Un client ne-a întrebat odată de ce insistăm asupra unui sondaj când cadastrul arată deja coletul color pe un site web. Răspunsul este că site-ul web arată unde ar trebui să fie coletul, iar inspectorul arată unde este. Pe coasta muntenegreană, unde granițele urmăresc vechi ziduri de piatră uscată și terenul a fost împărțit între familii de generații, diferența dintre cele două poate fi de câțiva metri, iar câțiva metri pe o pantă cu vedere este diferența dintre o piscină și nicio piscină. Acest ghid explică ce include un sondaj și cum protejează acesta un cumpărător.
Ce înregistrează cadastrul și ce nu?
Cadastrul înregistrează fiecare parcelă cu un număr, o suprafață, o categorie de utilizare și un proprietar, desenate pe harta cadastrală. Este înregistrarea legală a ceea ce cumpărați și căutarea titlului care vine înainte ca orice achiziție să înceapă acolo. Ceea ce nu înregistrează este terenul: panta, aflorimentele de stâncă, nivelurile, poziția vechiului zid pe care toată lumea îl tratează ca limită. Harta cadastrală a fost, de asemenea, desenată în momente diferite și la standarde diferite în diferite părți ale țării, iar foile mai vechi poartă erori de poziție pe care le relevă un sondaj modern.
Un cumpărător are deci nevoie de ambele: extrasul cadastral pentru poziția juridică, și sondajul pentru cea fizică. Pagina noastră De ce Muntenegru descrie verificările titlului; acest ghid acoperă sondajul.
Cine efectuează sondajul?
Un geodezist autorizat, care lucrează din datele cadastrale, vizitează parcela, găsește sau stabilește punctele de delimitare cu un instrument GPS, măsoară terenul și realizează un plan care arată limitele, nivelurile și caracteristicile de pe teren. Planul este documentul pe care arhitectul îl proiectează și documentul pe care cadastrul îl acceptă atunci când casa finită este înregistrată.
Comandăm sondajul de îndată ce un client ia în serios un teren și înainte de orice depozit, astfel încât proiectarea, condițiile de planificare și bugetul să se bazeze pe fapte măsurate. Pe parcelele enumerate, cum ar fi cel de la Golful Kotor, sondajul face parte din fișier de la început.
Ce arată sondajul că harta nu poate?
Lista din propriile noastre fișiere este lungă, iar elementele care apar cel mai des sunt:
- O suprafață măsurată puțin mai mică sau mai mare decât cifra cadastrală, care este normal și decontată de cifra cadastrală
- Un zid de hotar construit un metru sau doi în interiorul sau în afara liniei cadastrale
- Magazinul, terasa sau aleea unui vecin care traversează granița
- O potecă publică sau o pistă veche care traversează parcela și pe care oamenii încă o folosesc
- Un curs de apă sau un canal de apă de-a lungul unei granițe, cu reguli privind construcția în apropierea acestuia
- Niveluri care arată că parcela este mai abruptă decât pare de pe drum, ceea ce modifică terenul
- Aflorințe de stâncă unde era menită să stea casa
Nimic dintre acestea nu este un motiv pentru a pleca de la sine. Fiecare este un fapt care trebuie stabilit înainte ca prețul să fie convenit și contractul să fie semnat, iar unele dintre ele, cum ar fi terasa unui vecin peste linie, sunt mult mai ușor de rezolvat în timp ce vânzătorul încă vrea să vândă.
Cum sunt stabilite punctele de limită?
Topograful calculează punctele de limită din coordonatele cadastrale, le localizează pe sol cu instrumentul și le marchează cu chere sau vopsea. Acolo unde parcela se învecinează cu vecinii, vecinii pot fi invitați la deplasare, iar o delimitare astfel stabilită cu vecinii prezenți este una pe care nimeni nu pretinde ulterior că l-a înțeles greșit
.În așezările vechi, inspectorul va descoperi adesea că linia cadastrală și zidul nu sunt de acord, iar întrebarea este care guvernează. Răspunsul depinde de modul în care a fost stabilit cadastrul și de istoricul zidului și este o întrebare pentru topograf și avocat împreună. Interesul cumpărătorului este pur și simplu să cunoască răspunsul înainte de a cumpăra.
De ce contează atât de mult sondajul pantei?
Condițiile de planificare stabilesc o limită de înălțime calculată din teren și stabilesc retrageri față de granițe. Pe o pantă, nivelul terenului de la fiecare colț al casei decide câte etaje se potrivesc, iar pozițiile limită decid unde poate sta casa. Fără un sondaj cu niveluri, arhitectul ghicește la ambele, iar presupunerea este corectată în timpul revizuirii autorizației, moment în care proiectul este refăcut.
Sondajul cu niveluri îi spune, de asemenea, inginerului cât de mult are nevoie de tăiere și umplere a casei, iar tăierea și umplerea calcarului reprezintă o mare parte din costul lucrărilor de bază. Parcela care pare ușor înclinată de la drum și se dovedește a cădea cu zece metri pe lățime este o poveste obișnuită, iar sondajul o spune înainte de cumpărare și nu după. Rolul condițiilor este explicat în ghidul nostru pentru condițiile tehnice urbanistice.
Ce se întâmplă dacă parcela trebuie împărțită sau îmbinată?
Cumpărătorii doresc uneori o parte dintr-o parcelă mai mare sau doresc să îmbine două mici într-o parcelă care permite o casă mai mare. Ambele sunt proceduri cadastrale care încep cu un sondaj: inspectorul extrage noua parcelă, împărțirea sau fuziunea se aprobă conform regulilor de urbanism, iar cadastrul înregistrează noile parcele. Condițiile de planificare se aplică apoi noii parcele, care poate permite mai mult sau mai puțin decât cele vechi.
O împărțire nu este întotdeauna permisă; regulile de planificare stabilesc o dimensiune minimă a parcelei în fiecare zonă, iar o parcelă sub aceasta nu poate fi creată. Sondajul și condițiile împreună vă spun dacă împărțirea pe care o aveți în vedere este posibilă înainte de a fi de acord să cumpărați o jumătate de câmp.
Cum apar accesul și servituțile în sondaj?
Topograful înregistrează accesul fizic la parcelă, la bandă, la cale, la poartă, iar cadastrul înregistrează dacă acel acces este un drum public, o parcelă separată deținută de altcineva sau o servitute înscrisă în titlu. Cele două trebuie să se potrivească: o bandă care există la sol, dar aparține unui vecin fără drept de trecere înregistrat este o problemă pe care achiziția trebuie să o rezolve. Ghidul nostru pentru drumuri de acces și servituți acoperă această întrebare în întregime.
Ce ar trebui să ceară un cumpărător?
Un plan de inspecție cu limite și niveluri de către un inspector autorizat, datat recent, cu punctele de delimitare marcate pe sol; o notă a oricărei discrepanțe între suprafața măsurată și cea cadastrală; o înregistrare că vecinii au fost invitați la stabilirea în cazul în care limitele erau îndoielnice; și confirmarea inspectorului că accesul afișat se potrivește cu cadastrul.
Aceasta este o listă scurtă, durează zile și elimină majoritatea surprizelor care ne ajung de la cumpărătorii care au sărit-o. Dacă aveți o parcelă în vedere, spuneți-ne numărul coletului și vom aranja sondajul ca prim pas; fiecare parcelă de pe listările noastre are deja una.