Τα οικόπεδα που μας ζητούν πρώτα οι πελάτες είναι αυτά με τη θάλασσα μπροστά τους και τα οικόπεδα που προκαλούν το μεγαλύτερο πρόβλημα όταν αγοράζονται χωρίς προετοιμασία είναι τα ίδια. Η ακτή του Μαυροβουνίου είναι πανέμορφη γιατί είναι απόκρημνη, βραχώδης και εκτεθειμένη, και καθεμία από αυτές τις τρεις λέξεις είναι επίσης μια οικιστική ερώτηση. Αυτός ο οδηγός καθορίζει τους ελέγχους που πραγματοποιούμε σε ένα παραθαλάσσιο οικόπεδο προτού πούμε σε έναν πελάτη να το αγοράσει και τη σειρά που ακολουθεί μόλις το κάνει.
Πού τελειώνει η δημόσια ακτογραμμή και πού ξεκινά η πλοκή σας;
Μια λωρίδα κατά μήκος της ακτής του Μαυροβουνίου διαχειρίζεται ως δημόσια θαλάσσια ζώνη με τους δικούς της κανόνες και τον δικό της διαχειριστή. Οι ιδιωτικές βίλες δεν είναι χτισμένες σε αυτό. είναι χτισμένα πάνω από αυτό, και το όριο μεταξύ των δύο είναι μια γραμμή που έχει μεγαλύτερη σημασία από οποιαδήποτε άλλη σε ένα παραθαλάσσιο αγροτεμάχιο. Οι όροι σχεδιασμού για το αγροτεμάχιο δείχνουν πού αρχίζει η οικοδομήσιμη έκταση και το κτηματολόγιο δείχνει πού τελειώνει το αγροτεμάχιο. Οι δύο γραμμές δεν είναι πάντα ίδιες.
Ένα δέμα που φτάνει στο νερό έχει συνήθως ένα τμήμα κάτω από τη γραμμή που δεν μπορεί να χτιστεί, αλλά μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως κήπος ή μονοπάτι προς το νερό, σύμφωνα με τους κανόνες της ζώνης. Ένας αγοραστής πρέπει να γνωρίζει ποιο μέρος της τιμής είναι για την οικοδομήσιμη γη και ποιο για τη λωρίδα κάτω από αυτήν. Ο οδηγός μας για τις αστικές τεχνικές συνθήκες εξηγεί πώς λαμβάνεται και διαβάζεται αυτό το έγγραφο.
Τι υπάρχει κάτω από το φυτικό έδαφος;
Η ακτή είναι ασβεστολιθική. Κάτω από μερικά εκατοστά κόκκινου χώματος και θάμνων υπάρχει βράχος, και ο βράχος αποφασίζει το κόστος των θεμελίων, της πισίνας και κάθε τοίχου αντιστήριξης. Μια γεωτεχνική έρευνα, μερικές γεωτρήσεις που διαβάζονται από έναν μηχανικό, σας λέει εάν χτίζετε σε συμπαγή βράχο, ραγισμένο βράχο ή ένα θύλακα γεμίσματος και είναι το δεύτερο έγγραφο που λαμβάνουμε μετά τις συνθήκες σχεδιασμού.
Ο βράχος είναι καλά νέα για τη σταθερότητα και κακά νέα για τις ανασκαφές. Μια πισίνα κομμένη σε συμπαγή ασβεστόλιθο είναι ακριβή στο σκάψιμο και φθηνή συγκράτηση. μια πισίνα γεμάτη χρειάζεται διαφορετική δομή. Η έρευνα μετατρέπει και τα δύο σε αριθμό πριν ξεκινήσει ο σχεδιασμός, κάτι που είναι ο μόνος τρόπος για να διατηρήσετε μια κατασκευή εντός του προϋπολογισμού της.
Ποια πλευρά βλέπει η πλοκή;
Το μεγαλύτερο μέρος της ανοιχτής ακτής βλέπει νοτιοδυτικά, γεγονός που δίνει απογευματινό ήλιο στη βεράντα και ηλιοβασίλεμα πάνω από τη θάλασσα. Μέσα στον κόλπο του Κότορ η ακτή περιστρέφεται, και ένα οικόπεδο στη βόρεια πλευρά βλέπει νότια κατά μήκος του νερού, ενώ ένα οικόπεδο στη νότια πλευρά βλέπει βόρεια και βρίσκεται στη σκιά για μεγάλο μέρος του χειμώνα. Κανένα από τα δύο δεν είναι λάθος, αλλά είναι διαφορετικά σπίτια για να ζεις και οι τιμές τους είναι διαφορετικές από αγοραστές που γνωρίζουν τον κόλπο.
Περπατάμε κάθε παραθαλάσσιο οικόπεδο δύο ώρες της ημέρας προτού το καταχωρήσουμε και λέμε στους πελάτες πού είναι ο ήλιος στις τέσσερις το απόγευμα του Ιουλίου και το μεσημέρι του Ιανουαρίου. Η πλοκή που παρουσιάζουμε στο Κόλπος του Κότορ είναι ένα καλό παράδειγμα προσανατολισμού που είναι ο λόγος για την τιμή και όχι το μέγεθος.
Πώς ο άνεμος, το αλάτι και ο ήλιος διαμορφώνουν το σχέδιο;
Τρεις τοπικές συνθήκες που μπορεί να μην περιμένει ένας αγοραστής από την ενδοχώρα της Ευρώπης:
- Η μπούρα, ένας ψυχρός βορειοανατολικός άνεμος που κατεβαίνει από τα βουνά το χειμώνα, αρκετά δυνατός ώστε να διαμορφώνει το σχεδιασμό των ταράτσων και τη στερέωση των στεγών σε εκτεθειμένα οικόπεδα
- Ο αλατισμένος αέρας, ο οποίος διαβρώνει ακατέργαστο μέταλλο και απαιτεί στερέωση, κουφώματα και επιχρίσματα θαλάσσιας ποιότητας
- Καλοκαιρινός ήλιος σε ένταση που κάνει τη σκίαση, τον προσανατολισμό και τη μάζα των τοίχων θέμα άνεσης και όχι στυλ
Ένας τοπικός αρχιτέκτονας σχεδιάζει και τα τρία χωρίς να του ζητηθεί. Ένα σχέδιο που εισάγεται από ένα βόρειο κλίμα και χτίζεται όπως σχεδιάζεται είναι η συνήθης πηγή μιας βίλας που είναι κρύο τον Φεβρουάριο και αφόρητη τον Αύγουστο.
Μπορούν τα μηχανήματα να φτάσουν στο οικόπεδο;
Ένα απότομο οικόπεδο με θέα συχνά προσεγγίζεται από μια στενή λωρίδα από μπετόν με φουρκέτα. Η λωρίδα που είναι κατάλληλη για ένα αυτοκίνητο μπορεί να μην είναι καλή για μπετονιέρα, γερανό ή φορτηγό που μεταφέρει το κέλυφος της πισίνας. Πριν από την αγορά, οδηγούμε τη διαδρομή με έναν κατασκευαστή και επιβεβαιώνουμε τι μπορεί να φτάσει στην τοποθεσία, τι πρέπει να μεταφερθεί σε μικρότερα οχήματα και εάν απαιτείται προσωρινή πρόσβαση σε μια γειτονική γη για τα έργα.
Η πρόσβαση είναι επίσης νομικό ζήτημα, όχι μόνο φυσικό. Ο δρόμος που εξυπηρετεί το οικόπεδο πρέπει να είναι δημόσιος ή κατοχυρωμένος με καταχωρισμένο δικαίωμα διέλευσης και αυτό το καλύπτουμε στον οδηγό μας για οδούς πρόσβασης και δουλείες.
Τι κάνουν οι κανόνες οπισθοδρόμησης και ύψους σε μια κλίση;
Σε ένα επίπεδο οικόπεδο οι αναποδιές αφαιρούν μια λωρίδα από κάθε πλευρά και ο κανόνας ύψους αφαιρεί την κορυφή. Σε μια πλαγιά το ύψος υπολογίζεται από το έδαφος με συγκεκριμένο τρόπο, και ένας όροφος που είναι κάτω από το έδαφος στο πίσω μέρος του σπιτιού μπορεί να είναι ένας ολόκληρος όροφος μπροστά με θέα στη θάλασσα. Οι συνθήκες σχεδιασμού και η ανάγνωσή τους από τον αρχιτέκτονα αποφασίζουν εάν αυτός ο κάτω όροφος μετράει και η απάντηση αλλάζει το μέγεθος της βίλας κατά έναν ολόκληρο όροφο.
Οι κανόνες που προστατεύουν τη θέα και ορίζουν αποστάσεις από τη θάλασσα είναι ένα θέμα από μόνοι τους. Ο οδηγός μας για κανόνες θέας στη θάλασσα και οπισθοδρόμηση τους ακολουθεί για αγοραστές που θέλουν να καταλάβουν γιατί ένα οικόπεδο επιτρέπει περισσότερα από το γειτονικό του.
Ποια είναι η ακολουθία από την γραφική παράσταση στα πλήκτρα;
Η αλυσίδα για μια παράκτια βίλα είναι ίδια με την ενδοχώρα, με την γεωτεχνική έρευνα και τη θαλάσσια γραμμή να προστίθενται στην αρχή:
- Όροι προγραμματισμού για το δέμα, που ελήφθησαν πριν από την κατάθεση
- Έδαφος και γεωτεχνική έρευνα, επιβεβαιώθηκαν τα όρια
- Σχεδιασμός από αδειούχο αρχιτέκτονα εντός των προϋποθέσεων, με τη μηχανική για την πλαγιά
- Άδεια με βάση το σχέδιο
- Κατασκευή από εγγεγραμμένο εργολάβο με επίβλεψη
- Τεχνικός έλεγχος και καταγραφή της τελικής κατοικίας
Κάθε βήμα εξαρτάται από το προηγούμενο, γι' αυτό και η προσαρμοσμένη υπηρεσία κατασκευής διαχειρίζεται την αλυσίδα ως ένα έργο αντί να παραδίδει στον πελάτη μια λίστα επαφών. Ο αγοραστής που προσπαθεί να εξοικονομήσει χρόνο ξεκινώντας τις εργασίες πριν από την άδεια δεν εξοικονομεί τίποτα και διακινδυνεύει το σπίτι.
Πώς πρέπει ένας αγοραστής να συγκρίνει δύο παραθαλάσσια οικόπεδα;
Όχι με τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο. Συγκρίνετε την οικοδομήσιμη περιοχή μετά από οπισθοδρομήσεις, τον αριθμό των ορόφων που επιτρέπουν οι συνθήκες, τον προσανατολισμό, το κόστος της βάσης που συνεπάγεται ο βράχος, την πρόσβαση για μηχανήματα και την απόσταση από το νερό και την ηλεκτρική ενέργεια. Δύο οικόπεδα στην ίδια τιμή μπορεί να διαφέρουν κατά το ένα τρίτο ως προς το τι σας επιτρέπουν να χτίσετε και κατά παρόμοιο περιθώριο στο κόστος κατασκευής του.
Ετοιμάζουμε αυτήν τη σύγκριση για πελάτες ως έναν σύντομο πίνακα πριν από οποιαδήποτε προβολή, από τα οικόπεδα στις καταχωρίσεις μας και από οικόπεδα που έχουν βρει. Εάν έχετε κατά νου κάποιο παραλιακό δέμα, στείλτε μας τον αριθμό και θα σας πούμε τι θα ελέγξουμε πρώτα.