Bir müşterimiz bir keresinde bize, kadastroda parselin web sitesinde renkli olarak gösterilmesine rağmen neden araştırma yapmakta ısrar ettiğimizi sormuştu. Cevap şu: Web sitesi paketin nerede olması gerektiğini gösteriyor ve araştırmacı da paketin nerede olduğunu gösteriyor. Sınırların eski kuru taş duvarlar boyunca uzandığı ve arazinin nesiller boyunca aileler arasında paylaştırıldığı Karadağ sahilinde, ikisi arasındaki fark birkaç metre olabilir ve manzaralı bir yamaçta birkaç metre, havuzlu ile havuzsuz arasındaki farktır. Bu kılavuzda bir anketin neler içerdiği ve alıcıyı nasıl koruduğu açıklanmaktadır.
Kadastro neyi kaydediyor, neyi kaydetmiyor?
Kadastro, kadastro haritası üzerine çizilen her parseli bir numara, bir alan, bir kullanım kategorisi ve bir malik ile kaydeder. Aldığınız şeyin yasal kaydıdır ve orada herhangi bir satın alma işlemi başlamadan önce gelen başlık aramasıdır. Kaydetmediği şey arazidir: eğim, kaya çıkıntıları, seviyeler, herkesin sınır olarak gördüğü eski duvarın konumu. Kadastral haritalar da ülkenin farklı yerlerinde farklı zamanlarda ve farklı standartlarda çizilmiştir ve eski paftalar modern araştırmaların ortaya koyduğu konum hatalarını taşımaktadır.
Dolayısıyla bir alıcının her ikisine de ihtiyacı vardır: Yasal konum için kadastro özeti ve fiziksel konum için araştırma. Neden Karadağ sayfamız tapu kontrollerini açıklamaktadır; bu kılavuz anketi kapsamaktadır.
Anketi kim yürütüyor?
Lisanslı bir jeodezik araştırmacı, kadastral verilerden yola çıkarak parseli ziyaret eder, GPS cihazıyla sınır noktalarını bulur veya belirler, araziyi ölçer ve zemindeki sınırları, seviyeleri ve özellikleri gösteren bir plan üretir. Plan, mimarın üzerinde tasarladığı belge ve bitmiş evin tescili sırasında kadastronun kabul ettiği belgedir.
Müşteri bir arsa konusunda ciddi olduğunda ve herhangi bir para yatırmadan önce anketi yaptırırız, böylece tasarım, planlama koşulları ve bütçe tamamen ölçülen gerçeklere dayanır. Kotor Körfezi'teki gibi listelediğimiz parsellerde, anket başlangıçtan itibaren dosyanın bir parçasıdır.
Anket, haritanın gösteremediği neyi ortaya koyuyor?
Kendi dosyalarımızdaki liste uzundur ve en sık karşılaşılan öğeler şunlardır:
- Kadastral rakamdan biraz daha küçük veya daha büyük, normal olan ve kadastro rakamına göre belirlenen, ölçülen alan
- Kadastral çizginin bir veya iki metre içine veya dışına inşa edilmiş bir sınır duvarı
- Sınırı geçen bir komşunun barakası, terası veya araba yolu
- Parselin üzerinden geçen ve insanların hâlâ kullandığı halka açık bir patika veya eski bir yol
- Sınır boyunca uzanan ve yakınında inşaat yapılmasına ilişkin kuralların yer aldığı bir su yolu veya menfez
- Parselin yoldan göründüğünden daha dik olduğunu gösteren seviyeler, bu da zemini değiştiriyor
- Evin durması gereken yerde kaya çıkıntıları
Bunların hiçbiri tek başına oradan uzaklaşmak için bir neden değil. Bunların her biri, fiyatta anlaşmaya varılmadan ve sözleşme imzalanmadan önce çözülmesi gereken bir gerçektir ve bazılarının, örneğin komşunun hattın üzerindeki terasının, satıcı hâlâ satmak isterken çözülmesi çok daha kolaydır.
Sınır noktaları nasıl belirlendi?
Araştırmacı, kadastral koordinatlardan sınır noktalarını hesaplar, bunları aletle yere yerleştirir ve çivi veya boyayla işaretler. Parselin komşulara bitişik olması durumunda, komşular da yerleşime davet edilebilir ve komşuların da hazır bulunduğu bu şekilde belirlenen sınır, daha sonra kimsenin yanlış anladığını iddia etmeyeceği bir sınırdır.
Eski yerleşim yerlerinde kadastral çizgi ile duvarın uyuşmadığını sıklıkla görecektir ve soru hangisinin yöneteceğidir. Cevap, kadastronun nasıl oluşturulduğuna ve duvarın tarihine bağlıdır ve bu, kadastrocu ve avukatın birlikte cevaplayacağı bir sorudur. Alıcının ilgisi, satın almadan önce basitçe cevabı bilmektir.
Şev etüdü neden bu kadar önemli?
Planlama koşulları, araziden sayılan bir yükseklik sınırı belirler ve sınırlardan gerilemeler belirler. Bir eğimde, evin her köşesindeki arazi seviyesi kaç katın sığacağına karar verir ve sınır konumları da evin nerede durabileceğine karar verir. Seviyeli bir anket olmadan, mimar her ikisini de tahmin ediyor ve izin incelemesi sırasında tahmin düzeltiliyor ve bu noktada tasarım yeniden yapılıyor.
Seviyeli araştırma aynı zamanda mühendise evin ne kadar kesme ve doldurma ihtiyacı duyduğunu ve kireç taşını kesme ve doldurmanın temel maliyetinin büyük bir kısmını oluşturduğunu da söyler. Yoldan hafifçe eğimli görünen ve genişliği boyunca on metre aşağıya inen arsa ortak bir hikaye ve anket bunu satın alma işleminden sonra değil, satın almadan önce anlatıyor. Koşulların rolü, kentsel teknik koşullar kılavuzumuzda açıklanmıştır.
Parselin bölünmesi veya birleştirilmesi gerekirse ne olur?
Alıcılar bazen daha büyük bir parselin bir kısmını isterler veya iki küçük parseli daha büyük bir eve izin verecek bir arsada birleştirmek isterler. Her ikisi de kadastro işlemleridir ve kadastro ile başlar; kadastrocu yeni parseli çizer, bölünme veya birleşme planlama kurallarına göre onaylanır ve kadastro yeni parselleri kaydeder. Bu durumda, eski parsellerden daha fazlasına veya daha azına izin verebilecek planlama koşulları yeni parsel için geçerli olur.
Bölmeye her zaman izin verilmez; Planlama kuralları her bölgede bir minimum parsel büyüklüğü belirlemektedir ve bunun altında bir parsel oluşturulamaz. Anket ve koşullar, yarım tarla almayı kabul etmeden önce aklınızdaki bölünmenin mümkün olup olmadığını size söyler.
Ankette erişim ve irtifak hakları nasıl görünüyor?
Kadastrocu parsele, şeride, yola, kapıya fiziki erişimi kaydeder ve bu erişimin kamuya açık bir yol mu, başkasına ait ayrı bir parsel mi yoksa tapuya kayıtlı bir irtifak hakkı mı olduğunu kadastroya kaydeder. İkisinin eşleşmesi gerekiyor: Yerde bulunan ancak kayıtlı geçiş hakkı olmayan bir komşuya ait olan şerit, satın alma işleminin çözmesi gereken bir sorundur. Erişim yolları ve irtifak hakları ile ilgili rehberimiz bu soruyu tam olarak kapsamaktadır.
Bir alıcı ne istemelidir?
Lisanslı bir araştırmacı tarafından sınırları ve seviyeleri gösteren, yakın zamana tarihlenen, sınır noktaları zeminde işaretlenmiş bir araştırma planı; Ölçülen alan ile kadastral alan arasındaki herhangi bir tutarsızlığın notu; sınırların şüpheli olduğu yerlere komşuların davet edildiğine dair bir kayıt; ve gösterilen erişimin kadastroyla eşleştiğine dair haritacının onayı.
Bu kısa bir liste, günler sürüyor ve listeyi atlayan alıcıların bize ulaşan sürprizlerinin çoğunu ortadan kaldırıyor. Eğer görüş alanınızda bir arsa varsa, parsel numarasını söyleyin, biz de ilk adım olarak araştırmayı düzenleyelim; listelerimizdeki her arsa zaten bir tane taşıyor.