Однажды клиент спросил нас, почему мы настаиваем на обследовании, когда кадастр уже показывает участок в цвете на сайте. Ответ в том, что на сайте показано, где должна находиться посылка, а геодезист показывает, где она находится. На черногорском побережье, где границы проходят по старым каменным стенам, а земля разделена между семьями на протяжении нескольких поколений, разница между ними может составлять несколько метров, а несколько метров на склоне с видом, это разница между бассейном и отсутствием бассейна. В этом руководстве объясняется, что включает в себя опрос и как он защищает покупателя.
Что фиксирует кадастр, а что нет?
Кадастр фиксирует каждый участок с номером, площадью, категорией использования и владельцем, указанными на кадастровой карте. Это юридическая запись того, что вы покупаете, и поиск по названию, который происходит перед началом любой покупки. Чего он не фиксирует, так это рельефа: уклон, обнажения скал, уровни, положение старой стены, которую все считают границей. Кадастровая карта также была составлена в разное время и по разным стандартам в разных частях страны, а старые листы содержат ошибки местоположения, которые выявляют современные исследования.
Поэтому покупателю необходимо и то, и другое: кадастровая выписка для юридического положения и обследование для физического состояния. На нашей странице почему Черногория описаны проверки названий; данное руководство охватывает опрос.
Кто проводит опрос?
Лицензированный геодезист, работающий на основе кадастровых данных, посещает участок, находит или устанавливает граничные точки с помощью GPS-инструмента, измеряет местность и составляет план, на котором показаны границы, уровни и особенности местности. План, это документ, на основе которого проектирует архитектор, и документ, который принимается кадастром при регистрации готового дома.
Мы заказываем обследование, как только клиент серьезно относится к участку, и до внесения депозита, чтобы дизайн, условия планирования и бюджет основывались на измеренных фактах. На графиках, которые мы перечисляем, например, на Которский залив, опрос с самого начала является частью файла.
Что показывает опрос, чего не может показать карта?
Список наших собственных файлов длинный, и чаще всего встречаются следующие элементы:
- Измеренная площадь, немного меньше или больше кадастрового показателя, что является нормальным и определяется кадастровым показателем
- Пограничная стена построена на расстоянии метра или двух внутри или за пределами кадастровой линии
- Сарай, терраса или подъездная дорога соседа, пересекающая границу
- Общественная пешеходная дорожка или старая дорога, пересекающая участок и которой люди до сих пор пользуются
- Водоток или водопропускная труба вдоль границы с правилами строительства рядом с ним
- Уровни, на которых видно, что участок круче, чем кажется с дороги, что меняет основу
- Обнажения скал на месте, где должен был стоять дом
Ничто из этого не является причиной, чтобы уйти в одиночку. Каждый из них является фактом, который необходимо урегулировать до того, как будет согласована цена и подписан контракт, а некоторые из них, например, терраса соседа за линией, гораздо легче урегулировать, пока продавец все еще хочет продать.
Как обозначаются граничные точки?
Геодезист вычисляет граничные точки по кадастровым координатам, размещает их на земле с помощью инструмента и отмечает их колышками или краской. Если участок примыкает к соседям, соседи могут быть приглашены на разметку, и граница, установленная таким образом в присутствии соседей, является границей, о которой никто впоследствии не утверждает, что ее неправильно поняли.
В старых поселениях геодезист часто обнаруживает, что кадастровая линия и стена не совпадают, и возникает вопрос, какая из них управляет. Ответ зависит от того, как был составлен кадастр и от истории стены, и это вопрос одновременно для геодезиста и юриста. Покупатель заинтересован просто в том, чтобы узнать ответ перед покупкой.
Почему исследование склонов так важно?
Условия планирования устанавливают предел высоты, отсчитываемый от местности, и отступы от границ. На склоне уровень местности в каждом углу дома определяет, сколько этажей поместится, а граничные положения определяют, где может стоять дом. Без обследования уровней архитектор угадывает оба варианта, и это предположение корректируется во время проверки разрешения, после чего проект переделывается.
Обследование с уровнями также сообщает инженеру, сколько работ необходимо для выемки и заполнения дома, а выемка и засыпка известняка составляет большую часть стоимости фундаментных работ. Участок, который с дороги выглядит пологим, а по ширине падает на десять метров,, обычная история, и опрос говорит о ней до покупки, а не после. Роль условий объясняется в нашем руководстве по урбанистическим техническим условиям.
Что делать, если посылку необходимо разделить или объединить?
Иногда покупатели хотят получить часть более крупного участка или объединить два маленьких в участок, на котором можно построить дом побольше. Обе процедуры представляют собой кадастровые процедуры, которые начинаются с обследования: геодезист рисует новый участок, разделение или слияние утверждается в соответствии с правилами планирования, а кадастр регистрирует новые участки. Затем условия планирования применяются к новому участку, который может позволить больше или меньше, чем старые.
Деление не всегда допускается; правила планирования устанавливают минимальный размер участка в каждой зоне, и участок ниже него не может быть создан. Опрос и условия вместе скажут вам, возможен ли раздел, который вы имеете в виду, прежде чем вы согласитесь купить половину поля.
Как доступ и сервитуты отображаются в опросе?
Инспектор фиксирует физический доступ к участку, переулку, дороге, воротам, а в кадастре указывается, является ли этот доступ дорогой общего пользования, отдельным участком, принадлежащим кому-то другому, или сервитутом, зарегистрированным в праве собственности. Они должны совпадать: полоса движения, существующая на земле, но принадлежащая соседу, не имеющему зарегистрированного права проезда, является проблемой, которую должна решить покупка. Наше руководство по подъездным дорогам и сервитутам полностью раскрывает этот вопрос.
Что должен просить покупатель?
План изысканий с границами и уровнями, составленный недавно лицензированным геодезистом, с отмеченными на земле граничными точками; отметка о несоответствии измеренной и кадастровой площади; запись о том, что соседи были приглашены на территорию, границы которой вызывали сомнения; и подтверждение геодезиста о том, что указанный доступ соответствует кадастру.
Это короткий список, он занимает несколько дней и устраняет большинство сюрпризов, которые доходят до нас от покупателей, которые его пропустили. Если вы планируете участок, сообщите нам номер участка, и мы организуем обследование в качестве первого шага; на каждом участке в наших объявлениях уже есть такой.