السؤال الأول الذي نطرحه حول أي قطعة أرض ليس ما هو المنظر ولكن كيف تصل إليه، وما إذا كان المسار الذي تصل إليه ينتمي إلى أي شخص يمكنه إغلاقه. على ساحل الجبل الأسود، تكون الإجابة في كثير من الأحيان أنها مملوكة لأحد الجيران، أو أحفاد الأسرة التي كانت تمتلك التلال بأكملها ذات يوم، وأن الحق في استخدامها لم يتم تدوينه مطلقًا. يشرح هذا الدليل آلية عمل الوصول القانوني وكيفية التحقق منه وكيفية تأمينه قبل الشراء.
لماذا يتم الوصول إلى الفحص الأول؟
لأن شروط التخطيط والرخصة وقيمة قطعة الأرض كلها تعتمد عليها. تشير الشروط إلى الطريق الذي يتم تقديم الطرد منه. ويشترط التصريح إمكانية الوصول إلى قطعة الأرض من طريق عام، مباشرة أو عبر حق مسجل. ولا يمكن البناء على قطعة الأرض التي لا يمكن الوصول إليها قانونيًا، ولا يمكن بيعها كقطعة أرض للبناء، ولا يمكن توصيلها بالمرافق التي يجب أن تعبر كابلاتها وأنابيبها نفس المسار. كل شيك آخر يعتمد على هذا، ولهذا السبب فهو يقع في الجزء العلوي من العناية الواجبة لدينا إلى جانب البحث عن العنوان الموضح في صفحة لماذا مونتينيغرو الخاصة بنا.
طريق عام أم ممر خاص أم بينهما؟
يسجل السجل العقاري الطرق كقطع أرض. الطريق العام قطعة أرض مملوكة للدولة، والقطعة التي تماسها لها حق الوصول إليها. يعتبر المسار الذي يشكل جزءًا من قطعة أرض مجاورة خاصًا، مهما كانت المسافة التي قطعتها القرية عليه. ويوجد بين الطريقين ممرات مسجلة كقطع أرض منفصلة مملوكة بشكل مشترك لعدة عائلات، والتي تم إنشاؤها عندما تم تقسيم أحد التلال، وهي خاصة قانونًا ومشتركة في الممارسة.
توضح خطة المساح المسار المادي؛ يظهر السجل العقاري من يملكه. عندما يتم قراءة الاثنين معًا، فإن معظم قطع الأراضي تقع في واحدة من ثلاث حالات: الوصول المباشر إلى الطريق العام، وهو أمر بسيط؛ الوصول عبر ممر خاص مع حق ارتفاق مسجل، وهو أمر جيد؛ أو الوصول إلى ممر خاص بدون حق مسجل، وهذا هو الحال الذي يتناوله هذا الدليل. يشرح دليلنا مسح الأراضي والحدود كيفية الحصول على المسح.
ما هو الارتفاق وكيف يتم إنشاؤه؟
حق الارتفاق، الذي يسمى الارتفاق في ممارسة الجبل الأسود، هو حق مسجل في السجل العقاري يسمح لمالك قطعة أرض باستخدام جزء من قطعة أخرى لغرض محدد: المرور سيرًا على الأقدام، المرور بالمركبات، مد أنابيب المياه أو كابل الكهرباء، تصريف المياه. يتم إنشاؤه بموجب اتفاقية بين أصحاب القسطين، موقعة أمام كاتب عدل، ومسجلة على كلا القسطين بحيث تكون ملزمة لكل مالك مستقبلي لكل منهما.
تنص الاتفاقية على المسار، الذي يتم رسمه عادة على المسح، والعرض، والأغراض وأي تعويض. يغطي حق الارتفاق المصمم جيدًا لقطعة أرض الفيلا المركبات وحركة البناء أثناء الأعمال والمرافق، لأن حق المرور سيرًا على الأقدام لا يخولك حفر خندق للكابل.
ماذا يحدث عندما لا يوقع الجار؟
القطعة التي لا تصل إلى طريق عام لها طريق قانوني للحصول على المرور الضروري على الأراضي المجاورة، مع تعويض الجار، من خلال إجراء أمام المحكمة أو السلطة المختصة. إنه موجود ويعمل، وهو بطيء ولا يمكن التنبؤ به. المشتري الذي يشتري قطعة أرض غير ساحلية يعتمد عليها قد اشترى إجراءً، وليس قطعة أرض.
نصيحتنا بسيطة: تأمين حق الارتفاق بالاتفاق قبل الشراء، أو جعل الشراء مشروطًا به، بحيث يكون لدى البائع كل الأسباب للمساعدة في الحصول على توقيع الجيران. عادة ما يستطيع البائعون الذين عاشوا في القرية لعقود من الزمن أن يرتبوا في أسبوع ما لا يستطيع المشتري الأجنبي أن يرتبه في عام.
من يحتفظ بممر خاص؟
حق الارتفاق المسجل يعطي حق المرور؛ ولا يذكر في حد ذاته من يصلح الخرسانة بعد أمطار الشتاء أو من يزيل الجدار المتساقط. يمكن للاتفاقية أن تحدد ذلك، وينبغي أن تفعل ذلك، لأن الممر الذي تتقاسمه أربع فيلات ومزارع هو حارة سوف يتجادل حولها شخص ما. تتم صيانة الممرات المشتركة المسجلة كطرد مشترك من قبل المالكين المشاركين، وشراء حصة في قطعة الممر، حيث يحتفظ البائع بها، غالبًا ما يكون الترتيب الأنظف على الإطلاق.
كيف يتفاعل الوصول مع الأعمال؟
حركة البناء أثقل وأوسع من السيارة، ولا يسمح ارتفاق المرور دائمًا بخلاط خرسانة أو رافعة. قبل الشراء، نقود الطريق مع منشئ ونتأكد من ما يمكن أن يصل إلى الموقع، ويتم صياغة حق الارتفاق لتغطية حركة البناء طوال مدة الأعمال. عندما يكون الممر ضيقًا جدًا من الناحية المادية، يتم الاتفاق على ترتيب مؤقت مع الجار للأعمال في نفس الوثيقة.
تحمل الممرات شديدة الانحدار أيضًا المرافق. يمر كابل الكهرباء وأنابيب المياه في خندق على طول المسار، ويجب أن يسمح حق الارتفاق بذلك. يشرح دليلنا توصيل الأدوات المساعدة الجانب العملي.
ما هي المواقف التي يجب أن تجعل المشتري يتوقف؟
قائمة مختصرة من ملفاتنا الخاصة:
- المسار الذي هو جزء من قطعة جار بلا ارتفاق، والجار غير موجود أو غير راغب
- حارة مملوكة للعديد من ورثة التركة غير المقسمة، بحيث لا يستطيع أي شخص التوقيع عليها
- ارتفاق يسمح بالمرور سيرًا على الأقدام فقط لقطعة أرض تحتاج إلى مركبات وخدمات
- طريق عام مخطط في وثيقة التخطيط لم يتم بناؤه، ولا يوجد إمكانية الوصول إليه
- ممر يعبر الأرض في منطقة محمية حيث يتم تقييد التوسيع أو حفر الخنادق
كل منها قابل للحل في بعض الحالات وليس في حالات أخرى، ووقت اكتشافها هو قبل الإيداع. تقع قطع الأراضي التي تفشل في هذا الفحص في أسفل النطاق السعري في كل بلدية، كما يوضح دليلنا لأسعار الأراضي حسب البلدية، وهي رخيصة لسبب ما.
ما الذي يجب أن يطلبه المشتري؟
الخلاصة المساحية لقطعة الأرض والحارة التي تخدمها، تبين ما إذا كانت الحارة عامة أم خاصة ومن يملكها؛ إذا كان خاصًا، فإن الارتفاق المسجل في العنوان أو اتفاقية موقعة جاهزة للتسجيل؛ تأكيد المساح بأن المسار الموجود على الأرض يتبع المسار الموجود في السجل العقاري؛ وتأكيد البناء على أن الطريق يحمل حركة البناء.
كل قطعة أرض في قوائمنا اجتازت هذا الفحص. إذا كنت تنظر إلى قطعة أرض في مكان آخر وكان الوصول إليها عبارة عن ممر وليس طريق، أرسل إلينا رقم قطعة الأرض وسنخبرك بمن يملك الممر وما يتطلبه الأمر لتأمين الحق في استخدامه.