Каждый участок, который мы представляем в наших объявлениях, сопровождается одним документом, которого нет у большинства частных продавцов: градостроительными техническими условиями, обычно называемыми УТУ в честь черногорской аббревиатуры. Покупатель, читающий этот документ, еще до первого просмотра знает, что можно построить, какого размера, на какой высоте и на каком расстоянии от соседей. Покупатель, который ее не читает, покупает просмотр и надеется. В этом руководстве объясняется, что это за документ, как его получить, а также его строки, которые определяют, подходит ли участок для виллы, которую вы задумали.
Какие урбанистические технические условия?
Черногория планирует свою землю с помощью документов планирования, которые охватывают муниципалитет, поселение или конкретную зону, и каждый документ устанавливает правила для земли внутри нее: для чего она может использоваться, какая часть участка может быть покрыта зданием, сколько разрешенных этажей, как далеко здание должно стоять от границы и дороги, и как оно подключается к воде, электричеству и канализации. Урбанистические технические условия берут эти правила и применяют их к одному кадастровому участку.
В результате получается письменный документ с выпиской из плана, описанием участка и списком условий, которым должно соответствовать будущее здание. Архитектор проектирует внутри него, по нему сверяется разрешение на строительство, а техосмотр в конце сравнивает с ним готовый дом. Это основа всего проекта, и именно поэтому мы начинаем каждый сюжетный файл с него, а не с фотографий.
Кто их выдает и сколько времени это занимает?
Заявление передается через муниципалитет, в котором находится участок, в орган, ответственный за планирование в этом районе. В нем указывается кадастровый номер участка и в общих чертах описывается предполагаемое здание: семейный дом, вилла с бассейном, небольшой многоквартирный дом. Орган власти проверяет, какой документ планирования охватывает участок, и извлекает условия.
Сроки зависят от муниципалитета и от того, насколько ясен план для этого участка. Прибрежные муниципалитеты рассматривают множество заявок, а самые простые рассматриваются в течение нескольких недель; посылка на границе двух зон или та, которую затрагивает пересматриваемый план, идет дольше и иногда возвращается с просьбой уточнить. Мы встраиваем это в календарь покупок, чтобы депозит никогда не выплачивался до тех пор, пока не будут определены условия.
Какие строки в документе наиболее важны для покупателя виллы?
Документ состоит из нескольких страниц, но решение покупателя основывается на нескольких цифрах. Читаем их в таком порядке:
- Разрешенное использование: жилое, туристическое, смешанное или другое, подходит ли частная вилла
- Покрытие здания: доля участка, которую может занимать площадь
- Коэффициент площади этажа или общая допустимая площадь этажа, определяющая размер дома
- Количество этажей и максимальная высота, отсчитываемые от местности определенным образом
- Отступы от каждой границы и от дороги, которые определяют место, где может стоять дом
- Доступ: с какой дороги подается посылка и является ли она общедоступной
- Коммунальные услуги: где находятся точки подключения воды, электричества и канализации, требуется ли септик
Две посылки одинакового размера с одинаковым видом могут совершенно различаться по этим строкам. Один позволяет двухэтажную виллу с бассейном; другой позволяет построить одноэтажный дом на трети площади. Сама по себе цена за квадратный метр земли ничего не говорит о том, что есть что.
Как условия влияют на форму и наклон участка?
Отступы измеряются от границ, поэтому узкий участок теряет большую часть своей площади, пригодной для застройки, чем квадратный участок того же размера. На черногорском побережье большинство участков расположены на склоне, и то, как высота отсчитывается от рельефа местности, определяет, будет ли нижний этаж, обращенный к морю, считаться подвалом или этажом. Хороший архитектор изучает условия вместе с обследованием местности и в течение дня говорит вам, что подходит.
Именно здесь график, который мы приводим в Которский залив, иллюстрирует суть: условия, уклон и ориентация вместе определяют дом, а вид является результатом, а не отправной точкой. Мы объясняем, как получается съемка местности, в нашем руководстве по съемке участков и границ.
Что происходит, если план и кадастр не совпадают?
Документы планировки наносятся на карты, а в кадастре участки фиксируются на другой карте. Они не всегда совпадают. Участок может частично попасть в жилую зону, частично в зеленую зону, либо планируемая дорога может пересекать ее угол. Условия диктуют это, и площадь застройки соответственно сокращается.
Покупатель, обнаруживший это после покупки, имеет участок стоимостью меньше заплаченной цены. Покупатель, обнаруживший его в условиях перед покупкой, либо договаривается о цене, покупает соседнюю полосу для восстановления формы, либо уходит. Все три являются обычными результатами правильно подготовленного файла, поэтому эти условия находятся в верхней части нашего контрольного списка комплексной проверки наряду с поиском по названию, описанным на странице почему Черногория
.Можно ли изменить или обжаловать условия?
Условия следуют плану, поэтому они меняются вместе с изменением плана. Муниципалитеты время от времени вносят поправки в планы, и на участке, на котором сегодня разрешен один этаж, после пересмотра может быть разрешено два, или наоборот. Покупатель, узнавший от продавца о том, что план скоро будет улучшен, должен относиться к этому как к слухам до тех пор, пока измененный план не будет принят и не будут опубликованы новые условия.
Если покупатель считает, что условия неверно истолковывают план, существует процедура его запроса. На практике это происходит редко и медленно, и почти всегда лучше проектировать в существующих условиях.
Какие условия приводят к получению разрешения на строительство?
После того как условия выданы, архитектор готовит проект, проект рассматривается, и на основе этого проекта выдается разрешение на строительство или его эквивалент. Таким образом, эти условия являются первым шагом в цепочке, которая заканчивается домом, который можно зарегистрировать в кадастре и на законных основаниях продать или сдать в аренду.
Пропуск цепочки, ошибка, которую мы чаще всего видим среди покупателей, которые нашли участок через друга друга. Дом, построенный без цепочки, невозможно зарегистрировать, застраховать или продать по его реальной стоимости, а затраты на его последующую легализацию, где это вообще возможно, обычно превышают сэкономленные пошлины. Полная последовательность от сюжета до ключей, это то, чем управляет наша служба специальной сборки, а условия, это то, с чего она начинается.
Что должен спросить покупатель перед внесением залога?
Попросите градостроительные технические условия, выданные для точного номера участка в договоре купли-продажи, датированном недавно, вместе с выпиской из плана. Попросите продавца подтвердить, что никакие поправки к плану не находятся в процессе. Попросите архитектора набросать сборную оболочку на обзоре. Тогда принимайте решение.
Если продавец не может предоставить условия, мы получаем их перед просмотром. Если участок, который вы нашли в другом месте, поставляется без них, пришлите нам номер участка, и мы сообщим вам, что позволяет план, прежде чем вы отправитесь его посмотреть.