Svaka parcela koju nudimo u našoj ponudi dolazi sa jednim dokumentom koji većina privatnih prodavaca nema spreman: urbanističko-tehničkim uslovima, obično nazvanim UTU po crnogorskoj skraćenici. Kupac koji pročita ovaj dokument zna šta se može graditi, koliko veliko, koliko visoko i koliko daleko od susjeda, prije prvog obilaska. Kupac koji ga ne pročita kupuje pogled i nada se. Ovaj vodič objašnjava šta je dokument, kako se pribavlja i redove u njemu koji odlučuju da li je parcela prava za vilu koju imate na umu.
Šta su urbanističko-tehnički uslovi?
Crna Gora planira svoje zemljište kroz planske dokumente koji pokrivaju opštinu, naselje ili određenu zonu, a svaki dokument postavlja pravila za zemljište unutar njega: za šta se može koristiti, koliki dio parcele objekat smije da pokrije, koliko etaža je dozvoljeno, koliko daleko objekat mora da stoji od granice i puta, i kako se priključuje na vodu, struju i kanalizaciju. Urbanističko-tehnički uslovi uzimaju ta pravila i primjenjuju ih na jednu katastarsku parcelu.
Rezultat je pisani dokument sa izvodom iz plana, opisom parcele i spiskom uslova koje budući objekat mora da ispuni. Arhitekta projektuje u njihovim okvirima, građevinska dozvola se provjerava u odnosu na njih, a tehnički pregled na kraju upoređuje gotovu kuću sa njima. Oni su kičma cijelog projekta, i zato svaki dosije parcele počinjemo njima a ne fotografijama.
Ko ih izdaje i koliko traje?
Zahtjev ide kroz opštinu u kojoj parcela leži, ka organu nadležnom za planiranje u tom području. On imenuje parcelu po katastarskom broju i opisuje namjeravani objekat u opštim crtama: porodična kuća, vila sa bazenom, manji stambeni objekat. Organ provjerava koji planski dokument pokriva parcelu i izvlači uslove.
Vrijeme zavisi od opštine i od toga da li je plan jasan za tu parcelu. Priobalne opštine obrađuju mnogo zahtjeva i jednostavni se kreću u roku od nekoliko sedmica; parcela na ivici dvije zone, ili ona koju dotiče plan u izmjeni, traje duže i ponekad se vrati sa zahtjevom za pojašnjenje. Ovo ugrađujemo u kalendar kupovine kako se kapara nikad ne plati prije nego što su uslovi u rukama.
Koji redovi dokumenta najviše znače kupcu vile?
Dokument ima nekoliko strana, ali kupčeva odluka počiva na šačici cifara. Čitamo ih ovim redom:
- Dozvoljena namjena: stambena, turistička, mješovita ili nešto drugo, i da li privatna vila staje
- Izgrađenost: udio parcele koji gabarit smije da zauzme
- Indeks izgrađenosti ili dozvoljena ukupna površina, koja određuje veličinu kuće
- Broj etaža i najveća visina, računata od terena na poseban način
- Odstojanja od svake granice i od puta, koja oblikuju gdje kuća može da stoji
- Pristup: sa kog puta se parcela opslužuje i da li je javni
- Priključci: gdje su priključne tačke za vodu, struju i kanalizaciju, ili da li je potrebna septička jama
Dvije parcele iste veličine sa istim pogledom mogu se potpuno razlikovati po ovim redovima. Jedna dozvoljava dvoetažnu vilu sa bazenom; druga dozvoljava jednoetažnu kuću na trećini gabarita. Sama cijena po kvadratnom metru zemljišta ne govori vam ništa o tome koja je koja.
Kako uslovi utiču na oblik i nagib parcele?
Odstojanja se mjere od granica, pa uska parcela gubi veći udio površine za gradnju od kvadratne iste veličine. Na crnogorskom primorju većina parcela je na nagibu, a način na koji se visina računa od terena odlučuje da li niži sprat okrenut ka moru računa kao suteren ili kao etaža. Dobar arhitekta čita uslove zajedno sa premjerom terena i za jedan dan vam kaže šta staje.
Tu parcela koju nudimo u Bokokotorskom zalivu ilustruje poentu: uslovi, nagib i orijentacija zajedno određuju kuću, a pogled je rezultat, ne polazna tačka. Kako se pribavlja premjer terena objašnjavamo u našem vodiču o premjeru parcele i granicama.
Šta se dešava kada se plan i katastar ne slažu?
Planski dokumenti crtaju se na kartama, a katastar bilježi parcele na drugoj karti. One se ne poklapaju uvijek. Parcela može dijelom padati u stambenu zonu a dijelom u zeleni pojas, ili planirani put može preći njen ugao. Uslovi će to reći, a površina za gradnju se u skladu s tim smanjuje.
Kupac koji ovo nađe poslije kupovine ima parcelu vrijednu manje od plaćene cijene. Kupac koji to nađe u uslovima prije kupovine ili pregovara o cijeni, ili kupuje susjednu traku da povrati oblik, ili odustaje. Sva tri su uobičajeni ishodi propisno pripremljenog dosijea, zbog čega su uslovi na vrhu naše liste dubinske analize uporedo sa provjerom vlasništva opisanom na stranici zašto Crna Gora.
Mogu li se uslovi promijeniti ili osporiti?
Uslovi slijede plan, pa se mijenjaju kada se plan promijeni. Opštine povremeno mijenjaju planove, i parcela koja danas dozvoljava jednu etažu može poslije izmjene dozvoliti dvije, ili obrnuto. Kupac koji od prodavca čuje da će se plan uskoro poboljšati treba to da tretira kao glasinu dok se izmijenjeni plan ne usvoji i novi uslovi ne izdaju.
Tamo gdje kupac vjeruje da su uslovi pogrešno pročitali plan, postoji postupak da se ospore. U praksi je to rijetko i sporo, a bolji put je gotovo uvijek projektovati u okvirima uslova kakvi su izdati.
Kako uslovi vode ka građevinskoj dozvoli?
Kada se uslovi izdaju, arhitekta priprema projekat u njihovim okvirima, projekat se revidira, a građevinska dozvola ili njen ekvivalent izdaje se na osnovu tog projekta. Uslovi su stoga prvi korak lanca koji se završava kućom koja se može upisati u katastar i zakonito prodati ili iznajmiti.
Preskakanje lanca je greška koju najčešće viđamo kod kupaca koji su parcelu našli preko prijatelja od prijatelja. Kuća sagrađena bez lanca ne može se upisati, osigurati niti prodati po stvarnoj vrijednosti, a trošak njene naknadne legalizacije, gdje je to uopšte moguće, obično premaši uštedjene naknade. Cio redoslijed od parcele do ključa vodi naša usluga gradnje po mjeri, a uslovi su mjesto gdje počinje.
Šta kupac treba da zatraži prije plaćanja kapare?
Zatražite urbanističko-tehničke uslove izdate za tačan broj parcele iz ugovora o prodaji, nedavnog datuma, zajedno sa izvodom iz plana. Tražite od prodavca da potvrdi da nijedna izmjena plana nije u postupku. Tražite od arhitekte da skicira gabarit za gradnju na premjeru. Zatim odlučite.
Ako prodavac ne može da obezbijedi uslove, pribavljamo ih prije obilaska. Ako parcela koju ste našli drugdje dolazi bez njih, pošaljite nam broj parcele i reći ćemo vam šta plan dozvoljava prije nego što otputujete da je vidite.