Cada lote que apresentamos nos nossos anúncios vem acompanhado de um documento que a maioria dos vendedores particulares não tem pronto: as condições técnicas urbanísticas, geralmente designadas por UTU, após a abreviatura montenegrina. Um comprador que leia este documento sabe o que pode ser construído, qual o tamanho, a altura e a que distância dos vizinhos, antes da primeira visualização. Um comprador que não lê está a comprar uma visão e à espera. Este guia explica o que é o documento, como é obtido e as linhas nele contidas que decidem se um lote é adequado para a vivenda que tem em mente
.Quais as condições técnicas urbanísticas?
Montenegro planeia os seus terrenos através de documentos de planeamento que abrangem um município, uma povoação ou uma zona específica, e cada documento estabelece regras para os terrenos dentro dele: para que podem ser utilizados, quanto de uma parcela pode ser coberta por um edifício, quantos andares são permitidos, a que distância um edifício deve estar do limite e da estrada, e como se liga à água, electricidade e esgotos. As condições técnicas urbanísticas pegam nestas regras e aplicam-nas a uma parcela cadastral
.O resultado é um documento escrito com um extrato da planta, uma descrição do lote e uma lista de condições que o futuro edifício deverá cumprir. O arquiteto projeta dentro dela, a licença de construção é verificada e a inspeção técnica no final compara a casa acabada com a mesma. É a espinha dorsal de todo o projeto e é por isso que iniciamos cada ficheiro de enredo com ele, e não com fotografias
.Quem os emite e quanto tempo demora?
O pedido passa pelo concelho onde se encontra a parcela, até à entidade responsável pelo ordenamento daquela zona. Nomeia a parcela pelo seu número de registo e descreve o edifício pretendido em termos gerais: uma casa de família, uma vivenda com piscina, um pequeno prédio de apartamentos. A autoridade verifica qual o documento de planeamento que abrange a parcela e extrai as condições.
O prazo depende do município e se o plano é claro para aquela parcela. Os municípios costeiros tratam de muitas candidaturas e as mais simples são apresentadas em semanas; uma parcela situada no limite de duas zonas, ou tocada por um plano em revisão, demora mais tempo e por vezes regressa com um pedido de esclarecimento. Incluímos isto no calendário de compras para que o depósito nunca seja pago antes de as condições estarem em mãos
.Quais as linhas do documento mais importantes para o comprador de uma vivenda?
O documento tem várias páginas, mas a decisão do comprador depende de alguns números. Lemo-los por esta ordem:
- Uso permitido: residencial, turístico, misto ou outro, e se cabe habitação privada
- Cobertura do edifício: a parcela da parcela que a área ocupada pode ocupar
- Relação da área útil ou área total permitida, que define o tamanho da casa
- Número de pisos e altura máxima, contados a partir do terreno de forma específica
- Recuos de cada limite e da estrada, que determinam onde a casa pode ficar
- Acesso: por que via a encomenda é atendida e se é pública
- Utilidades: onde se encontram os pontos de ligação de água, luz e esgotos, ou se é necessária uma fossa séptica
Duas parcelas do mesmo tamanho com a mesma vista podem diferir completamente nestas linhas. Uma permite uma moradia de dois pisos com piscina; a outra permite uma casa térrea num terço da área útil. O preço por metro quadrado do terreno por si só não diz nada sobre qual é qual
.Como é que as condições interagem com a forma e inclinação do terreno?
Os retrocessos são medidos a partir dos limites, de modo que um lote estreito perde uma parcela maior da sua área edificável do que um lote quadrado do mesmo tamanho. Na costa montenegrina, a maior parte dos lotes encontra-se numa encosta e a forma como a altura é contada a partir do terreno decide se o piso inferior virado para o mar conta como cave ou como piso. Um bom arquiteto lê as condições juntamente com o levantamento do terreno e diz num dia o que se adequa.
É aqui que o gráfico que listamos em Baía de Kotor ilustra o ponto: as condições, a inclinação e a orientação juntas determinam a casa, e a vista é o resultado, não o ponto de partida. Explicamos como o levantamento do terreno é obtido no nosso guia para levantamento de parcelas e limites.
O que acontece quando o plano e o registo discordam?
Os documentos de planeamento são desenhados em mapas e o cadastro regista as parcelas noutro mapa. Nem sempre coincidem. Uma parcela pode situar-se parcialmente numa zona residencial e parcialmente numa cintura verde, ou uma estrada planeada pode atravessar uma esquina desta. As condições dirão isso e a área edificável diminuirá em conformidade
.Um comprador que encontre isto após a compra tem um terreno que vale menos do que o preço pago. O comprador que a encontra nas condições anteriores à compra negoceia o preço, compra a faixa vizinha para lhe repor a forma ou vai-se embora. Todos os três são resultados comuns de um ficheiro devidamente preparado, e é por isso que as condições estão no topo da nossa lista de verificação de diligência, juntamente com a pesquisa de títulos descrita na página porquê Montenegro.
As condições podem ser alteradas ou contestadas?
As condições seguem o plano, logo mudam quando o plano muda. Os municípios alteram os planos de tempos a tempos, e um lote que hoje permite um piso pode permitir dois após uma revisão, ou vice-versa. Um comprador que ouve de um vendedor que o plano está prestes a melhorar deve tratar isso como um rumor até que o plano alterado seja adotado e novas condições sejam emitidas
.Quando um comprador acredita que as condições interpretaram mal o plano, existe um procedimento para as questionar. Na prática, isto é raro e lento, e o melhor caminho é quase sempre projetar dentro das condições estabelecidas
.Como é que as condições levam à licença de construção?
Uma vez emitidas as condições, o arquiteto prepara o projeto dentro das mesmas, o projeto é revisto e a licença de construção ou equivalente é emitida com base nesse projeto. As condições são, portanto, o primeiro passo de uma cadeia que termina com uma casa que pode ser inscrita no cadastro e vendida ou alugada legalmente
.Saltar a cadeia é o erro que vemos com mais frequência entre os compradores que encontraram um terreno através de um amigo de um amigo. Uma casa construída sem a corrente não pode ser registada, segurada ou vendida pelo seu valor real, e o custo de a legalizar posteriormente, sempre que tal seja possível, excede normalmente as taxas que foram poupadas. A sequência completa, do gráfico às chaves, é o que o nosso serviço de construção personalizado gere, e as condições são onde começa
.O que deve um comprador pedir antes de pagar um sinal?
Solicitar as condições técnicas urbanísticas emitidas para o número exato da parcela no contrato de venda, datado recentemente, juntamente com o extrato da planta. Peça ao vendedor para confirmar que não está em curso qualquer alteração ao plano. Peça a um arquiteto para esboçar o envelope edificável na pesquisa. Depois decida.
Se o vendedor não puder fornecer as condições, iremos obtê-las antes da visualização. Se um terreno que encontrou noutro lugar vier sem eles, envie-nos o número do pacote e nós diremos o que o plano permite antes de viajar para o ver.