Os terrenos que os clientes nos pedem em primeiro lugar são os que têm o mar à frente, e os terrenos que causam mais problemas quando comprados sem preparação são os mesmos. A costa de Montenegro é bonita porque é íngreme, rochosa e exposta, e cada uma destas três palavras é também uma questão de construção. Este guia descreve as verificações que realizamos num terreno costeiro antes de pedirmos a um cliente para o comprar, e a sequência que se segue quando o fazem
.Onde termina a linha de costa pública e começa o seu terreno?
Uma faixa ao longo da costa montenegrina é gerida como uma zona marítima pública com regras próprias e administrador próprio. As aldeias privadas não são construídas nele; são construídos acima dele, e a fronteira entre os dois é uma linha que importa mais do que qualquer outra numa parcela à beira-mar. As condições de planeamento do lote mostram onde começa a área edificável e o cadastro mostra onde termina o lote. As duas linhas nem sempre são iguais
.Uma parcela que chega à água tem, geralmente, uma porção abaixo da linha que não pode ser construída, mas que ainda pode ser utilizada, como jardim ou caminho para a água, de acordo com as regras da zona. O comprador deve saber qual a parte do preço que é para o terreno edificável e qual é para a gama abaixo do mesmo. O nosso guia das condições técnicas urbanísticas explica como é obtido e lido este documento.
O que está por baixo da camada superficial do solo?
A costa é calcária. Sob alguns centímetros de terra vermelha e arbustos há rocha, e a rocha decide o custo das fundações, da piscina e de cada muro de contenção. Um levantamento geotécnico, alguns furos lidos por um engenheiro, informam se se está a construir sobre rocha sólida, rocha fraturada ou uma bolsa de aterro, e é o segundo documento que obtemos após as condições de planeamento
.A rocha é uma boa notícia para a estabilidade e uma má notícia para a escavação. Uma piscina escavada em calcário maciço é cara de escavar e barata de manter; uma piscina preenchida necessita de uma estrutura diferente. A pesquisa transforma ambos num número antes do início do projeto, que é a única forma de manter uma construção dentro do seu orçamento
.Qual o rumo do enredo?
A maior parte da costa aberta está virada para sudoeste, o que proporciona sol da tarde no terraço e pôr-do-sol sobre o mar. Dentro da Baía de Kotor, a costa serpenteia, e um terreno no lado norte está virado para sul, através da água, enquanto um terreno no lado sul está virado para norte e está à sombra durante grande parte do inverno. Nenhum dos dois está errado, mas são casas diferentes para viver e têm preços diferentes para os compradores que conhecem a baía
.Percorremos cada parcela costeira duas vezes por dia antes de a listar e informamos os clientes sobre onde está o sol às quatro da tarde de julho e ao meio-dia de janeiro. O gráfico que apresentamos em Baía de Kotor é um bom exemplo de que a orientação é a razão do preço e não o tamanho.
Como é que o vento, o sal e o sol moldam o design?
Três condições locais que um comprador do interior da Europa pode não esperar:
- O bura, vento frio de nordeste que desce das montanhas no inverno, suficientemente forte para moldar o desenho dos socalcos e a fixação dos telhados nos terrenos expostos .
- Ar salgado, que corrói os metais não tratados e exige fixações, marcenaria e reboco de nível marítimo
- Sol de verão com uma intensidade que faz do sombreado, da orientação e da massa das paredes uma questão de conforto e não de estilo
Um arquiteto local projeta os três sem que lhe seja pedido. Um desenho importado de um clima setentrional e construído tal como está desenhado é a fonte habitual de uma villa que faz frio em Fevereiro e insuportável em Agosto
.As máquinas podem chegar ao terreno?
Um terreno íngreme com vista é frequentemente alcançado por uma pista estreita de betão com uma curva apertada. A pista adequada para um automóvel pode não ser adequada para uma betoneira, uma grua ou um camião que transporta a piscina. Antes de comprar, fazemos o percurso com um construtor e confirmamos o que pode chegar ao local, o que deve ser transferido para veículos mais pequenos e se é necessário um acesso temporário através do terreno do vizinho para as obras
.O acesso é também uma questão jurídica, não apenas física. A estrada que serve o terreno deve ser pública ou protegida por uma faixa de domínio registado, e abordamos isso no nosso guia de estradas de acesso e servidões.
O que fazem as regras de recuo e altura num declive?
Num terreno plano os recuos retiram uma faixa de cada lado e a regra da altura retira o topo. Num declive a altura é contada a partir do terreno de uma forma específica, e um piso que se encontra abaixo do solo nas traseiras da casa pode ser um piso completo na frente virada para o mar. As condições de planeamento e a leitura das mesmas pelo arquiteto decidem se aquele piso inferior conta, e a resposta altera o tamanho da aldeia num piso inteiro
.As regras que protegem as vistas e estabelecem as distâncias do mar são um tema à parte; o nosso guia sobre vista para o mar e regras de recuo aborda-os para os compradores que desejam compreender porque é que um terreno permite mais do que o seu vizinho.
Qual é a sequência do gráfico até às chaves?
A cadeia de uma aldeia costeira é a mesma do interior, com o levantamento geotécnico e a linha marítima adicionados no início:
- Condições de planeamento da parcela, obtidas antes do depósito
- Levantamento de terreno e geotécnico, limites confirmados
- Projecto de arquitecto licenciado dentro das condições, com engenharia para o talude
- Licença com base no projeto
- Construção por empreiteiro registado com supervisão
- Inspeção técnica e registo da casa acabada
Cada etapa depende da etapa anterior, e é por isso que o nosso serviço de construção personalizado gere a cadeia como um projeto, em vez de entregar ao cliente uma lista de contactos. O comprador que tenta poupar tempo ao iniciar as obras antes da licença não poupa nada e arrisca a casa
.Como deve um comprador comparar dois terrenos costeiros?
Não por preço por metro quadrado. Compare a área edificável após recuos, o número de pisos que as condições permitem, a orientação, o custo das fundações implícitas na rocha, o acesso às máquinas e a distância à água e à electricidade. Dois terrenos com o mesmo preço podem diferir em um terço no que permitem construir e por uma margem semelhante no custo de os construir
.Preparamos esta comparação para os clientes como uma pequena tabela antes de qualquer visualização, a partir dos lotes nos nossos anúncios e dos lotes que eles próprios encontraram. Se tiver uma parcela costeira em mente, envie-nos o número e nós diremos o que verificaríamos primeiro
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