سألنا أحد العملاء ذات مرة عن سبب إصرارنا على إجراء مسح بينما يعرض السجل العقاري بالفعل الطرد بالألوان على موقع ويب. الجواب هو أن الموقع يوضح المكان المفترض أن يكون فيه الطرد، والمساح يوضح مكانه. على ساحل الجبل الأسود، حيث تتبع الحدود جدرانًا قديمة من الحجر الجاف وتم تقسيم الأرض بين العائلات لأجيال، يمكن أن يكون الفرق بين الاثنين عدة أمتار، وعدة أمتار على منحدر مع إطلالة هو الفرق بين حمام سباحة وبدون حمام سباحة. يشرح هذا الدليل ما يتضمنه الاستطلاع وكيف يحمي المشتري.
ما الذي يسجله السجل العقاري، وما الذي لا يسجله؟
يسجل السجل العقاري كل قطعة برقم ومساحة وفئة استخدام ومالك، ويتم رسمها على الخريطة المساحية. إنه السجل القانوني لما تشتريه، والبحث عن العنوان الذي يأتي قبل بدء أي عملية شراء هناك. ما لا يسجله هو التضاريس: المنحدر، والنتوءات الصخرية، والمستويات، وموقع الجدار القديم الذي يتعامل معه الجميع على أنه الحدود. كما تم رسم الخريطة المساحية في أوقات مختلفة ومعايير مختلفة في أجزاء مختلفة من البلاد، وتحمل الأوراق القديمة أخطاء في الموقع يكشف عنها المسح الحديث.
لذلك يحتاج المشتري إلى كليهما: المستخرج المساحي للوضع القانوني، والمسح للوضع المادي. تصف صفحة لماذا مونتينيغرو عمليات التحقق من العنوان؛ يغطي هذا الدليل المسح.
من يقوم بالمسح؟
يقوم مساح جيوديسي مرخص، يعمل من البيانات المساحية، بزيارة قطعة الأرض، ويجد أو يحدد النقاط الحدودية باستخدام جهاز GPS، ويقيس التضاريس وينتج مخططًا يوضح الحدود والمستويات والمعالم على الأرض. الخطة هي الوثيقة التي يصمم عليها المهندس المعماري والوثيقة التي يقبلها السجل العقاري عند تسجيل المنزل النهائي.
نقوم بإجراء المسح بمجرد أن يكون العميل جادًا بشأن قطعة أرض وقبل أي إيداع، بحيث يعتمد التصميم وشروط التخطيط والميزانية على حقائق مقاسة. في المخططات التي ندرجها، مثل تلك الموجودة في خليج كوتور ، يعد الاستطلاع جزءًا من الملف منذ البداية.
ما الذي يكشفه الاستطلاع ولا تستطيع الخريطة كشفه؟
القائمة من ملفاتنا طويلة، والعناصر التي تظهر غالبًا هي:
- مساحة مُقاسة أصغر أو أكبر قليلاً من الرقم المساحي، وهو أمر طبيعي ويتم تسويته بواسطة الرقم المساحي
- جدار حدودي مبني على مسافة متر أو مترين داخل أو خارج الخط المساحي
- سقيفة أو شرفة أو ممر خاص بالجار يعبر الحدود
- ممشى عام أو مسار قديم يعبر قطعة الأرض ولا يزال الناس يستخدمونه
- مجرى مائي أو مجرى مائي على طول الحدود، مع قواعد حول البناء بالقرب منه
- المستويات التي تُظهر قطعة الأرض أكثر انحدارًا مما تبدو عليه من الطريق، مما يؤدي إلى تغيير الأساس
- النتوءات الصخرية في المكان الذي كان من المفترض أن يقف فيه المنزل
لا يشكل أي من هذه الأسباب سببًا للانسحاب من تلقاء نفسه. كل منها حقيقة يجب تسويتها قبل الاتفاق على السعر وتوقيع العقد، وبعضها، مثل شرفة الجيران فوق الخط، تكون التسوية أسهل بكثير بينما لا يزال البائع يريد البيع.
كيف يتم تحديد النقاط الحدودية؟
يقوم المساح بحساب النقاط الحدودية من الإحداثيات المساحية، وتحديد موقعها على الأرض بالجهاز ووضع علامات عليها بالأوتاد أو الطلاء. عندما تجاور قطعة الأرض الجيران، يمكن دعوة الجيران إلى تحديد المكان، والحدود المرسومة بهذه الطريقة مع وجود الجيران هي حدود لا يدعي أحد لاحقًا أنه أسيء فهمها.
في المستوطنات القديمة، غالبًا ما يجد المساح أن الخط المساحي والجدار يختلفان، والسؤال هو أيهما يحكم. الجواب يعتمد على كيفية إنشاء السجل العقاري وعلى تاريخ الجدار، وهو سؤال للمساح والمحامي معا. فمصلحة المشتري هي ببساطة معرفة الإجابة قبل الشراء.
ما سبب أهمية مسح المنحدرات إلى هذه الدرجة؟
تحدد شروط التخطيط حد الارتفاع المحسوب من التضاريس، وتحدد الارتدادات من الحدود. على المنحدر، يحدد مستوى التضاريس في كل ركن من أركان المنزل عدد الطوابق المناسبة، وتحدد مواقع الحدود المكان الذي يمكن أن يقف فيه المنزل. بدون إجراء مسح للمستويات، يقوم المهندس المعماري بالتخمين في كليهما، ويتم تصحيح التخمين أثناء مراجعة التصريح، وعند هذه النقطة يتم إعادة التصميم.
يخبر المسح بالمستويات أيضًا المهندس عن مقدار قطع وملء احتياجات المنزل، ويشكل قطع وملء الحجر الجيري جزءًا كبيرًا من تكلفة الأعمال الأساسية. قطعة الأرض التي تبدو منحدرة بلطف من الطريق، ثم يتبين أنها تنخفض بعرض عشرة أمتار، هي قصة شائعة، ويرويها الاستطلاع قبل الشراء وليس بعده. تم توضيح دور الشروط في دليلنا للشروط الفنية الحضرية.
ماذا لو كانت قطعة الأرض بحاجة إلى التقسيم أو الدمج؟
يريد المشترون أحيانًا جزءًا من قطعة أرض أكبر، أو يرغبون في دمج قطعتين صغيرتين في قطعة أرض تسمح ببناء منزل أكبر. كلاهما عبارة عن إجراءات مساحية تبدأ بالمسح: يقوم المساح برسم قطعة الأرض الجديدة، وتتم الموافقة على التقسيم أو الدمج بموجب قواعد التخطيط، ويقوم السجل العقاري بتسجيل قطع الأرض الجديدة. ثم تنطبق شروط التخطيط على قطعة الأرض الجديدة، والتي قد تسمح بأكثر أو أقل من القديمة.
لا يُسمح دائمًا بالتقسيم؛ تحدد قواعد التخطيط الحد الأدنى لحجم قطعة الأرض في كل منطقة، ولا يمكن إنشاء قطعة أرض تحتها. يخبرك الاستطلاع والشروط معًا ما إذا كان التقسيم الذي تفكر فيه ممكنًا قبل أن توافق على شراء نصف الحقل.
كيف تظهر حقوق الارتفاق وحقوق الارتفاق في الاستطلاع؟
يسجل المساح الوصول الفعلي إلى قطعة الأرض، والممر، والمسار، والبوابة، ويسجل السجل العقاري ما إذا كان هذا الوصول طريقًا عامًا، أو قطعة أرض منفصلة مملوكة لشخص آخر أو حق ارتفاق مسجل في العنوان. يجب أن يتطابق الاثنان: الممر الموجود على الأرض ولكنه ينتمي إلى جار ليس له حق مرور مسجل هو مشكلة يجب أن يحلها الشراء. يغطي دليلنا طرق الوصول وحقوق الارتفاق هذا السؤال بالكامل.
ما الذي يجب أن يطلبه المشتري؟
خطة مسح بالحدود والمستويات من قبل مساح مرخص، مؤرخة حديثًا، مع تحديد نقاط الحدود على الأرض؛ ملاحظة عن أي تناقض بين المنطقة المقاسة والمنطقة المساحية؛ سجل يفيد بدعوة الجيران إلى تحديد المكان الذي كانت فيه الحدود موضع شك؛ وتأكيد المساح على أن الوصول الموضح يطابق السجل العقاري.
تلك قائمة قصيرة، تستغرق أيامًا، وتزيل معظم المفاجآت التي تصل إلينا من المشترين الذين تخطوها. إذا كانت لديك قطعة أرض معروضة، أخبرنا برقم قطعة الأرض وسنقوم بترتيب المسح كخطوة أولى؛ كل قطعة أرض في قوائمنا تحمل واحدة بالفعل.