Клієнт якось запитав нас, чому ми наполягаємо на зйомці, коли кадастр уже показує ділянку кольоровим на веб-сайті. Відповідь така: сайт показує, де має бути ділянка, а геодезист показує, де вона знаходиться. На узбережжі Чорногорії, де межі проходять через старі сухі кам’яні стіни, а земля поколіннями була поділена між родинами, різниця між ними може становити кілька метрів, а кілька метрів на схилі з краєвидом, це різниця між басейном і його відсутністю. Цей посібник пояснює, що включає опитування та як воно захищає покупця.
Що фіксує кадастр, а що ні?
Кадастр реєструє кожну ділянку з номером, площею, категорією використання та власником, нанесеними на кадастрову карту. Це юридичний документ про те, що ви купуєте, і пошук назви, який відбувається перед початком покупки. Чого він не фіксує, так це рельєфу: схил, скелі, рівні, положення старої стіни, яку всі вважають межею. Кадастрова карта також була складена в різний час і за різними стандартами в різних частинах країни, і старіші аркуші містять помилки розташування, які виявляє сучасна геодезія.
Тому покупцю потрібно і те, і інше: кадастровий витяг для юридичної позиції та геодезія для фізичної. На нашій сторінці чому Чорногорія описано перевірку прав власності; цей посібник охоплює опитування.
Хто проводить опитування?
Ліцензований геодезист, працюючи на основі кадастрових даних, відвідує ділянку, знаходить або встановлює межі за допомогою приладу GPS, вимірює рельєф і складає план, який показує межі, рівні та особливості на місцевості. План, це документ, на основі якого розробляє архітектор, і документ, який кадастр приймає під час реєстрації готового будинку.
Ми замовляємо обстеження, як тільки клієнт серйозно ставиться до ділянки та перед будь-яким депозитом, щоб проект, умови планування та бюджет спиралися на виміряні факти. На ділянках, які ми перераховуємо, наприклад на Которська затока, опитування є частиною файлу з самого початку.
Що показує опитування, чого не може виявити карта?
Список із наших власних файлів довгий, і найчастіше з’являються такі елементи:
- Виміряна площа, трохи менша або більша за кадастрову цифру, яка є нормальною та врегульована кадастровою цифрою
- Огороджувальна стіна, збудована на метр або два всередині або за межами кадастрової лінії
- Сарай, тераса чи під’їзна дорога сусіда перетинають межу
- Громадська пішохідна доріжка або стара колія, яка перетинає ділянку і якою люди все ще користуються
- Водоток або водопропускна труба вздовж кордону з правилами будівництва поблизу
- Рівні, які показують, що ділянка крутіша, ніж це виглядає з дороги, що змінює основу
- Скелі, де мав стояти будинок
Жодне з цього не є причиною піти самостійно. Кожен з них є фактом, який необхідно врегулювати до узгодження ціни та підписання контракту, а деякі з них, наприклад сусідська тераса за межею, набагато легше врегулювати, поки продавець все ще хоче продати.
Як позначаються граничні точки?
Геодезист обчислює граничні точки за кадастровими координатами, визначає їх на землі за допомогою приладу та позначає кілочками або фарбою. Якщо ділянка примикає до сусідів, сусідів можна запросити на винесення, а межа, встановлена таким чином із присутністю сусідів, є межею, яку пізніше ніхто не стверджуватиме, що неправильно зрозумів
.У старих поселеннях землемір часто виявляє, що кадастрова лінія та стіна не збігаються, і питання полягає в тому, яка з них керує. Відповідь залежить від того, як був створений кадастр та від історії стіни, і це питання для геодезиста та юриста разом. Інтерес покупця полягає просто в тому, щоб знати відповідь перед покупкою.
Чому дослідження схилу так важливе?
Умови планування встановлюють межу висоти, яка відраховується від місцевості, і встановлюють відступи від меж. На схилі рівень рельєфу в кожному куті будинку визначає кількість поверхів, а положення меж визначають, де може стояти будинок. Без огляду з рівнями архітектор вгадує обидва, і припущення виправляється під час перегляду дозволу, після чого проект переробляється.
Зйомка з рівнями також повідомляє інженеру, скільки потрібно вирізати та засипати будинок, а розрізати та засипати вапняк становить значну частину вартості фундаменту. Ділянка, яка виглядає з пологим нахилом від дороги і, як виявляється, опускається на десять метрів по ширині, є звичайною історією, і опитування розповідає про це до покупки, а не після. Роль умов пояснюється в нашому посібнику до міських технічних умов.
Що робити, якщо ділянку потрібно розділити чи об’єднати?
Покупці іноді хочуть частину більшої ділянки або хочуть об’єднати дві маленькі ділянки в ділянку, на якій можна побудувати більший будинок. Обидва є кадастровими процедурами, які починаються з обстеження: геодезист креслить нову ділянку, поділ або об’єднання затверджується згідно з правилами планування, а кадастр реєструє нові ділянки. Тоді умови планування застосовуються до нової ділянки, яка може дозволяти більше або менше, ніж старі.
Поділ не завжди дозволяється; правила планування встановлюють мінімальний розмір ділянки в кожній зоні, і ділянка нижче не може бути створена. Опитування та умови разом покажуть вам, чи можливий поділ, який ви маєте на увазі, перш ніж ви погодитеся купити половину поля.
Як доступ і сервітути відображаються в опитуванні?
Інспектор фіксує фізичний доступ до ділянки, смуги, доріжки, воріт, а кадастр записує, чи є цей доступ дорогою загального користування, окремою ділянкою, що належить комусь іншому, чи сервітутом, зареєстрованим у праві власності. Вони повинні збігатися: смуга, яка існує на землі, але належить сусідові без зареєстрованого права проїзду, є проблемою, яку має вирішити покупка. Наш посібник із під’їзних доріг і сервітутів повністю висвітлює це питання.
Що повинен просити покупець?
План геодезичної роботи з межами та рівнями, зроблений ліцензованим геодезистом, нещодавно датований із позначеними на землі межовими точками; відмітка про розбіжності між виміряною та кадастровою площею; запис про запрошення сусідів на виписку, де межі сумнівні; і підтвердження геодезиста, що показаний доступ відповідає кадастру.
Це короткий список, він займає кілька днів, і він усуває більшість сюрпризів, які надходять до нас від покупців, які його пропустили. Якщо у вас є ділянка, повідомте нам номер ділянки, і ми організуємо зйомку як перший крок; кожна ділянка в нашому списку вже містить один.