Klient sa nás raz opýtal, prečo trváme na prieskume, keď kataster už na webovej stránke zobrazuje parcelu farebne. Odpoveď znie, že webová stránka ukazuje, kde sa má parcela nachádzať, a geodet ukazuje, kde sa nachádza. Na čiernohorskom pobreží, kde hranice sledujú staré múry zo suchého kameňa a pozemok je po generácie rozdelený medzi rodiny, môže byť rozdiel medzi nimi niekoľko metrov a niekoľko metrov na svahu s výhľadom je rozdiel medzi bazénom a žiadnym bazénom. Táto príručka vysvetľuje, čo prieskum zahŕňa a ako chráni kupujúceho.
Čo kataster eviduje a čo nie?
Kataster eviduje každú parcelu s číslom, výmerou, kategóriou využitia a vlastníkom zakreslenými v katastrálnej mape. Je to právny záznam toho, čo kupujete, a vyhľadávanie titulov, ktoré prichádza pred tým, ako sa tam začne akýkoľvek nákup. Čo nezaznamenáva, je terén: svah, skalné výbežky, úrovne, poloha starého múru, ktorý každý považuje za hranicu. Katastrálna mapa bola tiež nakreslená v rôznych časoch a podľa rôznych noriem v rôznych častiach krajiny a staršie listy obsahujú chyby polohy, ktoré odhaľuje moderný prieskum.
Kupujúci teda potrebuje oboje: výpis z katastra pre právne postavenie a prieskum pre fyzické. Naša stránka prečo Čierna Hora popisuje kontroly názvov; táto príručka zahŕňa prieskum.
Kto vykonáva prieskum?
Licencovaný geodetický geodet, pracujúci na základe údajov katastra, navštívi parcelu, nájde alebo vytýči hraničné body pomocou prístroja GPS, zmeria terén a vytvorí plán, ktorý ukazuje hranice, úrovne a vlastnosti terénu. Plán je dokument, na ktorý architekt projektuje, a dokument, ktorý kataster akceptuje pri zápise dokončeného domu.
Prieskum zadávame hneď, ako to klient myslí s pozemkom vážne a pred akýmkoľvek vkladom, aby návrh, plánovacie podmienky a rozpočet spočívali na nameraných skutočnostiach. Na pozemkoch, ktoré uvádzame, ako napríklad na Kotorský záliv, je prieskum súčasťou súboru od začiatku.
Čo prieskum odhalil, že mapa nemôže?
Zoznam z našich vlastných súborov je dlhý a najčastejšie sa objavujú tieto položky:
- Zmeraná plocha o niečo menšia alebo väčšia ako katastrálne číslo, ktorá je normálna a vyrovnaná podľa katastrálneho čísla
- Hraničný múr postavený meter alebo dva vo vnútri alebo mimo katastrálneho územia
- Susedov prístrešok, terasa alebo príjazdová cesta prekračujúca hranicu
- Verejný chodník alebo stará cesta, ktorá prechádza cez pozemok a ktorú ľudia stále používajú
- Vodný tok alebo priepust pozdĺž hranice s pravidlami výstavby v jej blízkosti
- Úrovne, ktoré ukazujú, že pozemok je strmší, ako vyzerá z cesty, čo mení podklad
- Výbežky skál, kde mal dom stáť
Nič z toho nie je dôvodom na to, aby ste odišli sami. Každá z nich je skutočnosťou, ktorú je potrebné urovnať pred dohodnutím ceny a podpísaním zmluvy, pričom niektoré z nich, ako napríklad susedova terasa nad linkou, je oveľa jednoduchšie vyrovnať, kým predávajúci ešte chce predať.
Ako sú stanovené hraničné body?
Merač vypočíta hraničné body z katastrálnych súradníc, lokalizuje ich na zemi pomocou prístroja a označí kolíkmi alebo farbou. Tam, kde pozemok susedí so susedmi, môžu byť susedia pozvaní na vytýčenie a takto vytýčená hranica s prítomnými susedmi je hranica, o ktorej neskôr nikto netvrdí, že ju nepochopil.
V starých sídlach geodet často zistí, že katastrálna čiara a múr sa nezhodujú a otázkou je, ktorá z nich vládne. Odpoveď závisí od toho, ako bol založený kataster a od histórie múru a je to otázka na geodeta a právnika spoločne. Záujem kupujúceho je jednoducho poznať odpoveď pred kúpou.
Prečo je prieskum svahu taký dôležitý?
Podmienky plánovania stanovujú výškový limit počítaný od terénu a vytvárajú prekážky od hraníc. Na svahu úroveň terénu v každom rohu domu rozhoduje o tom, koľko poschodí sa zmestí, a hraničné polohy rozhodujú o tom, kde môže dom stáť. Bez prieskumu s úrovňami architekt háda na oboch a odhad je opravený počas kontroly povolenia, kedy je návrh prepracovaný.
Prieskum s úrovňami tiež povie inžinierovi, koľko rezu a výplne potrebuje dom, a rezanie a vypĺňanie vápenca je veľká časť nákladov na zemné práce. Pozemok, ktorý vyzerá z cesty jemne naklonený a ukazuje sa, že klesá o desať metrov na šírku, je bežný príbeh a prieskum ho rozpráva pred kúpou namiesto po nej. Úloha podmienok je vysvetlená v našom sprievodcovi urbanistickými technickými podmienkami.
Čo ak je potrebné parcelu rozdeliť alebo zlúčiť?
Kupujúci niekedy chcú časť väčšieho pozemku alebo chcú spojiť dva malé pozemky do pozemku, ktorý umožňuje väčší dom. Obidve sú katastrálne konania, ktoré sa začínajú prieskumom: geodet zakreslí novú parcelu, rozdelenie alebo zlúčenie sa schváli podľa plánovacieho poriadku a kataster zaeviduje nové parcely. Podmienky plánovania sa potom vzťahujú na novú parcelu, ktorá môže povoliť viac alebo menej ako tie staré.
Rozdelenie nie je vždy povolené; pravidlá plánovania stanovujú minimálnu veľkosť parcely v každej zóne a parcelu pod ňou nie je možné vytvoriť. Prieskum a podmienky vám spolu prezradia, či je rozdelenie, ktoré máte na mysli, možné predtým, ako sa dohodnete na kúpe polovice poľa.
Ako sa prístup a vecné bremená zobrazujú v prieskume?
Geodet zaznamená fyzický prístup k parcele, jazdný pruh, koľaj, bránu a kataster zaznamená, či ide o verejnú cestu, samostatnú parcelu vo vlastníctve niekoho iného alebo vecné bremeno zapísané v vlastníctve. Tieto dva sa musia zhodovať: jazdný pruh, ktorý existuje na zemi, ale patrí susedovi bez registrovaného práva prednostnej jazdy, je problém, ktorý musí kúpa vyriešiť. Náš sprievodca prístupovými cestami a vecnými bremenami túto otázku v plnom rozsahu pokrýva.
Čo by mal kupujúci požadovať?
Plán prieskumu s hranicami a úrovňami od licencovaného geodeta, datovaný nedávno, s hraničnými bodmi vyznačenými na zemi; poznámka o akomkoľvek nesúlade medzi nameraným a katastrálnym územím; záznam, že susedia boli pozvaní na miesto, kde boli pochybnosti o hraniciach; a potvrdenie geodeta, že zobrazený prístup sa zhoduje s katastrom.
Toto je krátky zoznam, trvá niekoľko dní a odstráni väčšinu prekvapení, ktoré sa k nám dostanú od kupujúcich, ktorí ho preskočili. Ak máte pozemok vo výhľade, povedzte nám číslo parcely a my zariadime prieskum ako prvý krok; každý pozemok na našich zoznamoch už jeden obsahuje.