Les acheteurs qui ont acheté une propriété chez eux s'attendent à ce que le processus au Monténégro soit similaire et, en résumé, il s'agit d'un contrat, d'un notaire, d'un registre. Les différences résident dans l’ordre des contrôles, dans ce que le notaire vérifie et ne vérifie pas, et dans le moment où l’argent circule. Ce guide définit la séquence que nous suivons pour chaque achat de parcelle, afin que l'acheteur sache à chaque étape ce qui est fait, par qui et pourquoi.
Première étape : le fichier avant le visionnage
Un tracé n'est pas visualisé tant que son fichier n'existe pas. Le dossier contient l'extrait cadastral indiquant le propriétaire et les éventuelles charges, les conditions d'urbanisme indiquant ce qui peut être construit, le relevé avec limites et niveaux, le contrôle d'accès et le contrôle des services publics. Chacun d'eux dispose sur ce site de son propre guide, à commencer par les conditions techniques urbanistiques et le relevé et bornage parcellaire.
Le fichier transforme la visualisation en une confirmation plutôt qu'en une découverte. L'acheteur se trouve sur le terrain en connaissant l'enveloppe constructible, l'orientation, l'accès et le coût du terrain, et la conversation porte sur la question de savoir si c'est la maison qu'il veut, et non si le terrain est réel. Chaque parcelle de nos annonces est affichée avec son fichier.
Deuxième étape : l'offre et la réservation
Lorsque l'acheteur se décide, une offre est faite sur la base du dossier, et la négociation porte sur le prix et les modalités, comme la date d'achèvement et les éventuelles conditions, par exemple l'enregistrement d'une servitude avant achèvement. Une fois convenu, un accord de réservation est signé et un acompte est versé, ce qui retire le terrain du marché pour une période déterminée pendant que l'avocat effectue les vérifications juridiques et prépare le contrat.
La caution est modeste par rapport au prix, et l'accord précise les circonstances dans lesquelles elle est restituée, comme un défaut de titre qui ne peut être réparé, et les circonstances dans lesquelles elle est conservée. L'acheteur doit lire cette clause avec l'avocat avant de signer.
Troisième étape : les contrôles juridiques
L'avocat examine en profondeur le titre : la chaîne de propriété, les éventuelles hypothèques, privilèges, litiges en cours ou droits de tiers, le statut des copropriétaires lorsqu'il y en a plusieurs, et l'adéquation entre la parcelle au contrat et la parcelle au sol. Lorsque la parcelle est desservie par une voie privée, la servitude est vérifiée ou créée à ce stade, comme expliqué dans notre guide des voies d'accès et servitudes.
Les contrôles couvrent également la capacité du vendeur à vendre : que la personne qui signe est le propriétaire enregistré ou détient une procuration valide, et que si le vendeur est marié ou une société, les consentements nécessaires existent. Les problèmes rencontrés ici peuvent généralement être résolus avec le temps, c'est à cela que sert la période de réservation.
Quatrième étape : le contrat et le notaire
L'avocat prépare le contrat en monténégrin, avec une traduction pour l'acheteur, indiquant les parties, la parcelle par son numéro cadastral, le prix, les modalités de paiement, la date d'achèvement, la remise de possession et les éventuelles conditions. Les parties signent devant un notaire, qui certifie les signatures et l'identité des signataires. Un acheteur qui ne peut pas être présent signe par l'intermédiaire d'un représentant sous une procuration notariée, ce qui est courant et fonctionne bien.
Le notaire certifie le contrat ; le notaire n'effectue pas les diligences nécessaires. C'est le travail de l'avocat et c'est la raison pour laquelle les chèques arrivent avant la signature plutôt qu'à celle-ci.
Cinquième étape : paiement
Le prix est payé contre le contrat certifié, dans le cadre d'un accord qui libère les fonds au fur et à mesure que le titre est enregistré au nom de l'acheteur. Les modalités relatives aux fonds des clients sont décrites sur notre page pourquoi le Monténégro. Les droits de mutation, les frais de notaire et les frais d'enregistrement sont payés dans le même délai, et l'acheteur doit disposer du budget correspondant, avec les montants indiqués avant la réservation.
Un acheteur qui paie la totalité du prix sur le compte d'un vendeur avant que le contrat ne soit certifié a renoncé à la protection offerte par la séquence. Nous ne le conseillons pas et nous ne structurons pas les achats de cette façon.
Sixième étape : inscription au cadastre
Le contrat certifié est déposé au cadastre avec les pièces justificatives, et le cadastre enregistre l'acheteur comme propriétaire de la parcelle. L'acheteur reçoit un extrait cadastral en son propre nom, qui constitue la preuve de propriété et le document requis à chaque étape ultérieure, depuis les conditions de planification au nom de l'acheteur jusqu'au permis de construire et aux raccordements publics.
L'inscription prend un temps qui varie selon le bureau, et l'avocat le suit jusqu'à la délivrance de l'extrait. La possession du terrain passe généralement au moment du contrat ou au moment du paiement, comme l'indique le contrat, de sorte que l'acheteur peut commencer l'enquête pour la conception et le travail de l'architecte pendant que l'enregistrement est terminé.
Septième étape : après l'achat
Une fois le titre de propriété enregistré, la chaîne vers une maison commence : les conditions d'urbanisme au nom de l'acheteur si elles ont été délivrées au vendeur, la conception, le permis, les raccordements et la construction. Le service de construction sur mesure considère cela comme un seul projet, et nos guides sur la construction sur un terrain côtier et sur les coûts de construction par mètre carré décrivent la suite.
Un acheteur qui n'a pas l'intention de construire tout de suite dispose d'un terrain inscrit avec son dossier complet, qui conserve bien mieux sa valeur qu'un terrain acheté sur une poignée de main, et qui peut être revendu avec le même dossier au prochain acheteur.
Qu'est-ce qui ne va pas et comment la séquence l'empêche
Les échecs dont nous entendons parler par les acheteurs qui sont venus nous voir par la suite partagent un schéma : une caution versée avant la lecture des conditions de planification, un prix complet payé avant la certification du contrat, un terrain acheté à l'un des plusieurs copropriétaires, une ruelle qui s'est avérée appartenir à quelqu'un d'autre, une limite qui n'était pas là où se trouvait le mur. Chacun d’eux est capté par une étape de la séquence ci-dessus, et aucun d’entre eux n’est capté par l’enthousiasme.
La séquence prend des semaines, pas des jours, et c'est dans ces semaines que réside la protection. Si vous avez trouvé une parcelle et souhaitez savoir où vous en êtes dans la séquence et ce qu'il reste à faire, indiquez-nous la parcelle et l'étape que vous avez atteinte et nous vous détaillerons les étapes restantes.