Kupci koji su kupovali nekretninu kod kuće očekuju da je postupak u Crnoj Gori sličan, i u osnovi jeste: ugovor, notar, registar. Razlike su u redoslijedu provjera, u tome šta notar provjerava a šta ne, i u trenutku kada se novac pomjera. Ovaj vodič iznosi redoslijed koji pratimo za svaku kupovinu parcele, kako bi kupac na svakom koraku znao šta se radi, ko to radi i zašto.
Prvi korak: dosije prije obilaska
Parcela se ne obilazi dok njen dosije ne postoji. Dosije sadrži katastarski izvod sa vlasnikom i eventualnim teretima, urbanističke uslove sa onim što se može graditi, premjer sa granicama i kotama, provjeru pristupa i provjeru komunalne infrastrukture. Svaki od ovih ima svoj vodič na ovom sajtu, počev od urbanističko-tehničkih uslova i premjera parcele i granica.
Dosije pretvara obilazak u potvrdu umjesto u otkriće. Kupac stoji na parceli znajući gabarit za gradnju, orijentaciju, pristup i cijenu terena, a razgovor je o tome da li je ovo kuća koju žele, a ne o tome da li je parcela stvarna. Svaka parcela u našoj ponudi prikazuje se sa svojim dosijeom.
Drugi korak: ponuda i rezervacija
Kada se kupac odluči, daje se ponuda na osnovu dosijea, a pregovori su o cijeni i uslovima, kao što su rok za okončanje i eventualni uslovi, na primjer upis službenosti prije okončanja. Kada se dogovore, potpisuje se sporazum o rezervaciji i plaća kapara, čime se parcela skida sa tržišta na utvrđeni period dok advokat dovršava pravne provjere i priprema ugovor.
Kapara je skromna u odnosu na cijenu, a sporazum navodi okolnosti u kojima se vraća, kao što je nedostatak vlasništva koji se ne može otkloniti, i okolnosti u kojima se zadržava. Kupac tu odredbu treba da pročita sa advokatom prije potpisivanja.
Treći korak: pravne provjere
Advokat detaljno ispituje vlasništvo: lanac vlasništva, eventualne hipoteke, terete, sporove u toku ili prava trećih lica, status suvlasnika kada ih je više, i poklapanje parcele iz ugovora sa parcelom na terenu. Tamo gdje parcelu opslužuje privatni prilaz, službenost se u ovoj fazi provjerava ili zasniva, kako je objašnjeno u našem vodiču o pristupnim putevima i službenostima.
Provjere obuhvataju i sposobnost prodavca da proda: da je lice koje potpisuje upisani vlasnik ili ima valjano punomoćje, i da tamo gdje je prodavac u braku ili je kompanija postoje potrebne saglasnosti. Problemi koji se ovdje nađu obično se mogu otkloniti uz vrijeme, za šta i služi rok rezervacije.
Četvrti korak: ugovor i notar
Advokat priprema ugovor na crnogorskom jeziku, sa prevodom za kupca, u kojem se navode stranke, parcela po katastarskom broju, cijena, uslovi plaćanja, rok okončanja, predaja u posjed i eventualni uslovi. Stranke potpisuju pred notarom, koji ovjerava potpise i identitet potpisnika. Kupac koji ne može da prisustvuje potpisuje preko zastupnika uz ovjereno punomoćje, što je uobičajeno i dobro funkcioniše.
Notar ovjerava ugovor; notar ne sprovodi dubinsku analizu. To je posao advokata i razlog zbog kojeg provjere dolaze prije potpisivanja a ne na njemu.
Peti korak: plaćanje
Cijena se plaća uz ovjereni ugovor, po aranžmanu koji oslobađa sredstva kako se vlasništvo upisuje na ime kupca. Aranžmani za sredstva klijenata opisani su na našoj stranici zašto Crna Gora. Porez na promet, notarska naknada i taksa za upis plaćaju se u istom periodu, a kupac treba da ima spreman budžet za njih, sa iznosima navedenim prije rezervacije.
Kupac koji uplati punu cijenu na račun prodavca prije nego što je ugovor ovjeren odrekao se zaštite koju redoslijed pruža. To ne savjetujemo i tako ne uobličavamo kupovine.
Šesti korak: upis u katastar
Ovjereni ugovor podnosi se katastru sa pratećom dokumentacijom, a katastar upisuje kupca kao vlasnika parcele. Kupac dobija katastarski izvod na svoje ime, koji je dokaz vlasništva i dokument koji će tražiti svaki kasniji korak, od urbanističkih uslova na ime kupca do građevinske dozvole i priključaka.
Upis traje vrijeme koje zavisi od područne službe, a advokat ga prati do izdavanja izvoda. Posjed parcele obično prelazi pri ugovoru ili pri plaćanju, kako ugovor navodi, pa kupac može započeti premjer za projekat i rad arhitekte dok se upis dovršava.
Sedmi korak: poslije kupovine
Kada je vlasništvo upisano, počinje lanac ka kući: urbanistički uslovi na ime kupca ako su izdati prodavcu, projekat, dozvola, priključci i gradnja. Usluga gradnje po mjeri preuzima ovo kao jedan projekat, a naši vodiči o gradnji na priobalnoj parceli i o cijeni gradnje po kvadratnom metru opisuju šta slijedi.
Kupac koji ne namjerava odmah da gradi ima upisanu parcelu sa kompletnim dosijeom, koja čuva svoju vrijednost mnogo bolje od parcele kupljene na riječ, i koja se sa istim dosijeom može prodati sljedećem kupcu.
Šta polazi po zlu, i kako redoslijed to sprečava
Neuspjesi o kojima čujemo od kupaca koji su nam se obratili naknadno imaju isti obrazac: kapara plaćena prije nego što su pročitani urbanistički uslovi, puna cijena plaćena prije ovjere ugovora, parcela kupljena od jednog od više suvlasnika, prilaz koji se ispostavio da pripada nekom drugom, granica koja nije bila tamo gdje je bio zid. Svaki od njih uhvati jedan korak gornjeg redoslijeda, a nijedan ne uhvati oduševljenje.
Redoslijed traje sedmicama, ne danima, a u tim sedmicama leži zaštita. Ako ste pronašli parcelu i želite da znate gdje ste u redoslijedu i šta preostaje da se uradi, recite nam parcelu i fazu do koje ste stigli i mi ćemo iznijeti preostale korake.