Κάθε οικόπεδο που παρουσιάζουμε στις καταχωρίσεις μας συνοδεύεται από ένα έγγραφο που οι περισσότεροι ιδιώτες πωλητές δεν έχουν έτοιμο: τις αστικές τεχνικές συνθήκες, που συνήθως ονομάζονται UTU από τη συντομογραφία του Μαυροβουνίου. Ένας αγοραστής που διαβάζει αυτό το έγγραφο γνωρίζει τι μπορεί να κατασκευαστεί, πόσο μεγάλο, πόσο ψηλά και πόσο μακριά από τους γείτονες, πριν από την πρώτη προβολή. Ένας αγοραστής που δεν το διαβάζει αγοράζει μια προβολή και ελπίζει. Αυτός ο οδηγός εξηγεί τι είναι το έγγραφο, πώς αποκτάται και οι γραμμές σε αυτό που αποφασίζουν εάν ένα οικόπεδο είναι κατάλληλο για τη βίλα που έχετε στο μυαλό σας.
Ποιες είναι οι αστικές τεχνικές συνθήκες;
Το Μαυροβούνιο σχεδιάζει τη γη του μέσω εγγράφων σχεδιασμού που καλύπτουν έναν δήμο, έναν οικισμό ή μια συγκεκριμένη ζώνη και κάθε έγγραφο θέτει κανόνες για τη γη μέσα σε αυτό: σε τι μπορεί να χρησιμοποιηθεί, πόσο ένα αγροτεμάχιο μπορεί να καλύπτεται από ένα κτίριο, πόσους ορόφους επιτρέπεται, πόσο πρέπει να βρίσκεται ένα κτίριο από το όριο και το δρόμο και πώς συνδέεται με νερό, ηλεκτρισμό και αποχέτευση. Οι αστικές τεχνικές συνθήκες λαμβάνουν αυτούς τους κανόνες και τους εφαρμόζουν σε ένα κτηματολογικό αγροτεμάχιο.
Το αποτέλεσμα είναι ένα γραπτό έγγραφο με απόσπασμα από το σχέδιο, περιγραφή του αγροτεμαχίου και κατάλογο των προϋποθέσεων που πρέπει να πληροί το μελλοντικό κτίριο. Ο αρχιτέκτονας σχεδιάζει μέσα σε αυτό, η οικοδομική άδεια ελέγχεται έναντι αυτού και ο τεχνικός έλεγχος στο τέλος συγκρίνει το έτοιμο σπίτι με αυτό. Είναι η ραχοκοκαλιά όλου του έργου, και γι' αυτό ξεκινάμε κάθε αρχείο πλοκής με αυτό και όχι με φωτογραφίες.
Ποιος τα εκδίδει και πόσος χρόνος χρειάζεται;
Η αίτηση υποβάλλεται μέσω του δήμου όπου βρίσκεται το αγροτεμάχιο, στην αρχή που είναι αρμόδια για τον σχεδιασμό σε αυτήν την περιοχή. Ονομάζει το αγροτεμάχιο με τον αριθμό κτηματογράφησης του και περιγράφει το προβλεπόμενο κτίριο με γενικούς όρους: οικογενειακό σπίτι, βίλα με πισίνα, μικρή πολυκατοικία. Η αρχή ελέγχει ποιο έγγραφο σχεδιασμού καλύπτει το αγροτεμάχιο και εξάγει τους όρους.
Ο χρόνος εξαρτάται από τον δήμο και από το εάν το σχέδιο είναι ξεκάθαρο για αυτό το αγροτεμάχιο. Οι παράκτιοι δήμοι χειρίζονται πολλές αιτήσεις και οι απλές μετακινούνται εντός εβδομάδων. ένα δέμα στην άκρη δύο ζωνών, ή ένα που αγγίζεται από ένα σχέδιο υπό αναθεώρηση, διαρκεί περισσότερο και μερικές φορές επιστρέφει με αίτημα διευκρίνισης. Το ενσωματώνουμε στο ημερολόγιο αγορών, έτσι ώστε η κατάθεση να μην καταβληθεί ποτέ πριν τεθούν σε ισχύ οι όροι.
Ποιες γραμμές στο έγγραφο έχουν μεγαλύτερη σημασία για έναν αγοραστή βίλας;
Το έγγραφο είναι πολλές σελίδες, αλλά η απόφαση του αγοραστή βασίζεται σε μια χούφτα αριθμητικά στοιχεία. Τα διαβάζουμε με αυτή τη σειρά:
- Επιτρεπόμενη χρήση: οικιστική, τουριστική, μικτή ή κάτι άλλο, και εάν χωράει ιδιωτική βίλα
- Κάλυψη κτιρίου: το μερίδιο του αγροτεμαχίου που μπορεί να καταλάβει το αποτύπωμα
- Λόγος επιφάνειας ορόφου ή η συνολική επιτρεπόμενη επιφάνεια δαπέδου, που καθορίζει το μέγεθος του σπιτιού
- Αριθμός ορόφων και μέγιστο ύψος, υπολογίζονται από το έδαφος με συγκεκριμένο τρόπο
- Αποτυχίες από κάθε όριο και από το δρόμο, που διαμορφώνουν το σημείο όπου μπορεί να σταθεί το σπίτι
- Πρόσβαση: από ποιο δρόμο εξυπηρετείται το δέμα και εάν είναι δημόσιο
- Εταιρείες κοινής ωφέλειας: όπου βρίσκονται τα σημεία σύνδεσης για νερό, ηλεκτρισμό και αποχέτευση ή εάν απαιτείται σηπτική δεξαμενή
Δύο δέματα ίδιου μεγέθους με την ίδια προβολή μπορεί να διαφέρουν εντελώς σε αυτές τις γραμμές. Το ένα επιτρέπει μια διώροφη βίλα με πισίνα. το άλλο επιτρέπει ένα μονώροφο σπίτι στο ένα τρίτο του αποτυπώματος. Η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο γης από μόνη της δεν σας λέει τίποτα για το ποιο είναι ποιο.
Πώς αλληλεπιδρούν οι συνθήκες με το σχήμα και την κλίση του οικοπέδου;
Οι αποτυχίες μετρώνται από τα όρια, επομένως ένα στενό αγροτεμάχιο χάνει μεγαλύτερο μερίδιο της οικοδομήσιμης επιφάνειας του από ένα τετράγωνο ίδιου μεγέθους. Στην ακτή του Μαυροβουνίου τα περισσότερα οικόπεδα είναι σε κλίση και ο τρόπος με τον οποίο υπολογίζεται το ύψος από το έδαφος καθορίζει εάν ο κάτω όροφος που βλέπει στη θάλασσα υπολογίζεται ως υπόγειο ή ως όροφος. Ένας καλός αρχιτέκτονας διαβάζει τις συνθήκες μαζί με την αποτύπωση του εδάφους και σας λέει μέσα σε μια μέρα τι ταιριάζει.
Εδώ είναι όπου η πλοκή που παραθέτουμε στο Κόλπος του Κότορ δείχνει το σημείο: οι συνθήκες, η κλίση και ο προσανατολισμός μαζί καθορίζουν το σπίτι και η θέα είναι το αποτέλεσμα, όχι το σημείο εκκίνησης. Εξηγούμε πώς λαμβάνεται η έρευνα εδάφους στον οδηγό μας για τοποθέτηση οικοπέδου και όρια.
Τι συμβαίνει όταν το σχέδιο και το κτηματολόγιο διαφωνούν;
Τα έγγραφα σχεδιασμού σχεδιάζονται σε χάρτες και το κτηματολόγιο καταγράφει τα αγροτεμάχια σε άλλο χάρτη. Δεν συμπίπτουν πάντα. Ένα αγροτεμάχιο μπορεί να πέσει εν μέρει σε κατοικημένη ζώνη και εν μέρει σε πράσινη ζώνη ή ένας προγραμματισμένος δρόμος μπορεί να διασχίζει μια γωνία του. Οι συνθήκες θα το πουν και η οικοδομήσιμη έκταση συρρικνώνεται ανάλογα.
Ένας αγοραστής που το βρίσκει μετά την αγορά έχει οικόπεδο που αξίζει λιγότερο από την τιμή που καταβλήθηκε. Ένας αγοραστής που το βρίσκει στις συνθήκες πριν από την αγορά είτε διαπραγματεύεται την τιμή, αγοράζει τη γειτονική ταινία για να επαναφέρει το σχήμα ή φεύγει. Και τα τρία είναι συνηθισμένα αποτελέσματα ενός σωστά προετοιμασμένου αρχείου, γι' αυτό οι συνθήκες βρίσκονται στην κορυφή της λίστας ελέγχου δέουσας επιμέλειας μαζί με την αναζήτηση τίτλου που περιγράφεται στη σελίδα γιατί Μαυροβούνιο.
Μπορούν να αλλάξουν οι όροι ή να υποβληθούν ένσταση;
Οι συνθήκες ακολουθούν το σχέδιο, επομένως αλλάζουν όταν αλλάζει το σχέδιο. Οι δήμοι τροποποιούν τα σχέδια από καιρό σε καιρό και ένα αγροτεμάχιο που επιτρέπει έναν όροφο σήμερα μπορεί να επιτρέψει δύο μετά από αναθεώρηση ή το αντίστροφο. Ένας αγοραστής που ακούει από έναν πωλητή ότι το σχέδιο πρόκειται να βελτιωθεί θα πρέπει να το αντιμετωπίζει ως φήμη μέχρι να εγκριθεί το τροποποιημένο σχέδιο και να εκδοθούν νέοι όροι.
Όταν ένας αγοραστής πιστεύει ότι οι συνθήκες παρερμηνεύουν το σχέδιο, υπάρχει μια διαδικασία για να τους υποβάλετε ερώτημα. Στην πράξη αυτό είναι σπάνιο και αργό, και η καλύτερη διαδρομή είναι σχεδόν πάντα ο σχεδιασμός σύμφωνα με τις συνθήκες που έχουν εκδοθεί.
Πώς οδηγούν οι συνθήκες στην οικοδομική άδεια;
Μόλις εκδοθούν οι όροι, ο αρχιτέκτονας προετοιμάζει το σχέδιο εντός αυτών, το σχέδιο επανεξετάζεται και η οικοδομική άδεια ή το ισοδύναμό της εκδίδεται με βάση αυτό το σχέδιο. Οι προϋποθέσεις είναι λοιπόν το πρώτο βήμα μιας αλυσίδας που τελειώνει με ένα σπίτι που μπορεί να εγγραφεί στο κτηματολόγιο και να πωληθεί ή να νοικιαστεί νόμιμα.
Η παράκαμψη της αλυσίδας είναι το λάθος που βλέπουμε πιο συχνά μεταξύ των αγοραστών που βρήκαν ένα οικόπεδο μέσω ενός φίλου ενός φίλου. Ένα σπίτι που χτίστηκε χωρίς την αλυσίδα δεν μπορεί να καταχωρηθεί, να ασφαλιστεί ή να πουληθεί στην πραγματική του αξία και το κόστος νομιμοποίησής του αργότερα, όπου αυτό είναι καθόλου δυνατό, συνήθως υπερβαίνει τα τέλη που εξοικονομήθηκαν. Η πλήρης ακολουθία από το γράφημα στα πλήκτρα είναι αυτό που διαχειρίζεται η προσαρμοσμένη υπηρεσία κατασκευής μας και οι συνθήκες είναι εκεί που ξεκινά.
Τι πρέπει να ζητήσει ένας αγοραστής προτού πληρώσει μια κατάθεση;
Ζητήστε τους πολεοδομικούς τεχνικούς όρους που εκδόθηκαν για τον ακριβή αριθμό αγροτεμαχίου στο συμβόλαιο πώλησης, με ημερομηνία πρόσφατα, μαζί με το απόσπασμα του σχεδίου. Ζητήστε από τον πωλητή να επιβεβαιώσει ότι δεν υπάρχει καμία τροποποίηση στο σχέδιο. Ζητήστε από έναν αρχιτέκτονα να σχεδιάσει τον οικοδομήσιμο φάκελο στην έρευνα. Τότε αποφασίστε.
Εάν ο πωλητής δεν μπορεί να παρέχει τις προϋποθέσεις, τις λαμβάνουμε πριν από την προβολή. Εάν ένα οικόπεδο που έχετε βρει αλλού έρχεται χωρίς αυτά, στείλτε μας τον αριθμό του δέματος και θα σας πούμε τι επιτρέπει το σχέδιο προτού ταξιδέψετε για να το δείτε.