Un client nous a un jour demandé pourquoi nous insistions sur une enquête alors que le cadastre affiche déjà la parcelle en couleur sur un site Internet. La réponse est que le site Web indique où la parcelle est censée se trouver et que l'arpenteur montre où elle se trouve. Sur la côte monténégrine, où les limites suivent d'anciens murs de pierres sèches et où les terres sont divisées entre les familles depuis des générations, la différence entre les deux peut atteindre plusieurs mètres, et plusieurs mètres sur une pente avec vue font la différence entre une piscine et pas de piscine. Ce guide explique ce que comprend une enquête et comment elle protège un acheteur.
Qu'est-ce que le cadastre enregistre et qu'est-ce qu'il ne fait pas ?
Le cadastre enregistre chaque parcelle avec un numéro, une superficie, une catégorie d'usage et un propriétaire, tracés sur le plan cadastral. Il s’agit du dossier légal de ce que vous achetez et de la recherche de titre qui précède tout achat. Ce qu'il n'enregistre pas, c'est le terrain : la pente, les affleurements rocheux, les niveaux, la position de l'ancien mur que chacun considère comme la limite. Le plan cadastral a également été dessiné à des époques différentes et selon des normes différentes dans différentes parties du pays, et les feuilles plus anciennes comportent des erreurs de position révélées par une enquête moderne.
Un acheteur a donc besoin à la fois : de l'extrait cadastral pour la situation juridique, et du relevé pour la situation physique. Notre page pourquoi le Monténégro décrit les vérifications de titres ; ce guide couvre l'enquête.
Qui réalise l'enquête ?
Un géomètre géodésique agréé, travaillant à partir des données cadastrales, visite la parcelle, trouve ou trace les points limites avec un instrument GPS, mesure le terrain et produit un plan qui montre les limites, les niveaux et les caractéristiques du terrain. Le plan est le document sur lequel l'architecte conçoit et le document que le cadastre accepte lors de l'enregistrement de la maison terminée.
Nous commandons l'étude dès qu'un client prend un terrain au sérieux et avant tout dépôt, afin que la conception, les conditions d'urbanisme et le budget reposent tous sur des faits mesurés. Sur les parcelles que nous listons, comme celle de Baie de Kotor, l'enquête fait partie du fichier dès le départ.
Qu'est-ce que l'enquête révèle que la carte ne peut pas révéler ?
La liste de nos propres fichiers est longue et les éléments qui reviennent le plus souvent sont :
- Une superficie mesurée un peu plus petite ou plus grande que le chiffre cadastral, qui est normale et réglée par le chiffre cadastral
- Un mur d'enceinte construit à un mètre ou deux à l'intérieur ou à l'extérieur de la ligne cadastrale
- La remise, la terrasse ou l'allée d'un voisin traversant la limite
- Un chemin public ou une ancienne voie qui traverse la parcelle et que les gens empruntent encore
- Un cours d'eau ou un ponceau le long d'une limite, avec des règles concernant la construction à proximité
- Niveaux qui montrent que la parcelle est plus raide qu'elle n'y paraît depuis la route, ce qui modifie le terrain
- Affleurements rocheux à l'endroit où la maison était censée se dresser
Aucun de ces éléments n’est une raison pour s’en aller tout seul. Chacun est un fait à régler avant que le prix ne soit convenu et le contrat signé, et certains d'entre eux, comme la terrasse d'un voisin au-dessus de la ligne, sont beaucoup plus faciles à régler pendant que le vendeur veut toujours vendre.
Comment les points limites sont-ils définis ?
Le géomètre calcule les points limites à partir des coordonnées cadastrales, les localise au sol avec l'instrument et les marque avec des piquets ou de la peinture. Lorsque la parcelle est adjacente à des voisins, ceux-ci peuvent être invités à l'implantation, et une limite ainsi tracée en présence des voisins est une limite que personne ne prétendra plus tard avoir mal comprise.
Dans les anciennes colonies, l'arpenteur constatera souvent que la ligne cadastrale et le mur ne sont pas d'accord, et la question est de savoir lequel gouverne. La réponse dépend de la manière dont le cadastre a été établi et de l'histoire du mur, et c'est une question qui s'adresse ensemble à l'arpenteur-géomètre et à l'avocat. L'intérêt de l'acheteur est simplement de connaître la réponse avant d'acheter.
Pourquoi l'étude des pentes est-elle si importante ?
Les conditions de planification fixent une limite de hauteur comptée à partir du terrain et fixent des retraits par rapport aux limites. Sur une pente, le niveau du terrain à chaque coin de la maison détermine le nombre d'étages et les positions limites déterminent l'emplacement de la maison. Sans enquête avec niveaux, l'architecte devine les deux, et la supposition est corrigée lors de l'examen du permis, après quoi la conception est refaite.
L'enquête avec niveaux indique également à l'ingénieur la quantité de déblai et de remblai dont la maison a besoin, et le déblai et le remblai de calcaire représentent une grande partie du coût des travaux de terrassement. Le terrain qui semble en pente douce par rapport à la route et qui s'avère descendre de dix mètres sur sa largeur est une histoire courante, et l'enquête la raconte avant l'achat plutôt qu'après. Le rôle des conditions est expliqué dans notre guide des conditions techniques urbanistiques.
Que faire si la parcelle doit être divisée ou fusionnée ?
Les acheteurs souhaitent parfois faire partie d'une parcelle plus grande ou fusionner deux petites parcelles en un terrain permettant une maison plus grande. Les deux sont des procédures cadastrales qui commencent par un levé : l'arpenteur dessine la nouvelle parcelle, la division ou la fusion est approuvée selon les règles d'urbanisme et le cadastre enregistre les nouvelles parcelles. Les conditions d'urbanisme s'appliquent alors à la nouvelle parcelle, ce qui peut permettre plus ou moins que les anciennes.
Une division n'est pas toujours autorisée ; les règles de planification fixent une taille minimale de parcelle dans chaque zone, et une parcelle en dessous ne peut pas être créée. L'enquête et les conditions vous indiquent si le partage que vous envisagez est possible avant d'accepter d'acheter la moitié d'un terrain.
Comment les accès et les servitudes apparaissent-ils dans l'enquête ?
L'arpenteur enregistre l'accès physique à la parcelle, à la ruelle, à la piste, au portail et le cadastre indique si cet accès est une voie publique, une parcelle distincte appartenant à quelqu'un d'autre ou une servitude enregistrée dans le titre. Les deux doivent correspondre : une ruelle qui existe sur le terrain mais qui appartient à un voisin sans droit de passage enregistré est un problème que l'achat doit résoudre. Notre guide sur les routes d'accès et servitudes couvre cette question dans son intégralité.
Que doit demander un acheteur ?
Un plan d'arpentage avec limites et niveaux par un géomètre agréé, daté récemment, avec les points de limite marqués au sol ; une note de tout écart entre la superficie mesurée et la superficie cadastrale ; un procès-verbal que les voisins ont été invités à la constatation là où les limites étaient en doute; et la confirmation de l'arpenteur-géomètre que l'accès indiqué correspond au cadastre.
C'est une liste courte, cela prend des jours et cela élimine la plupart des surprises qui nous parviennent des acheteurs qui l'ont ignorée. Si vous avez une parcelle en vue, indiquez-nous le numéro de la parcelle et nous organiserons l'enquête dans un premier temps ; chaque parcelle de nos annonces en porte déjà une.