Pierwszym pytaniem, jakie zadajemy w przypadku jakiejkolwiek działki, nie jest widok, ale sposób, w jaki do niego dojdziesz i czy droga, którą do niej dojdziesz, należy do kogokolwiek, kto mógłby ją zamknąć. Na czarnogórskim wybrzeżu często pada odpowiedź, że należy ono do sąsiada lub potomków rodziny, która była kiedyś właścicielem całego zbocza i że prawo do jego użytkowania nigdy nie zostało spisane. W tym przewodniku wyjaśniono, jak działa legalny dostęp, jak go sprawdzić i jak zabezpieczyć przed zakupem.
Dlaczego dostęp jest sprawdzany w pierwszej kolejności?
Bo od tego zależą warunki planowania, pozwolenie i wartość działki. Warunki określają drogę, z której doręczana jest przesyłka. Zezwolenie wymaga, aby do działki można było dojechać z drogi publicznej, bezpośrednio lub przez prawo zarejestrowane. A na działce, do której nie można legalnie dotrzeć, nie można zabudować, sprzedać jako działka budowlana ani podłączyć do mediów, których kable i rury muszą przechodzić przez tę samą ulicę. Każda inna kontrola opiera się na tym, dlatego też zajmuje on pierwsze miejsce w naszej procedurze należytej staranności, obok wyszukiwania tytułów opisanego na naszej stronie dlaczego Czarnogóra.
Droga publiczna, pas prywatny czy coś pomiędzy?
Kataster rejestruje drogi jako działki. Droga publiczna to działka będąca własnością publiczną, a działka z nią stykająca się ma prawo dojazdu. Pas będący częścią działki sąsiada jest prywatny, niezależnie od tego, jak długo wieś po nim chodziła. Pomiędzy nimi znajdują się pasy zarejestrowane jako oddzielne działki będące wspólną własnością kilku rodzin, które powstały w wyniku podziału zbocza wzgórza i mają charakter prywatny i są w praktyce wspólne.
Plan geodety pokazuje pas fizyczny; kataster pokazuje, kto jest jego właścicielem. Kiedy te dwa czynniki rozpatrywać łącznie, większość działek można zaliczyć do jednego z trzech przypadków: bezpośredni dostęp do drogi publicznej, co jest proste; dojazd prywatnym pasem z zarejestrowaną służebnością, co jest w porządku; lub dostęp do prywatnego pasa bez zarejestrowanego prawa, o którym mowa w tym przewodniku. Nasz przewodnik po badanie działek i granic wyjaśnia, w jaki sposób uzyskuje się pomiar.
Co to jest służebność i jak powstaje?
Służebność, zwana w praktyce czarnogórskiej służebnością, to prawo zapisane w katastrze, które pozwala właścicielowi jednej działki na korzystanie z części drugiej w określonym celu: przejazd pieszy, przejazd pojazdami, ułożenie wodociągu lub kabla energetycznego, odprowadzanie wody. Tworzy się je na podstawie umowy pomiędzy właścicielami obu działek, podpisanej przed notariuszem i zarejestrowanej na obu działkach, tak że wiąże każdego przyszłego właściciela każdej z nich.
Umowa określa trasę, zwykle wyznaczaną na podstawie pomiarów, szerokość, przeznaczenie i ewentualne odszkodowanie. Dobrze sporządzona służebność działki willowej obejmuje pojazdy, ruch budowlany w trakcie robót oraz media, gdyż prawo do przejścia pieszego nie uprawnia do kopania rowu pod kabel.
Co się stanie, gdy sąsiad nie podpisze?
Działka nie posiadająca dostępu do drogi publicznej posiada prawnie wyznaczoną drogę do uzyskania niezbędnego przejazdu przez grunty sąsiednie, za odszkodowaniem na rzecz sąsiada, w drodze postępowania przed sądem lub właściwym organem. Istnieje, działa, jest powolny i nieprzewidywalny. Kupujący, który w oparciu o nią kupuje działkę śródlądową, kupił procedurę, a nie działkę.
Nasza rada jest prosta: zabezpiecz służebność umową przed zakupem lub uzależnij od niej zakup, tak aby sprzedający miał podstawy pomóc w uzyskaniu podpisu sąsiada. Sprzedawcy mieszkający we wsi od kilkudziesięciu lat zazwyczaj potrafią w ciągu tygodnia załatwić to, czego zagraniczny nabywca nie byłby w stanie załatwić w ciągu roku.
Kto utrzymuje prywatny pas?
Służebność rejestrowa daje prawo do przekazania; samo w sobie nie mówi, kto naprawia beton po zimowym deszczu lub kto odśnieża zawalony mur. Umowa może to określić i powinna to określić, ponieważ pas współdzielony przez cztery wille i rolnika to pas, o który ktoś będzie się spierał. Wspólne pasy zarejestrowane jako wspólna działka są utrzymywane przez współwłaścicieli, a kupno udziału w działce, jeśli sprzedawca ją posiada, jest często najczystszym ze wszystkich rozwiązań.
Jak dostęp wchodzi w interakcję z dziełami?
Ruch budowlany jest większy i szerszy niż samochodowy, a służebność przejazdu nie zawsze pozwala na użycie betoniarki lub dźwigu. Przed zakupem przejeżdżamy z budowniczym trasę i sprawdzamy, co może dojechać na plac budowy, a służebność jest projektowana tak, aby na czas trwania robót przejąć ruch budowlany. Jeżeli pas ruchu jest fizycznie zbyt wąski, w tym samym dokumencie uzgadnia się tymczasowe ustalenia z sąsiadem dotyczące robót.
Na stromych uliczkach znajdują się także media. Kabel elektryczny i rura wodna biegną w rowie wzdłuż pasa ruchu, a służebność musi na to pozwalać. Nasz przewodnik po podłączaniu mediów wyjaśnia stronę praktyczną.
W jakich sytuacjach kupujący powinien się zatrzymać?
Krótka lista z naszych własnych plików:
- Pas będący częścią działki sąsiada bez służebności oraz sąsiad, który nie jest dostępny lub nie chce
- Pas należący do wielu spadkobierców niepodzielnego majątku, tak że żadna pojedyncza osoba nie może podpisać
- Służebność umożliwiająca poruszanie się wyłącznie pieszo, dla działki wymagającej pojazdów i usług
- Planowana droga publiczna w dokumencie planistycznym, która nie została zbudowana i nie ma obecnie dojazdu
- Pas przecinający teren w strefie chronionej, gdzie zabronione jest poszerzanie lub wykonywanie rowów
W niektórych przypadkach każdy z nich można rozwiązać, a w innych nie, a czas na sprawdzenie jest przed złożeniem depozytu. Działki, które nie przejdą tej kontroli, znajdują się w dolnej części przedziału cenowego w każdej gminie, jak wyjaśnia nasz przewodnik po cenach gruntów w poszczególnych gminach, i nie bez powodu są one tanie.
O co powinien poprosić kupujący?
Wyciąg katastralny działki i obsługującego ją pasa ruchu, wykazujący, czy pas jest publiczny czy prywatny i kto jest jego właścicielem; jeżeli jest prywatna, służebność rejestrowa w tytule lub podpisana umowa gotowa do rejestracji; potwierdzenie przez geodetę, że pas naziemny pokrywa się z pasem w katastrze; oraz potwierdzenie przez budowniczego, że na trasie odbywa się ruch budowlany.
Każda działka w naszych ofertach przeszła tę kontrolę. Jeśli szukasz działki w innym miejscu i dojazd prowadzi raczej przez pas niż drogę, prześlij nam numer działki, a my poinformujemy Cię, kto jest właścicielem pasa i co trzeba zrobić, aby zabezpieczyć prawo do korzystania z niego.