Kupujący, którzy kupili nieruchomość w domu, oczekują, że proces w Czarnogórze będzie podobny, a w skrócie jest to: umowa, notariusz, rejestr. Różnice dotyczą kolejności kontroli, tego, co notariusz sprawdza, a czego nie sprawdza, a także momentu przepływu pieniędzy. W tym przewodniku określono kolejność, jaką stosujemy przy każdym zakupie działki, tak aby kupujący wiedział na każdym etapie, co jest robione, przez kogo i dlaczego.
Krok pierwszy: plik przed obejrzeniem
Wykres nie jest przeglądany, dopóki nie istnieje jego plik. Plik zawiera wyciąg katastralny przedstawiający właściciela i wszelkie opłaty, warunki planowania pokazujące, co można zbudować, badania z granicami i poziomami, kontrolę dostępu i kontrolę mediów. Każdy z nich ma swój własny przewodnik na tej stronie, zaczynając od urbanistycznych warunków technicznych po obserwację działki i jej granice.
Plik zamienia obejrzenie w potwierdzenie, a nie odkrycie. Kupujący staje na działce, znając przegrodę do zabudowy, orientację, dojazd i koszt gruntu, a rozmowa toczy się o to, czy to jest jego dom, a nie o to, czy działka jest realna. Każda działka w naszych ofertach jest pokazana wraz z jej plikiem.
Krok drugi: oferta i rezerwacja
Gdy kupujący podejmie decyzję, na podstawie akt składana jest oferta, a negocjacja dotyczy ceny i warunków, takich jak termin realizacji i ewentualne warunki, np. rejestracja służebności przed realizacją. Po uzgodnieniu podpisana zostaje umowa rezerwacyjna i wpłacona kaucja, która powoduje wycofanie działki z rynku na czas określony, podczas gdy prawnik dokonuje kontroli prawnej i przygotowuje umowę.
Kaucja jest niewielka w stosunku do ceny, a umowa określa okoliczności jej zwrotu, takie jak wada prawna, której nie można usunąć, oraz okoliczności, w jakich jest ona przechowywana. Kupujący powinien przeczytać tę klauzulę z prawnikiem przed podpisaniem.
Krok trzeci: kontrole prawne
Prawnik szczegółowo bada tytuł: łańcuch własności, ewentualne hipoteki, zastawy, toczące się spory lub prawa osób trzecich, status współwłaścicieli w przypadku kilku, a także zgodność działki w umowie z działką na ziemi. Jeżeli działka jest obsługiwana przez pas prywatny, na tym etapie sprawdza się lub tworzy służebność, jak wyjaśniono w naszym przewodniku po drogach dojazdowych i służebnościach.
Kontrola obejmuje również zdolność sprzedającego do sprzedaży: czy osoba podpisująca jest zarejestrowanym właścicielem lub posiada ważne pełnomocnictwo oraz czy w przypadku sprzedawcy będącego w związku małżeńskim lub spółki istnieją niezbędne zgody. Stwierdzone tu problemy są zwykle uleczalne z czasem i właśnie temu służy okres rezerwacji.
Krok czwarty: umowa i notariusz
Prawnik przygotowuje umowę w języku czarnogórskim, z tłumaczeniem dla kupującego, podając strony, działkę według numeru katastralnego, cenę, warunki płatności, termin realizacji, przekazanie w posiadanie i wszelkie warunki. Strony podpisują przed notariuszem, który poświadcza podpisy i tożsamość sygnatariuszy. Kupujący, który nie może uczestniczyć w podpisaniu transakcji za pośrednictwem przedstawiciela na podstawie pełnomocnictwa poświadczonego notarialnie, co jest powszechne i dobrze się sprawdza.
Notariusz poświadcza umowę; notariusz nie dochował należytej staranności. Jest to praca prawnika i powód, dla którego czeki przeprowadzane są przed podpisaniem, a nie w jego trakcie.
Krok piąty: płatność
Cena jest płacona na podstawie certyfikowanej umowy na podstawie porozumienia, które zwalnia środki w momencie zarejestrowania tytułu własności na kupującego. Ustalenia dotyczące funduszy klientów opisano na naszej stronie dlaczego Czarnogóra. Podatek od przeniesienia własności, taksa notarialna i opłata rejestracyjna uiszczane są w tym samym terminie, a kupujący powinien mieć przygotowany na nie budżet, z kwotami określonymi przed rezerwacją.
Kupujący, który wpłaca pełną cenę na konto sprzedającego przed poświadczeniem umowy, zrezygnował z ochrony, jaką zapewnia sekwencja. Nie doradzamy tego i nie konstruujemy zakupów w ten sposób.
Krok szósty: rejestracja w katastrze
Potwierdzoną umowę wraz z dokumentami uzupełniającymi przekazuje się do katastru, a kataster rejestruje kupującego jako właściciela działki. Kupujący otrzymuje wypis katastralny we własnym imieniu, będący dowodem własności i dokumentem wymaganym na każdym dalszym etapie, od warunków planowania w imieniu kupującego po pozwolenie na budowę i przyłącza mediów.
Rejestracja wymaga czasu, który różni się w zależności od urzędu i prawnik przestrzega jej aż do wydania wypisu. Własność działki przechodzi zwykle w momencie zawarcia umowy lub zapłaty, jak stanowi umowa, więc kupujący może rozpocząć przegląd projektu i pracy architekta po zakończeniu rejestracji.
Krok siódmy: po zakupie
Po zarejestrowaniu tytułu rozpoczyna się łańcuch prowadzący do domu: warunki planowania w imieniu kupującego, jeśli zostały wydane sprzedającemu, projekt, pozwolenie, przyłącza i budowa. Usługa budowy niestandardowej traktuje to jako jeden projekt, a nasze przewodniki po budowie na działce przybrzeżnej i kosztach budowy na metr kwadratowy opisują, co będzie dalej.
Kupujący, który nie zamierza od razu budować, ma zarejestrowaną działkę z kompletną dokumentacją, która trzyma swoją wartość znacznie lepiej niż działka kupiona na zasadzie uścisku dłoni i którą z tym samym aktem można sprzedać kolejnemu nabywcy.
Co idzie nie tak i jak sekwencja temu zapobiega
Niepowodzenia, o których słyszymy od kupujących, którzy później do nas zgłosili się, mają podobny schemat: zadatek wpłacony przed zapoznaniem się z warunkami zabudowy, pełna cena zapłacona przed zatwierdzeniem umowy, działka kupiona od jednego z kilku współwłaścicieli, pas, który okazał się należeć do kogoś innego, granica, której nie było tam, gdzie był mur. Każdy z nich zostaje złapany przez jeden krok powyższej sekwencji i żaden z nich nie zostaje złapany przez entuzjazm.
Sekwencja trwa tygodnie, a nie dni, a w tygodniach leży ochrona. Jeśli znalazłeś działkę i chcesz wiedzieć, na którym etapie jesteś i co pozostało do zrobienia, podaj nam działkę i etap, na którym doszedłeś, a my ustalimy pozostałe kroki.