Vechile sate din Golful Kotor și dealurile din spatele coastei sunt pline de case de piatră fără acoperiș și un smochin care crește prin podea, iar fiecare dintre ele a fost privit de un cumpărător care și-a imaginat-o restaurată. Câțiva dintre acești cumpărători dețin acum o casă frumoasă într-un loc de unde nu se putea cumpăra un teren nou. Mulți alții au renunțat după un an de urmărire a moștenitorilor sau au aflat, după cumpărare, că casa nu poate fi reconstruită așa cum și-au dorit. Acest ghid stabilește verificările care plasează un cumpărător în primul grup.
Cine deține de fapt ruina?
O ruină este de obicei veche, iar proprietatea veche din Muntenegru a trecut adesea prin generații fără ca proprietatea să fie împărțită oficial. Cadastrul poate arăta o persoană care a murit cu zeci de ani în urmă, sau o listă de coproprietari cu fracții, unii care locuiesc în străinătate, alții de negăsit. A cumpăra ruina înseamnă a cumpăra fiecare fracțiune sau a aștepta ca moștenitorii să finalizeze o procedură de moștenire pe care cumpărătorul nu o poate derula pentru ei.
Acesta este cecul care decide să distrugă cele mai multe achiziții, iar noi îl rulăm mai întâi. O ruină cu un singur proprietar viu pe extrasul cadastral este o achiziție; o ruină cu unsprezece coproprietari și două moșii nerezolvate este un proiect fără dată de încheiere. Căutarea titlului descrisă pe pagina noastră De ce Muntenegru este aceeași pentru o ruină ca și pentru un complot; doar găsește mai multe.
Ruina este înregistrată ca o clădire?
Cadastrul înregistrează parcela și, acolo unde este înregistrată, imobilul de pe acesta. O ruină care este consemnată ca o clădire, cu amprentă la sol, are o poziție mai puternică conform regulilor de urbanism decât o parcelă de pietre pe care cadastrul o tratează ca teren gol. Clădirea înregistrată susține cazul că amprenta la sol poate fi reconstruită, iar în unele zone regulile favorizează restaurarea clădirilor existente în detrimentul construcției noi.
O ruină fără clădire înregistrată este o parcelă și se aplică condițiile de planificare pentru un teren. Asta poate fi bine, acolo unde zona permite construirea, și fatal, acolo unde nu. Ghidul privind condițiile tehnice urbanistice explică cum să aflați înainte de a cumpăra.
Ce permit regulile de planificare pe vechea amprentă?
În afara așezărilor protejate, se aplică regulile obișnuite: acoperire, înălțime, abateri și utilizare, conform condițiilor de planificare a parcelei. Vechea amprentă poate să se afle deja în interiorul obstacolelor, mai aproape de graniță sau de drum decât ar putea o clădire nouă, iar condițiile stabilesc dacă reconstrucția pe ea este permisă. Acolo unde se află, ruina oferă o poziție pe care un nou complot nu ar putea-o.
În interiorul așezărilor protejate, cum ar fi satele vechi de-a lungul golfului, regulile prescriu forma, materialele, panta și acoperișul acoperișului, proporțiile ferestrelor și uneori culoarea obloanelor, iar autoritatea de patrimoniu aprobă proiectul. Un cumpărător care dorește o cutie de sticlă pe o bază de piatră nu ar trebui să cumpere într-un sat protejat; un cumpărător care dorește o casă de piatră bine făcută va descoperi că regulile sunt de partea lui, pentru că îi leagă și pe vecini.
Casa poate fi extinsă sau se poate adăuga o piscină?
În afara așezărilor protejate, extinderile urmează regulile obișnuite, iar amprenta veche este un punct de plecare. Un cumpărător cu o mică ruină pe o parcelă mare poate adăuga o aripă sau o a doua clădire dacă acoperirea și eșecurile permit. Adăugările în interiorul așezărilor protejate sunt limitate, piscinele sunt adesea limitate la poziții în afara vederii apei, iar autoritatea are vedere la terase și la parcare.
Citim condițiile și, acolo unde este cazul, regulile de patrimoniu înainte ca un client să facă o ofertă și arătăm în sondaj care ar putea fi casa finită. Ghidul nostru pentru reguli privind vedere la mare și retragere acoperă regulile privind înălțimea și distanța care se aplică caselor reconstruite, așa cum se aplică celor noi.
Cum se ajunge la ruină și de către cine?
Satele vechi au fost construite pentru oameni pe jos și măgari, iar multe ruine se află pe o potecă în trepte, fără acces pentru vehicule. Asta face parte din farmec și parte din cost: fiecare piatră, pungă de ciment și toc de fereastră este transportată manual sau cu o mașină mică, iar prețul lucrărilor crește în consecință. O ruină cu acces vehicul la poartă este un proiect diferit de cele trei sute de trepte deasupra drumului.
Latura legală a accesului contează la fel de mult ca și cea fizică. Calea poate traversa alte parcele, iar dreptul de utilizare trebuie sa fie in titlu sau asigurat printr-o servitute. Ghidul nostru pentru drumuri de acces și servituți explică modul în care acestea sunt verificate și soluționate.
Cat costă de fapt reconstrucția?
Mai mult decât se așteaptă cumpărătorii. O ruină își păstrează zidurile, uneori, și puțin altceva. Reconstrucția necesită de obicei noi fundații sau suporturi, o nouă structură și acoperire a acoperișului, podele, izolație, o soluție umedă pentru pereții care stau pe stâncă, servicii noi de la poartă, ferestre și uși până la modelul prescris și un finisaj din piatră realizat de un zidar care cunoaște stilul local. Într-o așezare protejată, materialele sunt prescrise și costă mai mult.
Rezultatul este un buget care se potrivește adesea cu o construcție nouă de aceeași dimensiune, cu prețul de achiziție al ruinei pe deasupra. Cumpărătorul plătește pentru o poziție și un personaj care nu pot fi cumpărate noi și acesta este un motiv bun pentru a cumpăra, cu condiția să fie motivul. Oferim fiecărui client o estimare de reconstrucție de la un constructor care a efectuat această lucrare înainte de ofertă, iar ghidul nostru pentru costurile de construcție pe metru pătrat stabilește modul în care este construită această estimare.
Care este secvența unei ruine?
Căutarea titlului și moștenitorii mai întâi, pentru că fără o achiziție curată nimic altceva nu contează. Apoi starea cadastrală a clădirii, condițiile de planificare și, într-o așezare protejată, condițiile autorității de patrimoniu. Apoi sondajul, accesul, utilitatile si un deviz de constructor. Apoi oferta, cu prețul pe toate.
Ordinea este aceeași ca pentru o parcelă cu moștenitorii și pasul de moștenire adăugat, iar serviciul de construcție personalizată conduce lanțul pentru ruine, așa cum o face pentru vile noi. Clienții care îl urmăresc cumpără o ruină care devine casă; clienții care cumpără din vedere la smochin dețin adesea un smochin pentru o lungă perioadă de timp.
Ce ruine merită urmărite?
Cei cu un titlu curat sau finalizabil, o clădire înregistrată, condiții de planificare care permit reconstrucția pe care o dorește cumpărătorul, un acces legal și funcțional și o estimare de reconstrucție cu care cumpărătorul se mulțumește. Sunt mai rare decât ruinele, dar există în fiecare așezare veche și sunt proprietățile de care clienții noștri sunt cei mai mândri.
Dacă ați văzut unul, trimiteți-ne coletul și o fotografie și vă vom spune în câteva zile dacă titlul și planificarea susțin casa pe care o aveți în vedere. De asemenea, listăm ruinele și casele de piatră care au trecut aceste verificări printre listările noastre când le găsim.