De gamla byarna i Kotorbukten och kullarna bakom kusten är fulla av stenhus utan tak och ett fikonträd som växer genom golvet, och var och en av dem har tittats på av en köpare som föreställde sig att den hade restaurerats. Några av dessa köpare äger nu ett vackert hus på en plats där ingen ny tomt kunde köpas. Många fler gav upp efter ett år av att jaga arvingar eller fick reda på, efter köp, att huset inte kunde byggas om som de ville. Den här guiden anger vilka kontroller som placerar en köpare i den första gruppen.
Vem äger egentligen ruinen?
En ruin är vanligtvis gammal, och gammal egendom i Montenegro har ofta gått genom generationer utan att godset formellt har delats. Matrikeln kan visa en person som dog för flera decennier sedan, eller en lista över delägare med bråkdelar, några som bor utomlands, några som inte går att spåra. Att köpa ruinen innebär att köpa varje bråkdel, eller vänta på att arvingarna ska slutföra ett arvsförfarande som köparen inte kan köra för dem.
Det här är den check som avgör de flesta ruinköp, och vi kör den först. En ruin med en enda levande ägare på matrikelutdraget är ett köp; en ruin med elva delägare och två olösta dödsbon är ett projekt utan slutdatum. Titelsökningen som beskrivs på vår sida varför Montenegro är densamma för en ruin som för en tomt; den hittar bara mer.
Är ruinen registrerad som en byggnad?
Matrikeln registrerar skiftet och, där ett sådant är registrerat, byggnaden på det. En ruin som är registrerad som en byggnad, med fotavtryck, har en starkare ställning enligt planreglerna än ett stenskifte som matrikeln behandlar som barmark. Den registrerade byggnaden stöder fallet att fotavtrycket kan byggas om, och i vissa zoner gynnar reglerna restaurering av befintliga byggnader framför nybyggnation.
En ruin utan registrerad byggnad är en tomt, och planeringsvillkoren för en tomt gäller. Det kan vara bra, där zonen tillåter byggnad, och dödligt, där det inte gör det. Guiden till urbanistiska tekniska förhållanden förklarar hur du tar reda på det innan du köper.
Vad tillåter planeringsreglerna på det gamla fotavtrycket?
Utanför skyddad bebyggelse gäller de ordinarie reglerna: täckning, höjd, motgångar och användning, enligt planeringsvillkoren för skiften. Det gamla fotavtrycket kan redan sitta innanför motgångarna, närmare gränsen eller vägen än vad en ny byggnad skulle kunna, och villkoren anger om det är tillåtet att bygga om det. Där den är, erbjuder ruinen en position som en ny tomt inte kunde.
Inne i skyddade bosättningar, som de gamla byarna längs viken, föreskriver reglerna formen, materialen, taklutningen och täckningen, fönsterproportionerna och ibland färgen på luckorna, och kulturarvsmyndigheten godkänner designen. En köpare som vill ha en glaslåda på stenfot bör inte köpa i en skyddad by; en köpare som vill ha ett stenhus gjort väl kommer att finna att reglerna är på deras sida, eftersom de också binder grannarna.
Kan huset byggas ut eller läggas till en pool?
Utanför skyddade boplatser följer tillbyggnader de vanliga reglerna och det gamla fotavtrycket är en utgångspunkt. En köpare med en liten ruin på ett stort skifte kan kanske lägga till en flygel eller en andra byggnad om täckning och bakslag tillåter. Inuti skyddade bosättningar är tillägg begränsade, pooler är ofta begränsade till platser utom synhåll från vattnet, och myndigheten har också syn på terrasser och parkering.
Vi läser igenom villkoren och, i förekommande fall, arvsreglerna innan en beställare lämnar ett anbud, och vi visar vad det färdiga huset kan vara på undersökningen. Vår guide till regler för havsutsikt och bakslag täcker reglerna om höjd och avstånd som gäller för ombyggda hus som de gör för nya.
Hur nås ruinen och av vem?
Gamla byar byggdes för människor till fots och åsnor, och många ruiner ligger på en trappstegsstig utan tillgång till fordon. Det är en del av charmen och en del av kostnaden: varje sten, påse med cement och fönsterram bärs in för hand eller på en liten maskin, och priset på arbetet stiger därefter. En ruin med fordonstillgång till porten är ett annat projekt än trehundra steg ovanför vägen.
Den juridiska sidan av åtkomst är lika viktig som den fysiska. Stigen får korsa andra skiften och nyttjanderätten måste finnas i titeln eller säkerställts av ett servitut. Vår guide till tillfartsvägar och servitut förklarar hur det kontrolleras och regleras.
Vad kostar en ombyggnad egentligen?
Mer än vad köparna förväntar sig. En ruin behåller sina murar, ibland, och lite annat. Ombyggnaden behöver typiskt sett ny grund eller underbyggnad, ny takkonstruktion och beläggning, golv, isolering, en fuktig lösning för väggar som står på berg, nya tjänster från port, fönster och dörrar till föreskrivet mönster, samt en stenfinish utförd av en murare som kan den lokala stilen. I en skyddad bosättning skrivs materialet ut och kostar mer.
Resultatet är en budget som ofta matchar ett nybygge av samma storlek, med inköpspriset för ruinen ovanpå. Köparen betalar för en position och en karaktär som inte kan köpas ny, och det är en bra anledning att köpa, förutsatt att det är anledningen. Vi ger varje kund en ombyggnadsuppskattning från en byggare som har utfört detta arbete innan erbjudandet, och vår guide till byggnadskostnader per kvadratmeter anger hur den uppskattningen är byggd.
Vad är sekvensen för en ruin?
Titelsökning och arvingar först, för utan ett rent köp spelar inget annat roll. Därefter byggnadens matrikelstatus, planförhållandena och, i en skyddad bebyggelse, kulturminnesmyndighetens förutsättningar. Sedan undersökningen, åtkomsten, verktygen och en byggmästares uppskattning. Sedan erbjudandet, prissatt på allt.
Beställningen är densamma som för en tomt med arvingarna och arvssteget tillagda, och den specialbyggda tjänsten driver kedjan för ruiner som för nya villor. Kunder som följer den köper en ruin som blir ett hus; kunder som köper med utsikt över fikonträdet äger ofta ett fikonträd under lång tid.
Vilka ruiner är värda att jaga efter?
De med en ren eller komplett titel, en inspelad byggnad, planeringsförhållanden som tillåter den ombyggnad som köparen vill ha, en laglig och fungerande åtkomst och en ombyggnadsuppskattning som köparen är nöjd med. De är mer sällsynta än ruiner, men de finns i alla gamla bosättningar, och det är de fastigheter som våra kunder är mest stolta över.
Om du har sett en, skicka oss paketet och ett fotografi så berättar vi inom några dagar om titeln och planeringen stöder huset du har i åtanke. Vi listar även ruiner och stenhus som har klarat dessa kontroller bland våra listor när vi hittar dem.