Кожна ділянка, яку ми представляємо в наших оголошеннях, має один документ, який більшість приватних продавців не мають готового: містобудівні технічні умови, які зазвичай називають UTU за чорногорською абревіатурою. Покупець, який читає цей документ, ще до першого перегляду знає, що можна будувати, розмірів, висоти та відстані від сусідів. Покупець, який не читає, купує погляд і сподівається. У цьому посібнику пояснюється, що таке документ, як його отримують і рядки в ньому, які визначають, чи підходить ділянка для вілли, яку ви маєте на увазі.
Які містобудівні технічні умови?
Чорногорія планує свою землю за допомогою документів планування, які охоплюють муніципалітет, населений пункт або конкретну зону, і кожен документ встановлює правила щодо землі всередині нього: для чого вона може використовуватися, яку частину ділянки може охоплювати будівля, скільки поверхів дозволено, як далеко будівля має стояти від кордону та дороги, і як вона підключається до води, електрики та каналізації. Містобудівні технічні умови беруть ці правила і застосовують їх до однієї кадастрової ділянки.
Результат – письмовий документ із витягом із плану, описом ділянки та переліком умов, яким має відповідати майбутня будівля. Архітектор проектує всередині нього, дозвіл на будівництво звіряється з ним, а технічна інспекція в кінці порівнює з ним готовий будинок. Це основа всього проекту, і тому ми починаємо кожен сюжетний файл з нього, а не з фотографій.
Хто їх видає та скільки часу це займає?
Заявка надходить через муніципалітет, де знаходиться ділянка, до органу, відповідального за планування в цій місцевості. Він називає ділянку за її кадастровим номером і описує заплановану будівлю в загальних рисах: сімейний будинок, вілла з басейном, невеликий житловий будинок. Орган перевіряє, який плановий документ охоплює ділянку, і витягує умови.
Терміни залежать від муніципалітету та від того, чи чіткий план для цієї ділянки. Прибережні муніципалітети обробляють багато заявок, і прості з них надсилаються протягом тижнів; посилка на межі двох зон або одна, що торкається плану, що переглядається, займає більше часу та іноді повертається із запитом на уточнення. Ми вбудовуємо це в календар покупок, щоб заставу ніколи не було сплачено до виконання умов.
Які рядки в документі найбільш важливі для покупця вілли?
Документ складається з кількох сторінок, але рішення покупця базується на кількох цифрах. Ми читаємо їх у такому порядку:
- Дозволене використання: житлове, туристичне, змішане чи інше, і чи підходить приватна вілла
- Покриття будівлі: частка ділянки, яку може займати слід
- Коефіцієнт площі або загальна дозволена площа, яка визначає розмір будинку
- Кількість поверхів і максимальна висота, відрахована від місцевості певним чином
- Невдачі від кожної межі та від дороги, які формують, де може стояти будинок
- Доступ: з якої дороги подається ділянка та чи є вона громадською
- Інженерні комунікації: де знаходяться точки підключення до води, електрики та каналізації, чи потрібен септик
Дві посилки однакового розміру з однаковим видом можуть повністю відрізнятися в цих рядках. Один дозволяє двоповерхову віллу з басейном; інший допускає одноповерховий будинок на третину площі. Сама по собі ціна квадратного метра землі нічого не говорить про те, що є яке.
Як умови взаємодіють із формою та нахилом ділянки?
Невдачі вимірюються від меж, тож вузька ділянка втрачає більшу частину своєї площі для забудови, ніж квадратна ділянка такого ж розміру. На узбережжі Чорногорії більшість ділянок розташовані на схилі, і те, як висота відраховується від рельєфу, визначає, чи вважатиметься нижній поверх, що виходить на море, підвалом чи поверхом. Хороший архітектор разом із зйомкою місцевості ознайомиться з умовами і за день підкаже, що підходить.
Це ділянка, наведена в Которська затока, ілюструє суть: умови, схил і орієнтація разом визначають будинок, а краєвид є результатом, а не початковою точкою. Ми пояснюємо, як отримати зйомку місцевості в нашому посібнику з зйомки та меж ділянки.
Що станеться, якщо план і кадастр не збігаються?
Планувальна документація наноситься на карти, а кадастр фіксує ділянки на іншій карті. Вони не завжди збігаються. Ділянка може входити частково в житлову зону, а частково в зелену смугу, або запланована дорога може перетинати її кут. Умови скажуть так, і площа забудови відповідно зменшиться.
Покупець, який знаходить це після покупки, має ділянку, яка коштує менше, ніж сплачена ціна. Покупець, який знаходить його в умовах перед покупкою, або домовляється про ціну, купує сусідню смугу, щоб відновити форму, або йде геть. Усі три є звичайними результатами належним чином підготовленого файлу, тому умови знаходяться у верхній частині нашого контрольного списку належної обачності поряд із пошуком заголовка, описаним на сторінці чому Чорногорія.
Чи можна змінити або оскаржити умови?
Умови відповідають плану, тому вони змінюються, коли план змінюється. Муніципалітети час від часу змінюють плани, і ділянка, на якій сьогодні є один поверх, може дозволити два після перегляду або навпаки. Покупець, який дізнається від продавця, що план ось-ось покращиться, повинен сприймати це як чутки, поки не буде прийнято змінений план і не опубліковано нові умови.
Якщо покупець вважає, що умови неправильно прочитали план, існує процедура для запиту. На практиці це відбувається рідко і повільно, і кращим шляхом майже завжди є проектування в рамках заданих умов.
Як умови призводять до отримання дозволу на будівництво?
Після того, як умови видано, архітектор готує проект в рамках них, проект переглядається, і на основі цього проекту видається дозвіл на будівництво або його еквівалент. Тому умови є першим кроком у ланцюжку, який завершується будинком, який можна зареєструвати в кадастрі та законно продати або орендувати.
Пропуск ланцюжка – це помилка, яку ми найчастіше зустрічаємо серед покупців, які знайшли ділянку через друга друга. Будинок, побудований без ланцюга, не може бути зареєстрований, застрахований або проданий за його реальною вартістю, а витрати на його подальшу легалізацію, де це взагалі можливо, зазвичай перевищують заощаджені збори. Повна послідовність від сюжету до ключів, це те, чим керує наш спеціальний сервіс збірки, а умови, це те, з чого воно починається.
Що повинен попросити покупець перед сплатою завдатку?
Вимагайте містобудівні технічні умови, видані на точний номер ділянки в договорі купівлі-продажу, датованому нещодавно, разом із витягом із плану. Попросіть продавця підтвердити, що жодні зміни до плану не вносяться. Попросіть архітектора зробити ескіз будівельної оболонки на огляді. Потім вирішуйте.
Якщо продавець не може надати умови, ми отримуємо їх перед переглядом. Якщо ділянка, яку ви знайшли в іншому місці, приходить без них, надішліть нам номер посилки, і ми повідомимо вам, що дозволяє план, перш ніж ви поїдете, щоб побачити її.