La prima domanda che ci poniamo riguardo a qualsiasi terreno non è quale sia la vista ma come si raggiunge e se il vicolo attraverso cui si raggiunge appartiene a qualcuno che potrebbe chiuderla. Sulla costa montenegrina spesso la risposta è che appartiene a un vicino, o ai discendenti della famiglia che un tempo possedeva l'intero pendio, e che il diritto d'uso non è mai stato scritto. Questa guida spiega come funziona l'accesso legale, come verificarlo e come proteggerlo prima dell'acquisto.
Perché l'accesso è il primo controllo?
Perché da questo dipendono le condizioni di pianificazione, l'autorizzazione e il valore del terreno. Le condizioni indicano la strada da cui viene servito il pacco. Il permesso richiede che la particella possa essere raggiunta da una strada pubblica, direttamente o tramite un diritto registrato. E un terreno che non è legalmente raggiungibile non può essere edificato, non può essere venduto come terreno edificabile e non può essere collegato a utenze i cui cavi e tubi devono attraversare la stessa corsia. Ogni altro controllo si basa su questo, motivo per cui si trova in cima alla nostra due diligence insieme alla ricerca per titolo descritta nella nostra pagina perché Montenegro.
Strada pubblica, corsia privata o una via di mezzo?
Il catasto registra le strade come particelle. Una strada pubblica è una particella di proprietà pubblica, e un terreno che la tocca ha accesso di diritto. Una strada che fa parte del lotto di un vicino è privata, per quanto tempo il villaggio ci abbia camminato sopra. Tra i due ci sono vicoli registrati come lotti separati di proprietà congiunta di più famiglie, che furono creati quando una collina fu divisa e sono privati di diritto e condivisi nella pratica.
La planimetria del geometra riporta la corsia fisica; dal catasto risulta chi ne è il proprietario. Quando i due vengono letti insieme, la maggior parte dei lotti rientra in uno dei tre casi seguenti: accesso diretto a una strada pubblica, che è semplice; accesso su viale privato con servitù registrata, va bene; oppure accesso su corsia privata senza diritto registrato, come è il caso di cui tratta questa guida. La nostra guida al rilievo e confini del terreno spiega come si ottiene il rilievo.
Che cos'è una servitù e come viene creata?
Una servitù, chiamata servitù nella pratica montenegrina, è un diritto registrato nel catasto che consente al proprietario di un lotto di utilizzare parte di un altro per uno scopo stabilito: passaggio a piedi, passaggio con veicoli, posa di una tubazione dell'acqua o di un cavo elettrico, drenaggio dell'acqua. Viene creato da un accordo tra i proprietari dei due lotti, firmato davanti a un notaio e registrato contro entrambi i lotti in modo da vincolare ogni futuro proprietario di ciascuno.
Nella convenzione è indicato il percorso, solitamente tracciato sul rilievo, la larghezza, le finalità e l'eventuale compenso. Una servitù ben redatta per il terreno di una villa copre i veicoli, il traffico di cantiere durante i lavori e le utenze, perché un diritto di passaggio a piedi non dà diritto a scavare una trincea per un cavo.
Cosa succede quando il vicino non firma?
Una parcella senza accesso ad una strada pubblica ha un percorso legale per ottenere il passaggio necessario su un terreno confinante, con indennizzo al vicino, attraverso una procedura davanti al tribunale o all'autorità competente. Esiste, funziona ed è lento e imprevedibile. Un acquirente che acquista un terreno senza sbocco sul mare basandosi su di esso ha acquistato una procedura, non un terreno.
Il nostro consiglio è semplice: assicurarsi mediante patto la servitù prima dell'acquisto, oppure subordinare l'acquisto ad essa, in modo che il venditore abbia tutte le ragioni per aiutarlo ad ottenere la firma del vicino. I venditori che vivono nel villaggio da decenni di solito riescono a organizzare in una settimana ciò che un acquirente straniero non potrebbe organizzare in un anno.
Chi gestisce una corsia privata?
Una servitù registrata dà diritto di passaggio; non dice da sola chi ripara il cemento dopo la pioggia invernale o chi ripulisce il muro caduto. L'accordo può dirlo, e dovrebbe farlo, perché una strada condivisa da quattro ville e un contadino è una strada su cui qualcuno discuterà. Le corsie condivise registrate come lotto comune sono mantenute dai comproprietari e l'acquisto di una quota nel lotto di corsia, dove il venditore ne detiene una, è spesso l'accordo più pulito di tutti.
Come interagisce l'accesso con le opere?
Il traffico edile è più pesante e più largo di un'auto e una servitù di passaggio non sempre consente una betoniera o una gru. Prima dell'acquisto percorriamo il percorso con un costruttore e verifichiamo cosa può raggiungere il sito, e viene redatta la servitù per coprire il traffico di costruzione per la durata dei lavori. Qualora la corsia sia fisicamente troppo stretta, nello stesso documento viene stipulato un accordo temporaneo con il vicino per i lavori.
Vicoli ripidi portano anche i servizi pubblici. Il cavo elettrico e la tubazione dell'acqua corrono in una trincea lungo la carreggiata e la servitù deve consentirlo. La nostra guida all'collegamento delle utenze spiega il lato pratico.
Quali situazioni dovrebbero far riflettere un acquirente?
Un breve elenco dai nostri file:
- Una corsia che fa parte della parcella di un vicino senza servitù e un vicino che non è disponibile o non vuole
- Una strada posseduta da più eredi di un patrimonio indiviso, in modo che nessuno possa firmare da solo
- Una servitù che consente il passaggio solo a piedi, per un terreno che necessita di veicoli e servizi
- Una strada pubblica pianificata nel documento di pianificazione che non è stata costruita e attualmente priva di accesso
- Una corsia che attraversa il terreno in una zona protetta dove l'allargamento o lo scavo di trincee sono limitati
Ciascuno è risolvibile in alcuni casi e non in altri, e il momento per scoprirlo è prima del deposito. Gli appezzamenti che non superano questo controllo si collocano nella parte inferiore della fascia di prezzo in ogni comune, come spiega la nostra guida ai prezzi dei terreni per comune, e sono economici per un motivo.
Cosa dovrebbe chiedere un acquirente?
L'estratto catastale della particella e della corsia che la serve, indicante se la corsia è pubblica o privata e chi ne è titolare; se privato, la servitù iscritta nel titolo o un contratto firmato pronto per la trascrizione; la conferma del geometra che la corsia a terra segue la corsia catastale; e la conferma di un costruttore che il percorso è soggetto a traffico di lavori.
Ogni terreno presente nelle nostre inserzioni ha superato questo controllo. Se stai cercando un terreno altrove e l'accesso è una corsia anziché una strada, inviaci il numero del lotto e ti diremo chi possiede la corsia e cosa sarebbe necessario per garantire il diritto di usarla.