I vecchi villaggi delle Bocche di Cattaro e le colline dietro la costa sono pieni di case di pietra senza tetto e un albero di fico che cresce attraverso il pavimento, e ognuna di esse è stata guardata da un acquirente che l'ha immaginata restaurata. Alcuni di questi acquirenti ora possiedono una bella casa in un luogo dove non è possibile acquistare un nuovo terreno. Molti altri si arresero dopo un anno di caccia agli eredi o appresero, dopo l'acquisto, che la casa non poteva essere ricostruita come volevano. Questa guida illustra i controlli che inseriscono un acquirente nel primo gruppo.
Chi possiede effettivamente le rovine?
Una rovina è solitamente antica e le vecchie proprietà in Montenegro sono spesso passate di generazione in generazione senza che la proprietà fosse formalmente divisa. Il catasto può riportare una persona morta decenni fa, oppure un elenco di comproprietari con frazioni, alcuni residenti all'estero, altri irreperibili. Comprare il rudere significa comprare ogni frazione, ovvero aspettare che gli eredi completino una procedura ereditaria che l'acquirente non può eseguire per loro.
Questo è il controllo che decide la maggior parte degli acquisti rovinati e lo eseguiamo per primo. Un rudere con un unico proprietario vivente nell'estratto catastale costituisce un acquisto; un rudere con undici comproprietari e due patrimoni irrisolti è un progetto senza data di scadenza. La ricerca per titolo descritta nella nostra pagina perché Montenegro è la stessa sia per un rudere che per un terreno; ne trova semplicemente di più.
La rovina è registrata come edificio?
Il catasto registra la particella e, ove presente, l'edificio su di essa. Un rudere registrato come edificio, con un'impronta, ha una posizione più forte secondo le regole di pianificazione rispetto a un lotto di pietre che il catasto tratta come terreno nudo. L'edificio registrato supporta il caso che l'impronta possa essere ricostruita, e in alcune zone le norme favoriscono il restauro degli edifici esistenti rispetto alle nuove costruzioni.
Una rovina senza edifici registrati è un terreno e si applicano le condizioni di pianificazione per un terreno. Ciò può andare bene, dove la zona consente la costruzione, e fatale, dove non lo consente. La guida alle condizioni tecniche urbanistiche spiega come informarsi prima dell'acquisto.
Cosa consentono le regole di pianificazione sulla vecchia impronta?
Al di fuori degli insediamenti protetti valgono le regole ordinarie: copertura, altezza, arretramenti e destinazione d'uso, come previsto dalle condizioni di progettazione della parcella. La vecchia impronta potrebbe già trovarsi all’interno degli arretramenti, più vicino al confine o alla strada di quanto potrebbe fare un nuovo edificio, e le condizioni stabiliscono se la ricostruzione su di essa è consentita. Dove si trova, la rovina offre una posizione che un nuovo terreno non potrebbe avere.
All'interno degli insediamenti protetti, come gli antichi villaggi lungo la baia, le regole prescrivono la forma, i materiali, l'inclinazione e la copertura del tetto, le proporzioni delle finestre e talvolta il colore delle persiane, e la soprintendenza approva il progetto. Un acquirente che desidera una scatola di vetro su una base di pietra non dovrebbe acquistare in un villaggio protetto; un acquirente che vuole una casa in pietra fatta bene troverà le regole dalla sua parte, perché vincolano anche i vicini.
È possibile ampliare la casa o aggiungere una piscina?
Al di fuori degli insediamenti protetti, gli ampliamenti seguono le regole ordinarie, e la vecchia impronta è un punto di partenza. Un acquirente con un piccolo rudere su un grande lotto potrebbe essere in grado di aggiungere un'ala o un secondo edificio se la copertura e gli arretramenti lo consentono. All'interno degli insediamenti protetti le aggiunte sono limitate, le piscine sono spesso limitate a posizioni fuori dalla vista dell'acqua e l'autorità ha vista anche sulle terrazze e sui parcheggi.
Leggiamo le condizioni e, se pertinente, le regole del patrimonio prima che un cliente faccia un'offerta e mostriamo quale potrebbe essere la casa finita nel sondaggio. La nostra guida alle regole sulla vista sul mare e sull'arretramento copre le regole sull'altezza e sulla distanza che si applicano alle case ricostruite come a quelle nuove.
Come si arriva alla rovina e da chi?
Gli antichi villaggi furono costruiti per le persone a piedi e per gli asini, e molte rovine si trovano su un sentiero a gradini senza accesso ai veicoli. Questo fa parte del fascino e parte del costo: ogni pietra, sacco di cemento e telaio di finestra viene trasportato a mano o su una piccola macchina, e il prezzo delle opere aumenta di conseguenza. Un rudere con accesso carrabile fino al cancello è un progetto diverso da trecento gradini sopra la strada.
L'aspetto legale dell'accesso è importante quanto quello fisico. Il sentiero può attraversare altre particelle e il diritto di utilizzazione deve essere di proprietà o garantito da servitù. La nostra guida alle strade di accesso e alle servitù spiega come queste vengono controllate e regolate.
Quanto costa effettivamente la ricostruzione?
Più di quanto gli acquirenti si aspettano. Una rovina conserva le sue mura, a volte, e poco altro. La ricostruzione in genere necessita di nuove fondamenta o sostegni, una nuova struttura e copertura del tetto, pavimenti, isolamento, una soluzione umida per i muri che poggiano sulla roccia, nuovi servizi dal cancello, finestre e porte secondo il modello prescritto, e una finitura in pietra eseguita da un muratore che conosce lo stile locale. In un insediamento protetto i materiali sono prescritti e costano di più.
Il risultato è un budget che spesso corrisponde a quello di una nuova costruzione delle stesse dimensioni, con in più il prezzo di acquisto della rovina. L'acquirente sta pagando per una posizione e un personaggio che non possono essere acquistati nuovi, e questo è un buon motivo per acquistare, a condizione che sia il motivo. Forniamo a ogni cliente un preventivo di ricostruzione da parte di un costruttore che ha eseguito questo lavoro prima dell'offerta e la nostra guida ai costi di costruzione per metro quadrato illustra come viene costruito tale preventivo.
Qual è la sequenza per una rovina?
Ricerca del titolo e degli eredi prima di tutto, perché senza un acquisto pulito nient'altro conta. Poi lo stato catastale dell'edificio, le condizioni urbanistiche e, in un insediamento protetto, le condizioni della Soprintendenza. Poi il rilievo, l'accesso, le utenze e il preventivo del costruttore. Poi l'offerta, scontata su tutto.
L'ordine è lo stesso di un terreno con gli eredi e il passaggio del patrimonio aggiunto, e il servizio di costruzione personalizzata gestisce la catena per le rovine come per le nuove ville. I clienti che la seguono acquistano un rudere che diventa abitazione; i clienti che acquistano in vista del fico spesso possiedono un albero di fico da molto tempo.
Quali rovine vale la pena perseguire?
Quelli con un titolo pulito o completabile, un edificio registrato, condizioni di pianificazione che consentano la ricostruzione desiderata dall'acquirente, un accesso legale e praticabile e una stima di ricostruzione di cui l'acquirente è soddisfatto. Sono più rari delle rovine, ma esistono in ogni antico insediamento e sono le proprietà di cui i nostri clienti sono più orgogliosi.
Se ne hai vista una, inviaci il pacco e una fotografia e ti diremo entro giorni se il titolo e la progettazione supportano la casa che hai in mente. Elenchiamo anche ruderi e case in pietra che hanno superato questi controlli tra i nostri elenchi quando li troviamo.