La primera pregunta que nos hacemos sobre cualquier trama no es cuál es la vista sino cómo se llega a ella, y si el carril por el que se llega pertenece a alguien que pueda cerrarla. En la costa montenegrina la respuesta suele ser que pertenece a un vecino, o a los descendientes de la familia que alguna vez fue propietaria de toda la ladera, y que el derecho a utilizarla nunca ha sido escrito. Esta guía explica cómo funciona el acceso legal, cómo comprobarlo y cómo protegerlo antes de comprar.
¿Por qué el acceso es el primer control?
Porque de ello dependen las condiciones urbanísticas, la autorización y el valor de la parcela. Las condiciones nombran la carretera desde la que se sirve el paquete. El permiso exige que se pueda llegar a la parcela desde una vía pública, directamente o sobre un derecho registrado. Y un terreno al que no se puede acceder legalmente no se puede construir, no se puede vender como terreno edificable y no se puede conectar a servicios públicos cuyos cables y tuberías deben cruzar el mismo carril. Todas las demás comprobaciones se basan en esta, por lo que se encuentra en la parte superior de nuestra debida diligencia junto con la búsqueda de títulos descrita en nuestra página Por qué Montenegro.
¿Vía pública, vía privada o algo intermedio?
El catastro registra los caminos como parcelas. Un camino público es una parcela de propiedad pública, y la parcela que lo toca tiene acceso por derecho. Un carril que forma parte de la parcela de un vecino es privado, por mucho tiempo que el pueblo haya caminado por él. Entre los dos hay carriles registrados como parcelas separadas de propiedad conjunta de varias familias, que se crearon cuando se dividió una ladera y son de derecho privado y compartidas en la práctica.
El plano del topógrafo muestra el carril físico; el catastro muestra quién es el propietario. Cuando se leen los dos juntos, la mayoría de las tramas caen en uno de tres casos: acceso directo a una vía pública, que es sencillo; acceso por carril privado con servidumbre registrada, lo cual está bien; o acceso por carril privado sin derecho registrado, que es el caso del que trata esta guía. Nuestra guía para levantamiento de parcelas y límites explica cómo se obtiene el levantamiento.
¿Qué es una servidumbre y cómo se crea?
Una servidumbre, llamada servidumbre en la práctica montenegrina, es un derecho registrado en el catastro que permite al propietario de una parcela utilizar parte de otra para un fin determinado: paso a pie, paso con vehículos, tendido de una tubería de agua o de un cable eléctrico, drenaje de agua. Se crea mediante un acuerdo entre los propietarios de las dos parcelas, firmado ante notario y registrado frente a ambas parcelas de modo que vincula a todos los futuros propietarios de cada una.
El acuerdo establece el recorrido, generalmente trazado en el levantamiento, el ancho, los fines y cualquier compensación. Una servidumbre bien redactada para una parcela de villa cubre los vehículos, el tráfico de construcción durante las obras y los servicios públicos, porque un derecho de paso a pie no da derecho a cavar una zanja para pasar un cable.
¿Qué pasa cuando el vecino no firma?
Una parcela sin acceso a una vía pública tiene vía legal para obtener el paso necesario por terrenos vecinos, con compensación al vecino, mediante un procedimiento ante el tribunal o la autoridad competente. Existe, funciona y es lento e impredecible. Un comprador que compra una parcela sin salida al mar confiando en ella ha comprado un procedimiento, no una parcela.
Nuestro consejo es simple: asegurar la servidumbre por acuerdo antes de la compra, o condicionar la compra a ella, de modo que el vendedor tenga todos los motivos para ayudar a obtener la firma del vecino. Los vendedores que han vivido en la aldea durante décadas normalmente pueden conseguir en una semana lo que un comprador extranjero no podría conseguir en un año.
¿Quién mantiene un carril privado?
Una servidumbre registrada da derecho a pasar; No dice por sí solo quién repara el hormigón después de la lluvia invernal o quién limpia el muro caído. El acuerdo puede establecer esto, y debería hacerlo, porque un camino compartido por cuatro villas y un agricultor es un camino sobre el que alguien discutirá. Los carriles compartidos registrados como una parcela conjunta son mantenidos por los copropietarios, y comprar una participación en la parcela del carril, donde el vendedor posee una, suele ser el acuerdo más limpio de todos.
¿Cómo interactúa el acceso con las obras?
El tráfico en la construcción es más intenso y ancho que el de un automóvil, y una servidumbre de paso no siempre permite el paso de una hormigonera o una grúa. Antes de comprar trazamos el recorrido con un constructor y confirmamos lo que puede llegar al sitio, y se redacta la servidumbre para cubrir el tráfico de construcción mientras duren las obras. Cuando el carril es físicamente demasiado estrecho, en el mismo documento se acuerda un acuerdo temporal con el vecino para las obras.
Los carriles empinados también llevan los servicios públicos. El cable eléctrico y la tubería de agua discurren por una zanja a lo largo del carril, y la servidumbre deberá permitirlo. Nuestra guía para conectar servicios públicos explica el lado práctico.
¿Qué situaciones deberían hacer que un comprador se detenga?
Una breve lista de nuestros propios archivos:
- Un carril que es parte de la parcela de un vecino sin servidumbre, y un vecino que no está disponible o no quiere
- Un carril propiedad de muchos herederos de un patrimonio indiviso, de modo que ninguna persona pueda firmar
- Una servidumbre que permite el paso únicamente a pie, para una parcela que necesita vehículos y servicios
- Un camino público planificado en el documento de planificación que no ha sido construido y no tiene acceso actual
- Un carril que cruza terreno en una zona protegida donde está restringido el ensanchamiento o la excavación de zanjas
Cada uno tiene solución en algunos casos y en otros no, y el momento de averiguarlo es antes del depósito. Las parcelas que no pasan esta verificación se encuentran en la parte inferior del rango de precios en todos los municipios, como explica nuestra guía de precios de la tierra por municipio, y son baratas por una razón.
¿Qué debe pedir un comprador?
El extracto catastral de la parcela y del carril que le sirve, indicando si el carril es público o privado y quién es su propietario; cuando sea privada, la servidumbre inscrita en el título o un acuerdo firmado listo para su inscripción; la confirmación del agrimensor de que el carril en el terreno sigue el carril del catastro; y una confirmación del constructor de que la ruta transporta tráfico de construcción.
Cada parcela en nuestros listados ha pasado esta verificación. Si está buscando una parcela en otro lugar y el acceso es un carril en lugar de una carretera, envíenos el número de parcela y le diremos quién es el propietario del carril y qué se necesitaría para garantizar el derecho a utilizarlo.