我们在我们的列表上展示的每块地块都附带一份大多数私人卖家尚未准备好的文件：城市化技术条件，通常以黑山缩写命名为 UTU。阅读本文件的买家在第一次查看之前就知道可以建造什么、有多大、有多高以及与邻居的距离。一个不读它的买家是在购买一个观点并希望。本指南解释了该文件是什么、如何获取该文件以及其中决定某块地块是否适合您心目中的别墅的内容。
城市化技术条件是什么？
黑山通过涵盖市政当局、定居点或特定区域的规划文件来规划其土地，每个文件都为其内部土地制定了规则：土地可用于什么用途、建筑物可覆盖地块的多少、允许有多少楼层、建筑物必须距边界和道路多远，以及如何连接水、电和污水。城市化技术条件采用这些规则并将其应用于一个地籍地块。
结果是一份书面文件，其中包含计划摘录、地块描述以及未来建筑必须满足的条件列表。建筑师在其中进行设计，根据建筑许可证进行检查，最后的技术检查将成品房屋与其进行比较。它是整个项目的支柱，这就是为什么我们用它而不是照片开始每个绘图文件。
谁发行以及需要多长时间？
申请通过地块所在的市政府，提交给负责该地区规划的当局。它通过地籍号码命名该地块，并笼统地描述了预期的建筑：一栋家庭住宅、一栋带游泳池的别墅、一栋小型公寓楼。当局检查哪个规划文件涵盖了该地块并提取条件。
时间取决于市政府以及该地块的计划是否明确。沿海城市会处理许多申请，简单的申请会在几周内完成；位于两个区域边缘的地块，或者涉及正在修订的计划的地块，需要更长的时间，有时会返回并要求澄清。我们将其纳入购买日历中，以便在条件具备之前永远不会支付押金。
文件中的哪些行对别墅买家最重要？
该文件有好几页，但买家的决定取决于少数数字。我们按以下顺序阅读它们：
- 许可用途：住宅、旅游、混合或其他用途，以及是否适合私人别墅
- 建筑覆盖率：足迹可能占据的地块份额
- 容积率或允许的总建筑面积，决定了房屋的大小
- 楼层数和最大高度，以特定方式从地形计算
- 每个边界和道路的退缩决定了房子的站立位置
- 访问：包裹从哪条道路送达以及是否为公共道路
- 公用设施：水、电、污水的连接点在哪里，或者是否需要化粪池
具有相同视图的相同大小的两个地块在这些线上可能完全不同。一种允许建造带游泳池的两层别墅；一种允许建造带有游泳池的两层别墅。另一个允许在三分之一的占地面积上建造单层房屋。仅每平方米土地的价格无法告诉您哪个是哪个。
条件如何与绘图的形状和斜率相互作用？
退缩是从边界开始测量的，因此狭窄的地块比相同大小的正方形地块损失的可建造面积更大。在黑山海岸，大多数地块都位于斜坡上，根据地形计算的高度决定了面向大海的较低楼层算作地下室还是楼层。优秀的建筑师会阅读条件和地形调查，并在一天内告诉您什么适合。
这就是我们在科托尔湾中列出的图说明了这一点：条件、坡度和方向共同决定了房子，而视图是结果，而不是起点。我们在地块测量和边界.
指南中解释了如何获得地形测量。当计划和地籍不一致时会发生什么？
规划文件绘制在地图上，地籍则在另一张地图上记录地块。它们并不总是一致的。地块可能部分落在住宅区，部分落在绿化带中，或者规划的道路可能穿过其角落。条件如此，可建造面积就会相应缩小。
买家在购买后发现该地块的价值低于所支付的价格。买家在购买前发现其状况良好，要么协商价格，要么购买相邻的条带以恢复形状，要么走开。所有这三个都是正确准备文件的正常结果，这就是为什么这些条件位于我们尽职调查清单的顶部，与为什么黑山页面上描述的标题搜索一起。
条件可以更改或上诉吗？
条件遵循计划，因此当计划改变时条件也会改变。市政当局会不时修改计划，今天允许一层的地块在修改后可能会允许两层，反之亦然。买家从卖家那里得知该计划即将改进时，应将其视为谣言，直到采用修改后的计划并发布新的条件。
如果买家认为条件误读了计划，则可以通过程序进行查询。在实践中，这种情况很少见且缓慢，更好的路线几乎总是在所发布的条件内进行设计。
如何获得建筑许可证？
一旦条件发布，建筑师将在其中准备设计，对设计进行审查，并根据该设计颁发建筑许可证或同等文件。因此，这些条件是链条的第一步，最终可以在地籍中注册并合法出售或租赁房屋。
跳过连锁是我们在通过朋友的朋友发现地块的买家中最常看到的错误。没有链条建造的房屋无法按其实际价值进行注册、投保或出售，而且以后（如果有可能的话）使其合法化的成本通常会超过节省的费用。从绘图到键的完整序列是我们的自定义构建服务管理的内容，条件是它的开始位置。
买家在支付定金之前应该询问什么？
询问最近签署的销售合同中针对确切地块编号发布的城市技术条件以及计划的摘录。要求卖方确认没有对计划进行修改。请建筑师在调查中绘制可建造围护结构的草图。然后再决定。
如果卖家无法提供条件，我们会在看房前获取。如果您在其他地方找到的地块没有它们，请向我们发送包裹号码，我们会在您前往查看之前告诉您该计划允许哪些内容。