As antigas aldeias da Baía de Kotor e as colinas atrás da costa estão cheias de casas de pedra sem telhado e com uma figueira a crescer no solo, e cada uma delas foi olhada por um comprador que a imaginou restaurada. Alguns destes compradores possuem agora uma bela casa num local onde nenhum terreno novo poderia ser comprado. Muitos mais desistiram depois de um ano a perseguir herdeiros ou aprenderam, após a compra, que a casa não podia ser reconstruída da forma que desejavam. Este guia define as verificações que colocam um comprador no primeiro grupo
.Quem é realmente o dono da ruína?
Uma ruína é geralmente antiga, e as propriedades antigas no Montenegro passaram muitas vezes por gerações sem que a propriedade estivesse formalmente dividida. O registo pode mostrar uma pessoa falecida há décadas, ou uma lista de coproprietários com frações, alguns a viver no estrangeiro, outros não rastreáveis. Comprar a ruína significa comprar cada fracção, ou esperar que os herdeiros completem um processo de herança que o comprador não pode executar por eles
.Esta é a verificação que decide a maioria das compras arruinadas, e nós executamo-la primeiro. Uma ruína com um único proprietário vivo no extrato cadastral é uma compra; uma ruína com onze comproprietários e dois espólios por resolver é um projecto sem data de término. A pesquisa do título descrita na nossa página por que razão o Montenegro é a mesma para uma ruína e para um terreno; apenas encontra mais.
A ruína é registada como edifício?
O cadastro regista a parcela e, caso esta esteja registada, o edifício que nela se encontra. Uma ruína registada como edifício, com pegada, tem uma posição mais forte segundo as regras de planeamento do que uma parcela de pedras que o cadastro trata como terreno descoberto. O edifício registado apoia o caso de que a área ocupada pode ser reconstruída e, em algumas zonas, as regras favorecem a restauração de edifícios existentes em vez de novas construções
.Uma ruína sem construção registada é um lote, aplicando-se as condições de planeamento de um lote. Isto pode ser bom, onde a zona permite a construção, e fatal, onde não o permite. O guia das condições técnicas urbanísticas explica como saber antes de comprar.
O que permitem as regras de planeamento na área antiga?
Fora dos aglomerados protegidos aplicam-se as regras ordinárias: cobertura, altura, recuos e utilização, conforme indicado nas condições de planeamento da parcela. A antiga pegada pode já estar situada dentro dos recuos, mais perto do limite ou da estrada do que um novo edifício, e as condições determinam se a reconstrução nela é permitida. Onde está, a ruína oferece uma posição que uma nova trama não poderia oferecer
.Dentro de povoações protegidas, como as antigas aldeias ao longo da baía, as regras prescrevem a forma, os materiais, a inclinação do telhado e a cobertura, as proporções das janelas e, por vezes, a cor das portadas, e a autoridade patrimonial aprova o projeto. Um comprador que pretenda uma caixa de vidro sobre uma base de pedra não deve comprar numa aldeia protegida; um comprador que queira uma casa de pedra bem feita descobrirá que as regras estão do seu lado, porque também vinculam os vizinhos
.A casa pode ser ampliada ou acrescentada uma piscina?
Fora dos povoados protegidos, as extensões seguem as regras normais, e a antiga pegada é um ponto de partida. Um comprador com uma pequena ruína num terreno de grandes dimensões poderá acrescentar uma ala ou um segundo edifício se a cobertura e os contratempos o permitirem. Dentro dos assentamentos protegidos, as adições são limitadas, as piscinas são muitas vezes restritas a locais fora da vista da água e a autoridade também tem vista para os terraços e para o estacionamento.
Lemos as condições e, quando relevante, as regras de património antes de um cliente fazer uma oferta, e mostramos na pesquisa como poderia ser a casa acabada. O nosso guia sobre regras de vista para o mar e recuo abrange as regras de altura e distância que se aplicam às casas reconstruídas, bem como às novas.
Como se alcança a ruína e por quem?
Aldeias antigas foram construídas para pessoas a pé e burros, e muitas ruínas estão num caminho escalonado sem acesso de veículos. Isso faz parte do charme e parte do custo: cada pedra, saco de cimento e caixilho de janela são transportados à mão ou numa pequena máquina, e o preço das obras aumenta proporcionalmente. Uma ruína com acesso de veículos até ao portão é um projeto diferente de trezentos degraus acima da estrada
.O lado legal do acesso é tão importante como o físico. O caminho pode atravessar outras parcelas, devendo o direito de utilização ser titulado ou garantido por servidão. O nosso guia para estradas de acesso e servidões explica como é verificado e resolvido.
Quanto custa realmente a reconstrução?
Mais do que os compradores esperam. Uma ruína mantém as suas paredes, por vezes, e pouco mais. A reconstrução necessita normalmente de novas fundações ou suportes, nova estrutura e cobertura do telhado, pavimentos, isolamento, solução húmida para paredes assentes na rocha, novos serviços desde portão, janelas e portas no padrão prescrito e acabamento em pedra feito por pedreiro conhecedor do estilo local. Num povoamento protegido os materiais são prescritos e custam mais
.O resultado é um orçamento que corresponde, muitas vezes, a uma nova construção da mesma dimensão, com o preço de compra da ruína no topo. O comprador está a pagar por uma posição e um carácter que não pode ser comprado novo, e este é um bom motivo para comprar, desde que seja esse o motivo. Fornecemos a cada cliente uma estimativa de reconstrução de um construtor que realizou esse trabalho antes da oferta, e o nosso guia para custos de construção por metro quadrado define a forma como essa estimativa é construída
.Qual a sequência de uma ruína?
Pesquise primeiro o título e os herdeiros, porque sem uma compra limpa nada mais importa. Depois, o estado cadastral do edifício, as condições de planeamento e, num assentamento protegido, as condições da autoridade patrimonial. Depois a vistoria, os acessos, as utilidades e o orçamento da construtora. Depois a oferta, com preço em tudo isto
.A ordem é a mesma de um lote com os herdeiros e a etapa patrimonial acrescentada, e o serviço de construção personalizada gere a cadeia para as ruínas, bem como para as novas vivendas. Os clientes que a acompanham compram uma ruína que se transforma em casa; os clientes que compram olhando para a figueira geralmente possuem uma figueira há muito tempo.
Que ruínas vale a pena perseguir?
Aqueles com um título limpo ou completável, um edifício registado, condições de planeamento que permitam a reconstrução que o comprador deseja, um acesso legal e viável e uma estimativa de reconstrução com a qual o comprador está satisfeito. São mais raros do que as ruínas, mas existem em todos os povoados antigos e são as propriedades de que os nossos clientes mais se orgulham
.Se viu uma, envie-nos o pacote e uma fotografia e em poucos dias diremos se o título e o planeamento apoiam a casa que tem em mente. Também listamos ruínas e casas de pedra que passaram por estas verificações nas nossas listagens quando as encontrámos.