Kiedyś klient zapytał nas, dlaczego nalegamy na badanie, skoro kataster już pokazuje kolorową działkę na stronie internetowej. Odpowiedź jest taka, że strona internetowa pokazuje, gdzie ma znajdować się przesyłka, a geodeta wskazuje, gdzie ona się znajduje. Na czarnogórskim wybrzeżu, gdzie granice przebiegają według starych murów z suchego kamienia, a ziemia jest od pokoleń podzielona między rodziny, różnica między nimi może wynosić kilka metrów, a kilka metrów na zboczu z widokiem to różnica między basenem a jego brakiem. W tym przewodniku wyjaśniono, co obejmuje ankieta i w jaki sposób chroni kupującego.
Co rejestruje kataster, a czego nie?
Kataster rejestruje każdą działkę z numerem, obszarem, kategorią użytkowania i właścicielem, narysowanymi na mapie katastralnej. Jest to prawny zapis tego, co kupujesz, i wyszukiwanie tytułu, które ma miejsce przed rozpoczęciem jakiegokolwiek zakupu. To, czego nie rejestruje, to ukształtowanie terenu: nachylenie, wychodnie skalne, poziomy, położenie starego muru, który wszyscy traktują jako granicę. Mapa katastralna została również sporządzona w różnym czasie i według różnych standardów w różnych częściach kraju, a starsze arkusze zawierają błędy w położeniu, które ujawniają współczesne badania.
Kupujący potrzebuje zatem zarówno wypisu katastralnego dla stanu prawnego, jak i ankiety dla stanu fizycznego. Nasza strona dlaczego Czarnogóra opisuje sprawdzanie tytułów; ten przewodnik obejmuje ankietę.
Kto przeprowadza ankietę?
Licencjonowany geodeta na podstawie danych katastralnych odwiedza działkę, znajduje lub wyznacza punkty graniczne za pomocą instrumentu GPS, mierzy teren i sporządza plan pokazujący granice, poziomy i cechy terenu. Plan to dokument, na podstawie którego architekt projektuje, i dokument, który kataster akceptuje podczas rejestracji gotowego domu.
Badanie zlecamy, gdy tylko klient poważnie podchodzi do działki i przed jakąkolwiek inwestycją, tak aby projekt, warunki planowania i budżet opierały się na wymiernych faktach. Na działkach, które wymieniamy, jak ta w Zatoka Kotorska , ankieta jest od początku częścią akt.
Co wynika z ankiety, czego nie potrafi mapa?
Lista z naszych plików jest długa, a najczęściej pojawiające się elementy to:
- Zmierzony obszar nieco mniejszy lub większy niż figura katastralna, który jest normalny i ustalony przez figurę katastralną
- Mur graniczny zbudowany metr lub dwa wewnątrz lub na zewnątrz linii katastralnej
- Szopa, taras lub podjazd sąsiada przekraczający granicę
- Publiczna ścieżka dla pieszych lub stary tor przecinający działkę, z którego nadal korzystają ludzie
- Ciek wodny lub przepust wzdłuż granicy wraz z przepisami dotyczącymi budowania w jego pobliżu
- Poziomy, które pokazują, że działka jest bardziej stroma niż wygląda z drogi, co zmienia podłoże
- Wychodnie skalne w miejscu, w którym miał stanąć dom
Żaden z tych powodów nie jest powodem do samodzielnego odejścia. Każdy z nich jest faktem do ustalenia przed ustaleniem ceny i podpisaniem umowy, a niektóre, jak np. taras u sąsiada nad linią, znacznie łatwiej jest ustalić, dopóki sprzedawca nadal chce sprzedać
.Jak wyznaczane są punkty graniczne?
Geodeta oblicza punkty graniczne na podstawie współrzędnych katastralnych, lokalizuje je za pomocą przyrządu na ziemi i zaznacza kołkami lub farbą. Tam, gdzie działka sąsiaduje z sąsiadami, można ich zaprosić na wytyczenie, a granica wytyczona w ten sposób przy obecności sąsiadów to taka, o której nikt później nie twierdzi, że ją źle zrozumiał
.W starych osadach geodeta często stwierdza, że linia katastralna i mur nie zgadzają się i pojawia się pytanie, która z nich rządzi. Odpowiedź zależy od tego, jak powstał kataster i od historii muru, i jest to pytanie wspólnie dla geodety i prawnika. W interesie kupującego leży po prostu poznanie odpowiedzi przed zakupem.
Dlaczego badanie nachylenia ma tak duże znaczenie?
Warunki planowania wyznaczają granicę wysokości liczoną od terenu i cofają się od granic. Na zboczu poziom terenu w każdym narożniku domu decyduje o tym, ile pięter zmieści się, a pozycje brzegowe decydują o tym, gdzie może stanąć dom. Bez ankiety zawierającej poziomy architekt zgaduje jedno i drugie, a przypuszczenie jest korygowane podczas przeglądu pozwolenia, po czym projekt jest przerabiany.
Badanie zawierające poziomy mówi także inżynierowi, ile potrzeba do wykopania i zasypania domu, a wycięcie i wypełnienie wapienia stanowi dużą część kosztów prac ziemnych. Działka, która wygląda na lekko nachyloną od drogi i okazuje się, że opada na szerokość dziesięciu metrów, to częsta historia, a badanie pokazuje to przed zakupem, a nie po. Rolę warunków wyjaśniono w naszym przewodniku po urbanistycznych warunkach technicznych.
Co się stanie, jeśli paczka będzie musiała zostać podzielona lub scalona?
Kupujący czasami chcą części większej działki lub chcą połączyć dwie mniejsze w działkę, która pozwala na większy dom. Obie są procedurami katastralnymi, które rozpoczynają się od inwentaryzacji: geodeta rysuje nową działkę, zatwierdza podział lub połączenie zgodnie z przepisami planistycznymi, a kataster rejestruje nowe działki. Warunki planowania mają wówczas zastosowanie do nowej działki, która może pozwolić na więcej lub mniej niż stare.
Podział nie zawsze jest dozwolony; zasady planowania określają minimalną wielkość działki w każdej strefie i nie można utworzyć działki poniżej niej. Ankieta i warunki razem podpowiedzą Ci, czy podział, o którym myślisz, jest możliwy, zanim zgodzisz się na zakup połowy pola.
Jak dostęp i służebności pojawiają się w ankiecie?
Geodeta rejestruje fizyczny dostęp do działki, pasa ruchu, toru, bramy, a w katastrze rejestruje, czy dostęp ten stanowi droga publiczna, odrębna działka należąca do kogoś innego, czy też służebność wpisana w tytuł własności. Obydwa muszą być zgodne: pas ruchu istniejący na terenie, ale należący do sąsiada nieposiadającego zarejestrowanego pierwszeństwa przejazdu, stanowi problem, który zakup musi rozwiązać. Nasz przewodnik po drogach dojazdowych i służebnościach omawia w pełni tę kwestię.
O co powinien poprosić kupujący?
Plan badań z granicami i poziomami sporządzony przez uprawnionego geodetę, niedawno datowany, z zaznaczonymi w terenie punktami granicznymi; notatkę dotyczącą wszelkich rozbieżności pomiędzy obszarem zmierzonym a obszarem katastralnym; zapis, że na wytyczenie zapraszano sąsiadów w przypadku wątpliwości co do granic; oraz potwierdzenie geodety, że pokazany dostęp jest zgodny z katastrem.
To krótka lista, zajmuje kilka dni i eliminuje większość niespodzianek, które docierają do nas od kupujących, którzy ją pominęli. Jeśli masz na oku działkę, podaj nam numer działki, a my w pierwszym kroku zorganizujemy ankietę; każda działka na naszych aukcjach już ją posiada.