Müşterilerimizin bize ilk sordukları arsalar önü deniz olan arsalar olup, hazırlıksız satın alındığında en çok sorun çıkaran arsalar da aynı arsalardır. Karadağ'ın kıyıları dik, kayalık ve açıkta olduğu için güzeldir ve bu üç kelimenin her biri aynı zamanda bir inşaat sorusudur. Bu kılavuz, bir kıyı arsasında müşteriye satın almasını söylemeden önce yaptığımız kontrolleri ve satın aldıktan sonra takip eden sırayı ortaya koymaktadır.
Kamu kıyı şeridi nerede bitiyor ve planınız nerede başlıyor?
Karadağ kıyısı boyunca uzanan bir şerit, kendi kuralları ve kendi yöneticisi ile kamuya ait bir deniz alanı olarak yönetilmektedir. Üzerine özel villa yapılmaz; onun üzerine inşa edilmişler ve ikisinin arasındaki sınır, denize sıfır bir parselde diğerlerinden daha önemli bir çizgidir. Parselin planlama koşulları imar alanının nerede başladığını, kadastro ise parselin nerede bittiğini gösterir. İki satır her zaman aynı değildir.
Suya ulaşan bir parselin genellikle çizginin altında üzerine inşaat yapılamayan ancak bölge kurallarına göre bahçe veya suya giden yol olarak kullanılabilen bir kısmı vardır. Alıcı, fiyatın hangi kısmının inşa edilebilir arazi için, hangisinin altındaki şerit için olduğunu bilmelidir. Kentsel teknik koşullara ilişkin rehberimiz bu belgenin nasıl elde edildiğini ve okunduğunu açıklamaktadır.
Üst toprağın altında ne var?
Sahil kireçtaşından oluşuyor. Birkaç santimetrelik kırmızı toprak ve çalılıkların altında kaya var ve kaya, temellerin, havuzun ve her istinat duvarının maliyetini belirliyor. Jeoteknik etüt, bir mühendis tarafından okunan birkaç sondaj kuyusu, size inşaatın sağlam kaya mı, kırık kaya mı yoksa dolgu cebi mi üzerine yapıldığını söyleyen ve planlama koşullarından sonra elde ettiğimiz ikinci belgedir.
Kaya stabilite açısından iyi, kazı açısından ise kötü haberdir. Katı kireçtaşına oyulmuş bir havuzun kazılması pahalı, tutulması ise ucuzdur; Doldurulmuş bir havuz farklı bir yapıya ihtiyaç duyar. Anket, tasarım başlamadan önce her ikisini de bir sayıya dönüştürür; bu, bir yapıyı bütçesi dahilinde tutmanın tek yoludur.
Olay örgüsü hangi yöne bakıyor?
Açık sahilin çoğu güneybatıya bakmaktadır, bu da terasta öğleden sonra güneşi ve deniz üzerinde gün batımını sağlamaktadır. Kotor Körfezi'nin içinde kıyı kıvrılıyor ve kuzey tarafındaki bir alan suyun karşı tarafında güneye bakıyor, güney tarafındaki bir alan ise kuzeye bakıyor ve kışın büyük bir bölümünde gölgede kalıyor. İkisi de yanlış değil ama bunlar yaşanılacak farklı evler ve körfezi bilen alıcılar tarafından farklı fiyatlandırılıyorlar.
Her kıyı bölgesini listelemeden önce günde iki kez yürüyoruz ve müşterilerimize temmuz ayında öğleden sonra saat dörtte ve Ocak ayında öğle vakti güneşin nerede olduğunu söylüyoruz. Kotor Körfezi'de sunduğumuz çizim, fiyatın nedeninin boyuttan ziyade yönelim olduğuna iyi bir örnektir.
Rüzgar, tuz ve güneş tasarımı nasıl şekillendiriyor?
Avrupa'nın iç kesimlerinden bir alıcının bekleyemeyeceği üç yerel koşul:
- Kışın dağlardan esen soğuk bir kuzeydoğu rüzgarı olan bura, terasların tasarımını ve açık arazilerdeki çatıların sabitlenmesini şekillendirecek kadar güçlüdür
- İşlenmemiş metali aşındıran ve deniz seviyesinde sabitleme, doğrama ve sıva gerektiren tuzlu hava
- Gölgelemeyi, yönlendirmeyi ve duvarların kütlesini tarz değil konfor meselesi haline getiren yoğunlukta yaz güneşi
Yerel bir mimar, kendisine sorulmadan üçünü de tasarlıyor. Kuzey ikliminden ithal edilen ve çizildiği gibi inşa edilen bir tasarım, şubatta soğuk, ağustosta dayanılmaz bir villanın olağan kaynağıdır.
Makineler olay yerine ulaşabilir mi?
Manzaralı dik bir araziye genellikle keskin virajlı dar bir beton şeritten ulaşılır. Bir araba için uygun olan şerit, bir beton mikseri, bir vinç veya havuz kabuğunu taşıyan bir kamyon için uygun olmayabilir. Satın almadan önce, bir inşaatçıyla birlikte rotayı sürüyoruz ve sahaya nelerin ulaşabileceğini, nelerin daha küçük araçlara aktarılması gerektiğini ve çalışmalar için komşu arazi üzerinden geçici bir erişimin gerekli olup olmadığını teyit ediyoruz.
Erişim yalnızca fiziksel değil aynı zamanda hukuki bir sorundur. Arsaya giden yol kamuya ait olmalı veya kayıtlı bir geçiş hakkıyla güvence altına alınmalıdır ve bunu erişim yolları ve irtifak hakları kılavuzumuzda ele alıyoruz.
Eğimde gerileme ve yükseklik kuralları ne işe yarar?
Düz bir arsada, aksilikler her iki tarafta birer şerit alır ve yükseklik kuralı üst kısmı kaldırır. Eğimli arazilerde yükseklik belirli bir şekilde araziden sayılır ve evin arka tarafında yer altında olan bir kat, ön tarafta denize bakan tam kat olabilir. Planlama koşulları ve mimarın bunları okuması, alt katın önemli olup olmadığına karar verir ve cevap, villanın büyüklüğünü bir kat değiştirir.
Görüşleri koruyan ve denizden mesafeleri belirleyen kurallar başlı başına bir konudur; deniz manzarası ve aksilik kurallarına ilişkin rehberimiz, bir arsanın neden komşusundan daha fazlasına izin verdiğini anlamak isteyen alıcılar için bu kuralların üzerinden geçiyor.
Olay örgüsünden tuşlara kadar sıra nedir?
Kıyıdaki villa zinciri iç kısımdakiyle aynıdır; jeoteknik araştırma ve başlangıçta eklenen deniz hattı:
- Depozito öncesi alınan parselin planlama koşulları
- Arazi ve jeoteknik araştırma, sınırlar doğrulandı
- Lisanslı bir mimar tarafından, eğim mühendisliği ile koşullar dahilinde tasarım
- Tasarıma dayalı izin
- Kayıtlı bir yüklenici tarafından gözetim altında inşaat
- Bitmiş evin teknik denetimi ve tescili
Her adım bir önceki adıma bağlıdır; bu nedenle özel derleme hizmetimiz, müşteriye bir kişi listesi vermek yerine zinciri tek bir proje olarak yönetir. Ruhsattan önce alt yapıyı başlatarak zamandan tasarruf etmeye çalışan alıcı, hiçbir tasarruf sağlayamamakta ve evi riske atmaktadır.
Bir alıcı kıyıdaki iki arsayı nasıl karşılaştırmalı?
Metrekare fiyatına göre değil. Gerilemelerden sonra inşa edilebilir alanı, koşulların izin verdiği kat sayısını, yönelimi, kayanın gerektirdiği temel maliyetini, makine erişimini ve su ve elektriğe olan mesafeyi karşılaştırın. Aynı fiyata sahip iki arsa, inşa etmenize izin verdikleri miktar açısından üçte bir oranında farklılık gösterebilir ve bunu inşa etmenin maliyeti de benzer bir marjla farklılık gösterebilir.
Bu karşılaştırmayı müşterilerimiz için, herhangi bir görüntülemeden önce, listelerimiz üzerindeki parsellerden ve kendilerinin buldukları parsellerden kısa bir tablo olarak hazırlıyoruz. Aklınızda sahil parseli varsa bize numarayı gönderin, biz de size ilk önce neyi kontrol edeceğimizi söyleyelim.