Fiecare parcelă pe care o prezentăm pe listele noastre vine cu un document pe care majoritatea vânzătorilor privați nu îl au pregătit: condițiile tehnice urbanistice, numite de obicei UTU după abrevierea muntenegreană. Un cumpărător care citește acest document știe ce se poate construi, cât de mare, cât de înalt și cât de departe de vecini, înainte de prima vizionare. Un cumpărător care nu o citește cumpără o vedere și speră. Acest ghid explică care este documentul, cum este obținut și liniile din el care decid dacă o parcelă este potrivită pentru vila pe care o ai în minte.
Care sunt condițiile tehnice urbanistice?
Muntenegru își planifică terenul prin documente de planificare care acoperă o municipalitate, o așezare sau o zonă specifică și fiecare document stabilește reguli pentru terenul din interiorul acestuia: pentru ce poate fi folosit, cât de mult dintr-o parcelă poate fi acoperită de o clădire, câte etaje sunt permise, cât de departe trebuie să stea o clădire de graniță și drum și cum se conectează la apă, electricitate și canalizare. Condițiile tehnice urbanistice preiau aceste reguli și le aplică unei singure parcele cadastrale.
Rezultatul este un document scris cu un extras din plan, o descriere a parcelei și o listă de condiții pe care trebuie să le îndeplinească viitoarea clădire. Arhitectul proiectează în cadrul acestuia, se verifică autorizația de construire, iar inspecția tehnică de la final compară casa finită cu aceasta. Este coloana vertebrală a întregului proiect și, de aceea, începem fiecare fișier intriga mai degrabă cu el decât cu fotografii.
Cine le emite și cât timp durează?
Cererea trece prin municipiul unde se află parcela, către autoritatea responsabilă cu amenajarea zonei respective. Denumește parcela după numărul său cadastral și descrie clădirea prevăzută în termeni generali: o casă familială, o vilă cu piscină, un mic bloc de apartamente. Autoritatea verifică ce document de planificare acoperă parcela și extrage condițiile.
Momentul depinde de municipalitate și de dacă planul este clar pentru parcela respectivă. Municipalitățile de coastă gestionează multe aplicații, iar cele simple se mută în câteva săptămâni; o parcelă aflată la marginea a două zone, sau una atinsă de un plan în curs de revizuire, durează mai mult și uneori revine cu o cerere de clarificare. Includem acest lucru în calendarul de achiziții, astfel încât depozitul să nu fie plătit niciodată înainte ca condițiile să fie disponibile.
Care rânduri din document contează cel mai mult pentru un cumpărător de vilă?
Documentul are mai multe pagini, dar decizia unui cumpărător se bazează pe câteva cifre. Le citim în această ordine:
- Utilizare permisă: rezidențială, turistică, mixtă sau altceva și dacă se potrivește o vilă privată
- Acoperirea clădirii: ponderea parcelei pe care o poate ocupa amprenta
- Raportul suprafeței sau suprafața totală permisă, care stabilește dimensiunea casei
- Numărul de etaje și înălțimea maximă, numărate de la teren într-un mod specific
- Regrese de la fiecare graniță și de la drum, care modelează locul în care poate sta casa
- Acces: de pe ce drum este deservit coletul și dacă este public
- Utilități: unde sunt punctele de conectare pentru apă, electricitate și canalizare sau dacă este necesară o fosă septică
Două parcele de aceeași dimensiune cu aceeași vedere pot diferi complet pe aceste linii. Se permite o vilă cu două etaje cu piscină; celălalt permite o casă cu un singur etaj pe o treime din amprentă la sol. Numai prețul pe metru pătrat de teren nu vă spune nimic despre care este care.
Cum interacționează condițiile cu forma și panta parcelei?
Regresele sunt măsurate de la limite, astfel încât o parcelă îngustă pierde o parte mai mare din suprafața sa construibilă decât una pătrată de aceeași dimensiune. Pe coasta muntenegreană majoritatea parcelelor sunt în pantă, iar modul în care înălțimea este calculată de la teren decide dacă etajul inferior cu fața spre mare contează ca subsol sau ca etaj. Un arhitect bun citește condițiile împreună cu studiul terenului și vă spune într-o zi ce se potrivește.
Aici este locul în care parcela pe care o listăm la Golful Kotor ilustrează punctul: condițiile, panta și orientarea împreună determină casa, iar vederea este rezultatul, nu punctul de plecare. Explicăm modul în care se obține sondajul terenului în ghidul nostru pentru topografie și delimitări ale terenurilor.
Ce se întâmplă când planul și cadastrul nu sunt de acord?
Documentele de planificare sunt întocmite pe hărți, iar cadastrul înregistrează parcele pe o altă hartă. Ele nu coincid întotdeauna. O parcelă poate cădea parțial într-o zonă rezidențială și parțial într-o centură verde, sau un drum planificat poate traversa un colț al acestuia. Condițiile vor spune așa, iar suprafața construibilă se micșorează în consecință.
Un cumpărător care găsește acest lucru după cumpărare are un teren care valorează mai puțin decât prețul plătit. Un cumpărător care îl găsește în condițiile înainte de cumpărare fie negociază prețul, cumpără banda vecină pentru a restabili forma, fie pleacă. Toate trei sunt rezultate obișnuite ale unui fișier pregătit corespunzător, motiv pentru care condițiile se află în partea de sus a listei noastre de verificare a diligenței, alături de căutarea titlului descrisă pe pagina De ce Muntenegru
.Condițiile pot fi modificate sau contestate?
Condițiile urmează planul, așa că se schimbă atunci când planul se schimbă. Municipalitățile modifică planurile din când în când, iar o parcelă care permite astăzi un etaj poate permite două după o revizuire, sau invers. Un cumpărător care aude de la un vânzător că planul este pe cale să se îmbunătățească ar trebui să trateze asta ca pe un zvon până când planul modificat este adoptat și sunt emise noi condiții.
Acolo unde un cumpărător consideră că condițiile au citit greșit planul, există o procedură pentru a le interoga. În practică, acest lucru este rar și lent, iar calea mai bună este aproape întotdeauna proiectarea în condițiile emise.
Cum conduc condițiile la obținerea autorizației de construire?
Odată emise condițiile, arhitectul pregătește proiectul în cadrul acestora, proiectul este revizuit, iar autorizația de construire sau echivalentul acesteia se eliberează pe baza acelui proiect. Condițiile sunt așadar primul pas al unui lanț care se încheie cu o casă care poate fi înregistrată în cadastru și vândută sau închiriată legal
.Sărirea peste lanț este greșeala pe care o vedem cel mai des în rândul cumpărătorilor care au găsit un teren printr-un prieten al unui prieten. O casă construită fără lanț nu poate fi înregistrată, asigurată sau vândută la valoarea sa reală, iar costul legalizării ulterioare, acolo unde este posibil, depășește de obicei taxele care au fost economisite. Secvența completă de la complot la chei este ceea ce gestionează serviciul nostru personalizat de construire, iar condițiile sunt acolo unde începe.
Ce ar trebui să ceară un cumpărător înainte de a plăti un depozit?
Solicitați condițiile tehnice urbanistice emise pentru numărul exact de parcelă în contractul de vânzare, datat recent, împreună cu extrasul din plan. Cereți vânzătorului să confirme că nu este în procedură nicio modificare a planului. Cereți unui arhitect să schițeze plicul construibil pe sondaj. Apoi decideți.
Dacă vânzătorul nu poate furniza condițiile, le obținem înainte de vizionare. Dacă o parcelă pe care ați găsit-o în altă parte vine fără ele, trimiteți-ne numărul coletului și vă vom spune ce permite planul înainte de a călători pentru a-l vedea.