Pregúntale a tres personas en Montenegro cuánto cuesta construir una villa por metro cuadrado y obtendrás tres cifras que difieren a la mitad, cada una de ellas honesta, porque cada una cuenta cosas diferentes. El número sólo es útil una vez que sabes lo que hay dentro. Esta guía divide el presupuesto de una villa en sus partes, explica qué partes decide la parcela antes de que exista el diseño y muestra cómo elaboramos un presupuesto para un cliente antes de que se comprometa con el terreno.
¿Qué hay dentro del coste por metro cuadrado?
La figura de un constructor cubre típicamente la casa: los cimientos sobre un terreno razonablemente plano, la estructura, el techo, las paredes exteriores y ventanas, las paredes interiores, las instalaciones y un nivel estándar de acabados. Todo lo que no es la casa suele estar fuera de ella, y en una parcela montenegrina todo lo que no es la casa puede ser una gran parte del todo:
- Calimentación: excavación en roca, muros de contención, terrazas y drenaje en pendiente
- Obras exteriores: la piscina, las terrazas, los muros del jardín, la entrada de vehículos y el aparcamiento
- Utilidades: el cable, la tubería, la bomba, el tanque o el sistema séptico desde el portón hasta la casa
- Honorarios profesionales: el estudio, el informe geotécnico, el diseño, el permiso y la supervisión
- Equipamiento: cocina, armarios, climatización, iluminación y mobiliario a medida del cliente
Un comprador que compara dos cotizaciones necesita saber cuál de ellas incluye cada una. Los citamos todos en una tabla para que la comparación sea entre chalets terminados, que es lo que está comprando el cliente. El servicio que gestiona la cadena se describe en nuestra página Por qué Montenegro.
¿Qué partes decide la trama?
Las bases y los servicios públicos, antes de que ningún arquitecto haya trazado una línea. Una parcela plana en un terreno cerca de la carretera, con los servicios en la puerta, ofrece poco de ambas cosas. Un terreno empinado de piedra caliza a doscientos metros por encima de la carretera principal, con una vista que justifica su precio, conlleva mucho: corte y relleno de roca, muros de contención que son estructuras en sí mismos, una larga zanja para el cable y la tubería y, a menudo, una bomba para el agua.
Es por eso que las condiciones de planificación, el estudio con niveles y el estudio geotécnico vienen antes de la compra en nuestro método. Le dicen al ingeniero cuánto costará el terreno, y el terreno es la parte del presupuesto que no se puede eliminar. Nuestra guía para construir en una parcela costera recorre la roca, el talud y el acceso que configuran esta parte de la figura.
¿Cómo mueve el diseño el número?
Una vez conocida la trama, el diseño fija la mayor parte del resto. Los elementos que más mueven la figura, en orden aproximadamente descendente:
- La superficie construida y el número de plantas que limitan las condiciones de planificación
- La piscina: su tamaño, si está excavada en la roca y si está en una terraza que necesita una estructura propia
- El acristalamiento: las grandes aberturas que dan al mar cuestan más comprar y más dar sombra y aislar
- La forma del tejado: tejado plano con terraza, tejado inclinado con tejas locales o, en asentamientos protegidos, una forma prescrita
- La estructura: la ingeniería en pendiente y para las reglas sísmicas que se aplican a lo largo de la costa
- Los acabados: revestimientos de piedra, carpinterías, suelos y baños al gusto del cliente
Un buen arquitecto diseña tanto con un presupuesto como con unas instrucciones, y en la primera reunión de diseño es donde ambos se reconcilian. Los clientes que vienen con una fotografía de referencia y una figura, y son abiertos sobre ambas, obtienen una casa que coincide con ambas.
¿Cuánto cuestan los acabados y el equipamiento en relación con la estructura?
La estructura de una villa, su estructura y envolvente, es una parte bastante predecible del presupuesto para un tamaño y un terreno determinados. Los acabados y el equipamiento es donde se abre la oferta, porque una cocina puede costar lo que cuesta un coche o lo que cuesta un piso, y lo mismo ocurre con los baños, los suelos y la iluminación. Pedimos a los clientes que elijan desde el principio un estándar de referencia y le fijamos el precio de los acabados, de modo que la cifra por metro cuadrado al principio siga siendo la cifra al final.
El aire salado y el calor del verano hacen que algunas opciones sean más prácticas que estéticas: carpintería de calidad marina, fijaciones de acero inoxidable, sistemas de enlucido hechos para la costa y sombras que funcionan. Cuestan más que sus equivalentes en el interior y ahorran costos de mantenimiento en unos pocos años.
¿Cómo encajan las tarifas, los permisos y la supervisión?
El estudio, el informe geotécnico, el diseño arquitectónico y de ingeniería, los derechos de permiso y la supervisión independiente durante las obras son una parte modesta del total y la parte que más protege al resto. Un diseño que lee correctamente las condiciones de planificación evita un rediseño en la etapa de permiso; un supervisor que controla el refuerzo antes de verter el hormigón evita un muro que tiene que derrumbarse. No cotizamos una construcción sin ellos y no aconsejamos a un cliente que construya sin ellos.
Las tarifas de conexión y los trabajos para los servicios públicos se encuentran en la misma parte de la tabla, y nuestra guía para conectar servicios públicos explica qué los mueve.
¿Cuánto tiempo lleva una construcción y cuánto cuesta el tiempo?
Una villa con piscina en una ladera costera tarda una temporada de construcción o más desde la primera excavación hasta las claves, dependiendo de los cimientos, el tamaño y los acabados, después de una fase de diseño y permiso que se mide en meses. El calendario es importante para el presupuesto porque los precios de los materiales y la mano de obra varían, y una construcción que se detiene durante una temporada cuesta más que una que se ejecuta. El servicio de construcción personalizada planifica el calendario a partir de las condiciones de planificación y el contrato con el contratista fija el precio del alcance desde el principio.
¿Cómo se paga una construcción desde el extranjero?
Por etapas, contra el trabajo completado y confirmado por el supervisor independiente, bajo un contrato con un contratista registrado. Los fondos del cliente se liberan etapa por etapa a medida que el supervisor aprueba, lo que protege al cliente de pagar por el trabajo no realizado y al contratista de esperar por el trabajo realizado. Los acuerdos para los fondos de los clientes se describen en la página Por qué Montenegro.
¿Cómo elaboramos un presupuesto antes de comprar el terreno?
De las condiciones de planificación, que dan la casa máxima; del levantamiento con niveles y del levantamiento geotécnico, que dan las bases; de los servicios públicos en la puerta; de una norma de referencia para los acabados; y de los precios actuales de un contratista con el que hemos trabajado. El resultado es un presupuesto para el conjunto, con el precio de la parcela encima, que el cliente compara con villas terminadas en el mismo lugar.
En esa comparación una trama como la que presentamos en Bahía de Kotor tiene sentido o no, y decimos cuál. Para un terreno que hayas encontrado en otro lugar, envíanos el número de parcela y prepararemos el mismo presupuesto, para que la cifra por metro cuadrado que lleves a la negociación sea una que incluya todo.