على أرض مسطحة بشكل معقول، والهيكل، والسقف، والجدران والنوافذ الخارجية، والجدران الداخلية، والمنشآت، والمستوى القياسي للتشطيبات. كل ما لا يمثل المنزل غالبًا ما يكون خارجه، وفي قطعة أرض في الجبل الأسود، كل ما لا يمثل المنزل يمكن أن يمثل حصة كبيرة من الكل:
- الأعمال الأساسية: الحفر في الصخور، والجدران الاستنادية، والمدرجات والصرف على المنحدر
- الأعمال الخارجية: المسبح، المدرجات، جدران الحديقة، الممر والموقف
- المرافق: الكابل، الأنبوب، المضخة، الخزان أو نظام الصرف الصحي من البوابة إلى المنزل
- الرسوم المهنية: المسح والتقرير الجيوتقني والتصميم والترخيص والإشراف
- التجهيزات: المطبخ، وخزائن الملابس، وتكييف الهواء، والإضاءة، والأثاث وفقًا لمعايير العميل
يحتاج المشتري الذي يقارن بين عرضين إلى معرفة أي من هذه الأسعار يتضمنه كل منهما. ونقوم بإقتباسها كلها في جدول واحد بحيث تكون المقارنة بين الفلل الجاهزة وهو ما يشتريه العميل. الخدمة التي تدير السلسلة موصوفة في صفحة لماذا مونتينيغرو الخاصة بنا.
ما هي الأجزاء التي تحددها الحبكة؟
الأساسات والمرافق، قبل أن يرسم أي مهندس معماري خطًا. وقطعة أرض مسطحة على الأرض بالقرب من الطريق، مع وجود الخدمات عند البوابة، لا تحمل سوى القليل من أي منهما. قطعة أرض شديدة الانحدار على الحجر الجيري على بعد مائتي متر فوق الطريق الرئيسي، مع منظر يبرر سعرها، تحمل الكثير: قطع وملء الصخور، وجدران استنادية هي هياكل في حد ذاتها، وخندق طويل للكابل والأنبوب وغالبًا ما تكون مضخة للمياه.
لهذا السبب تأتي شروط التخطيط والمسح بالمستويات والمسح الجيوتقني قبل الشراء في طريقتنا. يخبرون المهندس بتكلفة الأرض، والأرض هي جزء من الميزانية الذي لا يمكن تصميمه بعيدًا. دليلنا للبناء على قطعة أرض ساحلية يمر عبر الصخر والمنحدر والمدخل الذي يحدد هذا الجزء من الشكل.
كيف يحرك التصميم الرقم؟
بمجرد معرفة قطعة الأرض، يحدد التصميم معظم الباقي. العناصر التي تحرك الشكل أكثر، بترتيب تنازلي تقريبًا:
- مساحة الطابق وعدد الطوابق التي تحددها شروط التخطيط
- المسبح: حجمه، وما إذا كان مقطوعًا في الصخر، وما إذا كان على شرفة يحتاج إلى هيكل خاص به
- التزجيج: الفتحات الكبيرة المطلة على البحر تكلف أكثر للشراء وأكثر للتظليل والعزل
- شكل السقف: سقف مسطح مع شرفة، أو سقف مائل مع بلاط محلي، أو في المستوطنات المحمية شكل محدد
- الهيكل: الهندسة على المنحدر والقواعد الزلزالية المطبقة على طول الساحل
- التشطيبات: الكسوة الحجرية والنجارة والأرضيات والحمامات حسب المستوى الذي يريده العميل
يصمم المهندس المعماري الجيد وفقًا للميزانية بالإضافة إلى الإيجاز، ويكون اجتماع التصميم الأول هو المكان الذي يتم فيه التوفيق بين الاثنين. العملاء الذين يأتون مع صورة مرجعية وشخصية، ويكونون منفتحين بشأن كليهما، يحصلون على منزل يطابق كليهما.
ما هي تكلفة التشطيبات والتجهيز بالنسبة للهيكل؟
يعد هيكل الفيلا، وهيكلها ومغلفها، جزءًا يمكن التنبؤ به إلى حد ما من الميزانية لمساحة وأرضية معينة. التشطيبات والتجهيزات هي المكان الذي يفتح فيه النطاق، لأن المطبخ يمكن أن يكلف ما تكلفه السيارة أو ما تكلفه الشقة، وينطبق الشيء نفسه على الحمامات والأرضيات والإضاءة. نطلب من العملاء في وقت مبكر اختيار معيار مرجعي، ونقوم بتسعير التشطيبات وفقًا له، بحيث يظل الرقم لكل متر مربع في البداية هو الرقم في النهاية.
يجعل الهواء المالح وحرارة الصيف بعض الاختيارات عملية وليست جمالية: نجارة من الدرجة البحرية، ومثبتات مقاومة للصدأ، وأنظمة تقديم مصنوعة للساحل والتظليل الذي يعمل. إنها تكلف أكثر من نظيراتها الداخلية وتوفر تكاليف الصيانة في غضون بضع سنوات.
كيف تتناسب الرسوم والتصاريح والإشراف؟
المسح والتقرير الجيوتقني والتصميم المعماري والهندسي ورسوم التصاريح والإشراف المستقل أثناء الأعمال هي حصة متواضعة من الإجمالي والحصة الأكثر حماية للباقي. إن التصميم الذي يقرأ شروط التخطيط بشكل صحيح يتجنب إعادة التصميم في مرحلة التصريح؛ المشرف الذي يتحقق من التسليح قبل صب الخرسانة يتجنب الجدار الذي يجب أن ينهار. نحن لا نقتبس بناءًا بدونها ولا ننصح العميل بالبناء بدونها.
توجد رسوم التوصيل وأعمال المرافق في نفس الجزء من الجدول، ويوضح دليلنا توصيل المرافق ما يحركها.
كم من الوقت يستغرق البناء، وما هي تكلفة الوقت؟
تستغرق الفيلا التي تحتوي على مسبح على منحدر ساحلي موسم بناء أو أكثر من أول عملية حفر إلى المفاتيح، اعتمادًا على الأساس والحجم والتشطيبات، بعد مرحلة التصميم والترخيص التي يتم قياسها بالأشهر. التقويم مهم بالنسبة للميزانية لأن أسعار المواد والعمالة تتحرك، والبناء الذي يتوقف لموسم واحد يكلف أكثر من البناء الذي يستمر. تقوم خدمة البناء المخصص بتخطيط التقويم بدءًا من شروط التخطيط فصاعدًا، ويحدد العقد المبرم مع المقاول سعر النطاق في البداية.
كيف يتم دفع تكاليف البناء من الخارج؟
على مراحل، مقابل العمل المنجز والتأكيد عليه من قبل المشرف المستقل، بموجب عقد مع مقاول مسجل. يتم تحرير أموال العميل مرحلة بعد مرحلة عندما يقوم المشرف بالتوقيع، مما يحمي العميل من الدفع مقابل العمل الذي لم يتم إنجازه والمقاول من انتظار العمل المنجز. تم وصف الترتيبات الخاصة بأموال العملاء في صفحة لماذا مونتينيغرو.
كيف نقوم بعمل تقدير قبل شراء قطعة الأرض؟
من شروط التخطيط التي تعطي الحد الأقصى للمنزل؛ من المسح مع المستويات والمسح الجيوتقني، الذي يعطي الأساس؛ من المرافق عند البوابة؛ من معيار مرجعي للتشطيبات؛ ومن الأسعار الحالية للمقاول الذي عملنا معه. والنتيجة هي ميزانية شاملة، مع سعر قطعة الأرض في الأعلى، والذي يقارنه العميل بالفيلات الجاهزة في نفس المكان.
في هذه المقارنة، تكون حبكة مثل تلك التي نقدمها في خليج كوتور منطقية أو غير منطقية، ونحن نقول أيهما. بالنسبة لقطعة أرض وجدتها في مكان آخر، أرسل إلينا رقم قطعة الأرض وسنقوم بإعداد نفس التقدير، بحيث يكون الرقم لكل متر مربع الذي تحمله في التفاوض هو الرقم الذي يشمل كل شيء.