Die erste Frage, die wir zu jedem Grundstück stellen, ist nicht, wie die Aussicht ist, sondern wie man dorthin gelangt und ob die Straße, über die man dorthin gelangt, jemandem gehört, der sie schließen könnte. An der montenegrinischen Küste lautet die Antwort oft, dass es einem Nachbarn oder den Nachkommen der Familie gehört, die einst den gesamten Hügel besaß, und dass das Nutzungsrecht nie schriftlich festgehalten wurde. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie der legale Zugriff funktioniert, wie Sie ihn prüfen und vor dem Kauf sichern.
Warum ist der Zugriff die erste Prüfung?
Denn davon hängen die Planungsbedingungen, die Genehmigung und der Grundstückswert ab. Die Bedingungen benennen die Straße, von der aus das Paket bedient wird. Die Genehmigung setzt voraus, dass das Grundstück über eine öffentliche Straße, direkt oder über ein eingetragenes Recht erreichbar ist. Und ein Grundstück, das legal nicht zugänglich ist, darf nicht bebaut werden, kann nicht als Baugrundstück verkauft werden und kann nicht an Versorgungsleitungen angeschlossen werden, deren Kabel und Rohre die gleiche Spur kreuzen müssen. Jeder zweite Scheck basiert auf diesem, weshalb er neben der Titelsuche, die auf unserer Seite Warum Montenegro beschrieben wird, ganz oben auf unserer Due-Diligence-Prüfung steht.
Öffentliche Straße, Privatweg oder etwas dazwischen?
Das Kataster erfasst Straßen als Flurstücke. Eine öffentliche Straße ist ein Grundstück in öffentlichem Eigentum, und ein Grundstück, das diese berührt, ist von Rechts wegen zugänglich. Ein Weg, der zum Grundstück eines Nachbarn gehört, ist privat, unabhängig davon, wie lange das Dorf ihn schon betreten hat. Zwischen den beiden befinden sich Wege, die als separate Parzellen im gemeinsamen Besitz mehrerer Familien erfasst sind, die bei der Teilung eines Hügels entstanden sind und rechtlich privat sind und in der Praxis gemeinsam genutzt werden.
Der Plan des Vermessers zeigt die physische Fahrspur; Das Kataster zeigt, wem es gehört. Wenn man die beiden zusammen liest, lassen sich die meisten Handlungsstränge einem von drei Fällen zuordnen: direkter Zugang zu einer öffentlichen Straße, was einfach ist; Zugang über einen Privatweg mit eingetragener Dienstbarkeit, was in Ordnung ist; oder die Zufahrt über einen Privatweg ohne eingetragenes Recht, worum es in diesem Leitfaden geht. Unser Leitfaden zu Grundstücksvermessung und -grenzen erklärt, wie die Vermessung durchgeführt wird.
Was ist eine Dienstbarkeit und wie entsteht sie?
Eine Dienstbarkeit, in der montenegrinischen Praxis Knechtschaft genannt, ist ein im Kataster eingetragenes Recht, das dem Eigentümer eines Grundstücks erlaubt, einen Teil eines anderen Grundstücks für einen bestimmten Zweck zu nutzen: Durchgang zu Fuß, Durchgang mit Fahrzeugen, Verlegung einer Wasserleitung oder eines Stromkabels, Ableitung von Wasser. Es entsteht durch eine Vereinbarung zwischen den Eigentümern der beiden Parzellen, die vor einem Notar unterzeichnet und für beide Parzellen eingetragen wird, so dass es für jeden zukünftigen Eigentümer beider Parzellen bindend ist.
In der Vereinbarung sind die Route, die in der Regel auf der Vermessung festgelegt wird, die Breite, die Zwecke und etwaige Entschädigungen festgelegt. Eine gut ausgearbeitete Dienstbarkeit für ein Villengrundstück deckt Fahrzeuge, den Bauverkehr während der Arbeiten und die Versorgungsleistungen ab, denn ein Durchgangsrecht zu Fuß berechtigt Sie nicht zum Ausheben eines Grabens für ein Kabel.
Was passiert, wenn der Nachbar nicht unterschreibt?
Ein Grundstück ohne Zugang zu einer öffentlichen Straße verfügt gesetzlich über eine Route, um durch ein Verfahren vor dem Gericht oder der zuständigen Behörde eine notwendige Durchfahrt über benachbartes Land mit Entschädigung für den Nachbarn zu erhalten. Es existiert, es funktioniert, und es ist langsam und unvorhersehbar. Ein Käufer, der im Vertrauen darauf ein Binnengrundstück erwirbt, hat ein Verfahren und kein Grundstück erworben.
Unser Rat ist einfach: Sichern Sie die Dienstbarkeit vor dem Kauf durch eine Vereinbarung oder machen Sie den Kauf davon abhängig, damit der Verkäufer allen Grund hat, bei der Einholung der Unterschrift des Nachbarn mitzuhelfen. Verkäufer, die seit Jahrzehnten im Dorf leben, können in der Regel in einer Woche arrangieren, was ein ausländischer Käufer in einem Jahr nicht erledigen könnte.
Wer unterhält eine Privatspur?
Eine eingetragene Dienstbarkeit berechtigt zum Passieren; Es sagt nicht aus, wer den Beton nach dem Winterregen repariert oder wer die eingestürzte Mauer beseitigt. Das kann in der Vereinbarung festgelegt werden, und das sollte es auch, denn eine Straße, die sich vier Villen und ein Bauer teilen, ist eine Straße, über die sich jemand streiten wird. Gemeinsam genutzte Fahrspuren, die als gemeinsame Parzelle erfasst sind, werden von den Miteigentümern unterhalten, und der Kauf eines Anteils an der Parzelle, an der der Verkäufer einen Anteil hält, ist oft die sauberste Vereinbarung von allen.
Wie interagiert der Zugang mit den Werken?
Auf Baustellen ist der Verkehr schwerer und breiter als ein Auto, und eine Durchfahrtsmöglichkeit erlaubt nicht immer einen Betonmischer oder einen Kran. Vor dem Kauf fahren wir die Strecke mit einem Bauunternehmer ab und bestätigen, was bis zur Baustelle gelangen kann. Außerdem wird die Dienstbarkeit so ausgearbeitet, dass der Bauverkehr für die Dauer der Arbeiten abgedeckt ist. Wenn die Fahrspur physisch zu eng ist, wird im selben Dokument eine vorübergehende Vereinbarung mit dem Nachbarn für die Arbeiten getroffen.
Steile Gassen führen auch die Versorgungsleitungen. Das Stromkabel und die Wasserleitung verlaufen in einem Graben entlang der Fahrbahn, und die Dienstbarkeit muss dies zulassen. Unser Leitfaden zum Anschluss von Versorgungsunternehmen erklärt die praktische Seite.
Welche Situationen sollten einen Käufer zum Innehalten bringen?
Eine kurze Liste aus unseren eigenen Dateien:
- Eine Fahrspur, die Teil des Grundstücks eines Nachbarn ist, für die es keine Dienstbarkeit gibt und für die ein Nachbar nicht verfügbar oder nicht bereit ist
- Eine Gasse, die vielen Erben eines ungeteilten Nachlasses gehört, so dass keine einzelne Person unterschreiben kann
- Eine Dienstbarkeit, die den Durchgang nur zu Fuß für ein Grundstück erlaubt, das Fahrzeuge und Dienstleistungen benötigt
- Eine geplante öffentliche Straße im Planungsdokument, die nicht gebaut wurde und über keinen aktuellen Zugang verfügt
- Eine Fahrspur, die Land in einer Schutzzone überquert, in der die Verbreiterung oder das Ausheben von Gräben eingeschränkt ist
Jedes ist in einigen Fällen lösbar und in anderen nicht, und die Zeit, dies herauszufinden, liegt vor der Einzahlung. Grundstücke, die diese Prüfung nicht bestehen, liegen in jeder Gemeinde am unteren Ende der Preisspanne, wie unser Leitfaden zu Grundstückspreisen nach Gemeinde erklärt, und sie sind aus gutem Grund günstig.
Was sollte ein Käufer verlangen?
Der Katasterauszug für die Parzelle und für die Straße, die sie bedient, aus der hervorgeht, ob die Straße öffentlich oder privat ist und wem sie gehört; wenn privat, die eingetragene Dienstbarkeit im Titel oder eine unterzeichnete Vereinbarung, die zur Eintragung bereitsteht; die Bestätigung des Vermessers, dass die Fahrspur am Boden der Fahrspur im Kataster folgt; und eine Bestätigung des Bauunternehmers, dass auf der Strecke Bauverkehr herrscht.
Jedes Grundstück in unseren Angeboten hat diese Prüfung bestanden. Wenn Sie ein Grundstück woanders suchen und die Zufahrt eine Gasse und keine Straße ist, senden Sie uns die Parzellennummer und wir sagen Ihnen, wem die Gasse gehört und was nötig wäre, um sich das Nutzungsrecht zu sichern.