Un cliente nos preguntó una vez por qué insistimos en una encuesta cuando el catastro ya muestra la parcela en color en una página web. La respuesta es que el sitio web muestra dónde se supone que debe estar el paquete y el topógrafo muestra dónde está. En la costa montenegrina, donde los límites siguen antiguos muros de piedra seca y la tierra ha estado dividida entre familias durante generaciones, la diferencia entre ambas puede ser de varios metros, y varios metros en una pendiente con vistas es la diferencia entre una piscina y ninguna piscina. Esta guía explica qué incluye una encuesta y cómo protege al comprador.
¿Qué registra el catastro y qué no?
El catastro registra cada parcela con un número, una superficie, una categoría de uso y un propietario, dibujados en el mapa catastral. Es el registro legal de lo que está comprando y la búsqueda de título que se produce antes de que comience cualquier compra allí. Lo que no registra es el terreno: la pendiente, los afloramientos rocosos, los niveles, la posición de la antigua muralla que todos tratan como límite. El mapa catastral también fue elaborado en diferentes momentos y con diferentes estándares en diferentes partes del país, y las hojas más antiguas contienen errores de posición que revela un estudio moderno.
Por lo tanto, un comprador necesita ambos: el extracto catastral de la posición jurídica y el estudio de la posición física. Nuestra página por qué Montenegro describe las verificaciones de títulos; esta guía cubre la encuesta.
¿Quién realiza la encuesta?
Un topógrafo geodésico autorizado, trabajando a partir de los datos catastrales, visita la parcela, encuentra o establece los puntos límite con un instrumento GPS, mide el terreno y elabora un plano que muestra los límites, los niveles y las características del terreno. El plano es el documento sobre el que diseña el arquitecto y el documento que acepta el catastro cuando se registra la casa terminada.
Encargamos el estudio tan pronto como el cliente se toma en serio la parcela y antes de cualquier depósito, de modo que el diseño, las condiciones de planificación y el presupuesto se basen en hechos medidos. En las parcelas que enumeramos, como la de Bahía de Kotor, la encuesta forma parte del archivo desde el principio.
¿Qué revela la encuesta que el mapa no puede revelar?
La lista de nuestros propios archivos es larga y los elementos que aparecen con mayor frecuencia son:
- Un área medida un poco menor o mayor que la cifra catastral, que es normal y liquidada por la cifra catastral
- Un muro delimitador construido uno o dos metros dentro o fuera de la línea catastral
- El cobertizo, terraza o camino de entrada de un vecino cruzando el límite
- Un camino público o un antiguo camino que cruza la parcela y que la gente aún utiliza
- Un curso de agua o una alcantarilla a lo largo de un límite, con reglas sobre la construcción cerca de él
- Niveles que muestran que la parcela es más empinada de lo que parece desde la carretera, lo que cambia el terreno
- Afloramientos rocosos donde se suponía que estaría la casa
Ninguna de estas es una razón para alejarse por sí sola. Cada uno de ellos es un hecho que hay que resolver antes de acordar el precio y firmar el contrato, y algunos de ellos, como la terraza de un vecino sobre la línea, son mucho más fáciles de resolver mientras el vendedor todavía quiere vender.
¿Cómo se establecen los puntos límite?
El topógrafo calcula los puntos límite a partir de las coordenadas catastrales, los localiza en el suelo con el instrumento y los marca con estacas o pintura. Cuando la parcela linda con vecinos, se puede invitar a los vecinos a su trazado, y un límite establecido de esta manera con los vecinos presentes es algo que nadie afirma después haber entendido mal.
En los asentamientos antiguos, el agrimensor a menudo encontrará que la línea catastral y el muro no están de acuerdo, y la pregunta es cuál gobierna. La respuesta depende de cómo se estableció el catastro y de la historia del muro, y es una pregunta que deben tomar juntos el agrimensor y el abogado. El interés del comprador es simplemente saber la respuesta antes de comprar.
¿Por qué es tan importante el estudio de pendientes?
Las condiciones de planificación fijan un límite de altura contado desde el terreno, y fijan retrocesos desde los límites. En una pendiente, el nivel del terreno en cada esquina de la casa decide cuántos pisos caben, y las posiciones de los límites deciden dónde puede ubicarse la casa. Sin un estudio con niveles, el arquitecto adivina ambos y la suposición se corrige durante la revisión del permiso, momento en el cual se rehace el diseño.
El levantamiento con niveles también le dice al ingeniero cuánto corte y relleno necesita la casa, y el corte y relleno de piedra caliza es una gran parte del costo del trabajo preliminar. La parcela que parece ligeramente inclinada desde la carretera y resulta caer diez metros a lo ancho es una historia común, y la encuesta la cuenta antes de la compra y no después. El papel de las condiciones se explica en nuestra guía de condiciones técnicas urbanísticas.
¿Qué pasa si es necesario dividir o fusionar el paquete?
A veces los compradores quieren parte de una parcela más grande o quieren fusionar dos parcelas pequeñas en una parcela que permita construir una casa más grande. Ambos son procedimientos catastrales que comienzan con un levantamiento: el agrimensor traza la nueva parcela, se aprueba la división o fusión según las normas urbanísticas y el catastro registra las nuevas parcelas. Las condiciones de planificación se aplican entonces a la nueva parcela, que puede permitir más o menos que las antiguas.
No siempre se permite una división; las reglas de planificación establecen un tamaño mínimo de parcela en cada zona y no se puede crear una parcela debajo de ella. La encuesta y las condiciones juntas le dirán si la división que tiene en mente es posible antes de aceptar comprar medio campo.
¿Cómo aparecen los accesos y servidumbres en la encuesta?
El agrimensor registra el acceso físico a la parcela, el carril, la vía, el portón y el catastro registra si ese acceso es una vía pública, una parcela separada de propiedad ajena o una servidumbre registrada en el título. Los dos deben coincidir: un carril que existe en el terreno pero pertenece a un vecino sin derecho de vía registrado es un problema que la compra debe resolver. Nuestra guía sobre vías de acceso y servidumbres cubre esa pregunta en su totalidad.
¿Qué debe pedir un comprador?
Un plano topográfico con límites y niveles elaborado por un topógrafo autorizado, fechado recientemente, con los puntos límite marcados en el terreno; una nota de cualquier discrepancia entre el área medida y catastral; acta de que los vecinos fueron invitados al trazado donde los límites estaban en duda; y la confirmación del agrimensor de que el acceso mostrado coincide con el catastro.
Esa es una lista corta, lleva días y elimina la mayoría de las sorpresas que nos llegan de los compradores que se la saltaron. Si tiene una parcela a la vista, díganos el número de parcela y organizaremos el estudio como primer paso; cada parcela en nuestros listados ya incluye una.