Les vieux villages des bouches de Kotor et les collines derrière la côte regorgent de maisons en pierre sans toit et avec un figuier poussant au sol, et chacune d'elles a été examinée par un acheteur qui l'a imaginé restaurée. Quelques-uns de ces acheteurs possèdent désormais une belle maison dans un endroit où aucun nouveau terrain ne pouvait être acheté. Beaucoup d’autres ont abandonné après un an de recherche d’héritiers ou ont appris, après l’achat, que la maison ne pouvait pas être reconstruite comme ils le souhaitaient. Ce guide présente les contrôles qui placent un acheteur dans le premier groupe.
À qui appartient réellement la ruine ?
Une ruine est généralement ancienne, et les anciennes propriétés au Monténégro ont souvent traversé les générations sans que le domaine soit formellement divisé. Le cadastre peut montrer une personne décédée il y a des décennies, ou une liste de copropriétaires avec fractions, certains vivant à l'étranger, d'autres introuvables. Acheter la ruine signifie acheter chaque fraction, ou attendre que les héritiers accomplissent une procédure de succession que l'acheteur ne peut pas exécuter pour eux.
Il s'agit du contrôle qui décide de la plupart des achats ruinés, et nous l'exécutons en premier. Une ruine avec un seul propriétaire vivant sur l'extrait cadastral est un achat ; une ruine avec onze copropriétaires et deux domaines non résolus est un projet sans date de fin. La recherche de titre décrite sur notre page pourquoi le Monténégro est la même pour une ruine que pour un terrain ; il en trouve juste plus.
La ruine est-elle enregistrée comme un bâtiment ?
Le cadastre enregistre la parcelle et, le cas échéant, le bâtiment qui s'y trouve. Une ruine enregistrée comme un bâtiment, avec une empreinte au sol, a une position plus forte selon les règles d'urbanisme qu'une parcelle de pierres que le cadastre traite comme un terrain nu. Le bâtiment enregistré soutient l'hypothèse selon laquelle l'empreinte au sol peut être reconstruite et, dans certaines zones, les règles favorisent la restauration des bâtiments existants par rapport à la nouvelle construction.
Une ruine sans bâtiment enregistré est un terrain et les conditions de planification d'un terrain s'appliquent. Cela peut être une bonne chose lorsque la zone autorise la construction, et fatale là où elle ne le permet pas. Le guide des conditions techniques urbanistiques explique comment se renseigner avant d'acheter.
Que permettent les règles d'urbanisme sur l'ancienne empreinte ?
En dehors des agglomérations protégées, les règles ordinaires s'appliquent : couverture, hauteur, marges de recul et usage, telles que précisées dans les conditions d'urbanisme de la parcelle. L'ancienne empreinte peut déjà se trouver à l'intérieur des marges de recul, plus près de la limite ou de la route qu'un nouveau bâtiment ne le pourrait, et les conditions précisent si la reconstruction y est autorisée. Là où elle se trouve, la ruine offre une position qu'un nouveau complot ne pourrait pas offrir.
À l'intérieur des établissements protégés, comme les vieux villages le long de la baie, les règles prescrivent la forme, les matériaux, la pente et le revêtement du toit, les proportions des fenêtres et parfois la couleur des volets, et l'autorité du patrimoine approuve la conception. Un acheteur qui souhaite une boîte en verre sur un socle en pierre ne devrait pas acheter dans un village protégé ; un acheteur qui veut une maison en pierre bien faite constatera que les règles sont de son côté, car elles lient également les voisins.
La maison peut-elle être agrandie ou une piscine ajoutée ?
En dehors des agglomérations protégées, les extensions suivent les règles ordinaires, et l’ancienne empreinte constitue un point de départ. Un acheteur possédant une petite ruine sur une grande parcelle pourra peut-être ajouter une aile ou un deuxième bâtiment si la couverture et les retraits le permettent. À l'intérieur des colonies protégées, les ajouts sont limités, les piscines sont souvent limitées à des emplacements hors de vue de l'eau et l'autorité a également une vue sur les terrasses et les parkings.
Nous lisons les conditions et, le cas échéant, les règles patrimoniales avant qu'un client ne fasse une offre, et nous montrons ce que pourrait être la maison finie sur l'enquête. Notre guide des règles de vue sur la mer et de retrait couvre les règles de hauteur et de distance qui s'appliquent aux maisons reconstruites comme aux nouvelles.
Comment la ruine est-elle atteinte et par qui ?
Les vieux villages ont été construits pour les piétons et les ânes, et de nombreuses ruines se trouvent sur un chemin en escalier sans accès aux véhicules. Cela fait partie du charme et du coût : chaque pierre, sac de ciment et cadre de fenêtre est transporté à la main ou sur une petite machine, et le prix des travaux augmente en conséquence. Une ruine avec accès pour véhicules à la porte est un projet différent de trois cents marches au-dessus de la route.
L'aspect juridique de l'accès compte autant que l'aspect physique. Le chemin peut traverser d'autres parcelles et le droit d'usage doit être inscrit dans le titre de propriété ou garanti par une servitude. Notre guide des routes d'accès et servitudes explique comment cela est vérifié et réglé.
Que coûte réellement la reconstruction ?
Plus que ce que les acheteurs attendent. Une ruine garde parfois ses murs, et rien d'autre. La reconstruction nécessite généralement de nouvelles fondations ou reprises en sous-œuvre, une nouvelle structure et un nouveau revêtement de toit, des sols, une isolation, une solution humide pour les murs posés sur la roche, de nouveaux services depuis le portail, les fenêtres et les portes selon le motif prescrit, et une finition en pierre réalisée par un maçon connaissant le style local. Dans une colonie protégée, les matériaux sont prescrits et coûtent plus cher.
Le résultat est un budget qui correspond souvent à une nouvelle construction de même taille, avec le prix d'achat de la ruine en plus. L'acheteur paie pour une position et un personnage qui ne peuvent pas être achetés neufs, et c'est une bonne raison d'acheter, à condition que ce soit la raison. Nous donnons à chaque client une estimation de reconstruction d'un constructeur qui a effectué ces travaux avant l'offre, et notre guide des coûts de construction par mètre carré explique comment cette estimation est construite.
Quelle est la séquence d'une ruine ?
Recherche de titre et d'héritiers en premier, car sans un achat propre, rien d'autre n'a d'importance. Ensuite, le statut cadastral du bâtiment, les conditions d'urbanisme et, dans un établissement protégé, les conditions de l'autorité du patrimoine. Puis l'enquête, l'accès, les services publics et une estimation du constructeur. Puis l'offre, tarifée sur tout cela.
L'ordre est le même que pour une parcelle avec les héritiers et l'étape patrimoniale ajoutées, et le service de construction sur mesure gère la chaîne pour les ruines comme pour les villas neuves. Les clients qui le suivent achètent une ruine qui devient une maison ; les clients qui achètent en regardant le figuier possèdent souvent un figuier depuis longtemps.
Quelles ruines valent la peine d'être explorées ?
Ceux qui ont un titre de propriété propre ou réalisable, un bâtiment enregistré, des conditions de planification qui permettent la reconstruction souhaitée par l'acheteur, un accès légal et réalisable et une estimation de reconstruction dont l'acheteur est satisfait. Ils sont plus rares que les ruines, mais ils existent dans chaque ancienne colonie et ce sont les propriétés dont nos clients sont les plus fiers.
Si vous en avez vu un, envoyez-nous le colis et une photo et nous vous dirons dans quelques jours si le titre et la planification soutiennent la maison que vous avez en tête. Nous répertorions également parmi nos annonces les ruines et les maisons en pierre qui ont passé ces contrôles lorsque nous les trouvons.