Uma vez, um cliente perguntou-nos porque insistimos numa pesquisa quando o registo já mostra o lote a cores num site. A resposta é que o site mostra onde o pacote deveria estar e o topógrafo mostra onde está. Na costa montenegrina, onde os limites seguem antigos muros de pedra seca e a terra foi dividida entre famílias durante gerações, a diferença entre os dois pode ser de vários metros, e vários metros numa encosta com vista é a diferença entre uma piscina e sem piscina. Este guia explica o que uma pesquisa inclui e como protege o comprador
.O que regista o registo e o que não regista?
O cadastro regista cada parcela com um número, uma área, uma categoria de utilização e um proprietário, desenhados no mapa cadastral. É o registo legal do que está a comprar e a procura pelo título que ocorre antes de qualquer compra começar. O que não regista é o terreno: a inclinação, os afloramentos rochosos, os níveis, a posição da antiga muralha que todos tratam como limite. O mapa cadastral foi também desenhado em diferentes momentos e com diferentes padrões em diferentes pontos do país, e as folhas mais antigas apresentam erros de posição que um levantamento moderno revela
.Um comprador necessita, pois, de ambos: o extracto cadastral para a situação jurídica e o levantamento para a situação física. A nossa página por que razão Montenegro descreve as verificações de título; este guia cobre a investigação.
Quem realiza a pesquisa?
Um topógrafo geodésico licenciado, trabalhando a partir dos dados cadastrais, visita a parcela, encontra ou define os pontos limite com um instrumento GPS, mede o terreno e produz um plano que mostra os limites, os níveis e as características do terreno. A planta é o documento que o arquiteto projeta e o documento que o cadastro aceita quando a casa acabada é registada
.Encomendamos a pesquisa assim que o cliente leva a sério um terreno e antes de qualquer depósito, para que o projeto, as condições de planeamento e o orçamento se baseiem em factos medidos. Nas parcelas que listamos, como a de Baía de Kotor, o levantamento faz parte do arquivo desde o início
.O que é que a investigação revela que o mapa não consegue?
A lista dos nossos próprios ficheiros é longa e os itens que aparecem com mais frequência são:
- Uma área medida um pouco menor ou maior que a figura cadastral, o que é normal e estabelecido pela figura cadastral
- Um muro de fronteira construído a um ou dois metros dentro ou fora da linha cadastral
- O barracão, o terraço ou a entrada de automóveis de um vizinho que atravessa o limite
- Um caminho público ou um caminho antigo que atravessa a parcela e que as pessoas ainda utilizam
- Um curso de água ou um bueiro ao longo de um limite, com regras sobre a construção perto do mesmo
- Níveis que mostram que o terreno é mais íngreme do que parece visto da estrada, o que altera o terreno
- Afloramentos rochosos onde a casa deveria ficar
Nada disto é motivo para ir embora por conta própria. Cada um deles é um facto a resolver antes de o preço ser acordado e o contrato assinado, e alguns deles, como o terraço de um vizinho além da linha, são muito mais fáceis de resolver enquanto o vendedor ainda quer vender
.Como são definidos os pontos de fronteira?
O topógrafo calcula os pontos limite a partir das coordenadas cadastrais, localiza-os no terreno com o instrumento e marca-os com estacas ou tinta. Quando a parcela é contígua a vizinhos, os vizinhos podem ser convidados para a implantação, e um limite definido desta forma com os vizinhos presentes é aquele que mais tarde ninguém afirma ter compreendido mal
.Nos povoados antigos, o topógrafo descobrirá frequentemente que a linha cadastral e o muro discordam, e a questão é qual deles governa. A resposta depende da forma como o registo foi estabelecido e da história do muro, e é uma pergunta para o topógrafo e para o advogado em conjunto. O interesse do comprador é simplesmente saber a resposta antes de comprar
.Porque é que o levantamento de declives é tão importante?
As condições de planeamento estabelecem um limite de altura contado a partir do terreno e estabelecem recuos a partir dos limites. Num declive, o nível do terreno em cada canto da casa decide quantos andares cabem, e as posições dos limites decidem onde a casa pode ficar. Sem um levantamento com níveis, o arquiteto está a adivinhar ambos, e a estimativa é corrigida durante a revisão da licença, altura em que o projeto é refeito
.O levantamento com níveis também informa o engenheiro de quanto corte e enchimento a casa necessita, e o corte e enchimento de calcário é uma grande parte do custo do trabalho de base. O terreno que parece suavemente inclinado em relação à estrada e acaba por cair dez metros na sua largura é uma história comum, e a investigação conta isso antes da compra, e não depois. O papel das condições é explicado no nosso guia para as condições técnicas urbanísticas.
E se o pacote precisar de ser dividido ou fundido?
Os compradores por vezes querem parte de um lote maior ou fundem dois pequenos num lote que permita uma casa maior. Ambos são procedimentos cadastrais que se iniciam com um levantamento: o topógrafo sorteia a nova parcela, a divisão ou fusão é aprovada de acordo com as regras de planeamento e o cadastro regista as novas parcelas. As condições de planeamento aplicam-se então à nova parcela, que pode permitir mais ou menos do que as antigas
.Uma divisão nem sempre é permitida; as regras de planeamento estabelecem um tamanho mínimo de parcela em cada zona, não podendo ser criada uma parcela abaixo desta. A pesquisa e as condições juntas informam se a divisão que tem em mente é possível antes de concordar em comprar meio campo
.Como é que o acesso e as servidões aparecem na pesquisa?
O topógrafo regista o acesso físico ao lote, à pista, à pista, ao portão e ao cadastro regista se esse acesso é uma via pública, um lote separado propriedade de outrem ou uma servidão registada no título. Os dois devem coincidir: uma faixa que existe no terreno, mas pertence a um vizinho sem direito de passagem registado, é um problema que a compra deve resolver. O nosso guia para estradas de acesso e servidões cobre esta questão na íntegra
.O que deve um comprador pedir?
Um plano de levantamento com limites e níveis elaborado por um topógrafo licenciado, datado recentemente, com os pontos limite assinalados no terreno; nota de qualquer discrepância entre a área medida e a área cadastral; um registo de que os vizinhos foram convidados para o estabelecimento onde os limites eram duvidosos; e a confirmação do topógrafo de que o acesso indicado corresponde ao registo.
Esta é uma lista curta, demora dias e elimina a maioria das surpresas que nos chegam dos compradores que a ignoraram. Se tiver um terreno em vista, indique-nos o número da parcela e nós trataremos do levantamento como primeiro passo; cada lote em nossos anúncios já traz um.