Un cliente una volta ci ha chiesto perché insistiamo per un rilievo quando il catasto mostra già la parcella a colori su un sito web. La risposta è che il sito web mostra dove dovrebbe essere il pacco e il geometra mostra dove si trova. Sulla costa montenegrina, dove i confini seguono vecchi muretti a secco e la terra è divisa tra famiglie da generazioni, la differenza tra i due può essere di diversi metri, e diversi metri su un pendio con vista fanno la differenza tra una piscina e nessuna piscina. Questa guida spiega cosa comprende un sondaggio e come tutela un acquirente.
Cosa registra il catasto e cosa no?
Il catasto registra ogni particella con un numero, una zona, una categoria d'uso e un proprietario, disegnati sulla mappa catastale. È la documentazione legale di ciò che stai acquistando e da lì inizia la ricerca del titolo che precede qualsiasi acquisto. Ciò che non registra è il terreno: la pendenza, gli affioramenti rocciosi, i livelli, la posizione del vecchio muro che tutti considerano come confine. Anche la mappa catastale è stata redatta in tempi diversi e secondo standard diversi nelle diverse parti del Paese, e i fogli più antichi recano errori di posizione che un moderno rilievo rivela.
Un acquirente quindi ha bisogno di entrambi: l'estratto catastale per la posizione giuridica, e la perizia per quella fisica. La nostra pagina perché Montenegro descrive i controlli del titolo; questa guida copre l'indagine.
Chi effettua il sondaggio?
Un geometra abilitato, partendo dai dati catastali, visita la parcella, trova o traccia i punti di confine con uno strumento GPS, misura il terreno e produce una pianta che mostra i confini, i livelli e le caratteristiche del terreno. La pianta è il documento su cui l'architetto progetta e il documento che il catasto accetta al momento della registrazione della casa finita.
Noi commissioniamo il sopralluogo non appena il cliente prende sul serio un terreno e prima di ogni deposito, in modo che il progetto, le condizioni di pianificazione e il budget si basino tutti su fatti misurati. Negli appezzamenti che elenchiamo, come quello in Baia di Kotor, il rilievo fa parte del file fin dall'inizio.
Che cosa rivela l'indagine che la mappa non può rivelare?
L'elenco dei nostri file è lungo e gli elementi che emergono più spesso sono:
- Un'area misurata leggermente più piccola o più grande della cifra catastale, che è normale e definita dalla cifra catastale
- Un muro di cinta costruito un metro o due all'interno o all'esterno della linea catastale
- Il capannone, la terrazza o il vialetto di un vicino che attraversa il confine
- Un sentiero pubblico o un vecchio tracciato che attraversa l'appezzamento e che le persone ancora utilizzano
- Un corso d'acqua o un canale sotterraneo lungo un confine, con regole sulla costruzione in prossimità di esso
- Livelli che mostrano che il lotto è più ripido di quanto sembri dalla strada, il che cambia il terreno
- Affioramenti rocciosi dove doveva sorgere la casa
Nessuno di questi è un motivo per andarsene da solo. Ognuno di essi è un fatto da risolvere prima che il prezzo sia concordato e il contratto firmato, e alcuni di essi, come la terrazza di un vicino oltre la linea, sono molto più facili da risolvere mentre il venditore vuole ancora vendere.
Come sono stabiliti i punti di confine?
Il geometra calcola i punti di confine dalle coordinate catastali, li localizza sul terreno con lo strumento e li segna con picchetti o vernice. Quando il terreno confina con dei vicini, i vicini possono essere invitati a delimitare, e un confine tracciato in questo modo con i vicini presenti è un confine che nessuno poi affermerà di aver frainteso.
Nei vecchi insediamenti il geometra troverà spesso che la linea catastale e il muro non sono d'accordo, e la domanda è quale governa. La risposta dipende da come è stato redatto il catasto e dalla storia del muro, ed è una domanda che spetta al geometra e all'avvocato insieme. L'interesse dell'acquirente è semplicemente conoscere la risposta prima di acquistare.
Perché il rilevamento delle pendenze è così importante?
Le condizioni di pianificazione stabiliscono un limite di altezza conteggiato dal terreno e stabiliscono arretramenti rispetto ai confini. Su un pendio, il livello del terreno in ogni angolo della casa decide quanti piani si adattano e le posizioni dei confini decidono dove può sorgere la casa. Senza un rilievo con i livelli, l'architetto tira a indovinare su entrambi i fronti, e la supposizione viene corretta durante la revisione del permesso, a quel punto il progetto viene rifatto.
L'indagine con i livelli indica inoltre all'ingegnere la quantità di lavori di taglio e riempimento di cui ha bisogno la casa e il taglio e il riempimento di pietra calcarea rappresentano una parte importante del costo del lavoro di fondazione. Il terreno che sembra in leggera pendenza rispetto alla strada e che risulta scendere di dieci metri in larghezza è una storia comune, e il sondaggio la racconta prima dell'acquisto invece che dopo. Il ruolo delle condizioni è spiegato nella nostra guida alle condizioni tecniche urbanistiche.
Cosa succede se il lotto deve essere diviso o unificato?
Gli acquirenti a volte vogliono parte di un lotto più grande o vogliono unire due piccoli appezzamenti in un terreno che consenta una casa più grande. Entrambe sono procedure catastali che iniziano con un rilievo: il geometra disegna la nuova parcella, la divisione o la fusione viene approvata secondo le norme di pianificazione e il catasto registra le nuove parcelle. Le condizioni di pianificazione si applicano quindi al nuovo lotto, che può consentire più o meno di quelli vecchi.
Una divisione non è sempre consentita; le regole di pianificazione stabiliscono una dimensione minima del lotto in ciascuna zona e non è possibile creare un lotto al di sotto di essa. Il sondaggio e le condizioni insieme ti dicono se la divisione che hai in mente è possibile prima che tu accetti di acquistare metà campo.
Come appaiono gli accessi e le servitù nel sondaggio?
Il geometra registra l'accesso fisico alla particella, alla corsia, alla pista, al cancello e il catasto registra se tale accesso è una strada pubblica, una particella separata di proprietà di qualcun altro o una servitù registrata nel titolo. Le due cose devono coincidere: una corsia che esiste a terra ma appartiene a un vicino senza precedenza registrata è un problema che l'acquisto deve risolvere. La nostra guida alle strade di accesso e servitù copre interamente questa domanda.
Cosa dovrebbe chiedere un acquirente?
Un piano di rilievo con confini e livelli di un geometra abilitato, datato di recente, con i punti di confine segnati sul terreno; annotazione dell'eventuale difformità tra la superficie misurata e quella catastale; un verbale secondo cui i vicini erano stati invitati all'esposizione laddove i confini erano incerti; e la conferma del geometra che l'accesso indicato corrisponde al catasto.
L'elenco è breve, richiede giorni ed elimina la maggior parte delle sorprese che ci arrivano dagli acquirenti che lo hanno saltato. Se hai un terreno in vista, comunicaci il numero del lotto e organizzeremo il sopralluogo come primo passo; ogni appezzamento sui nostri elenchi ne contiene già uno.