يتوقع المشترون الذين اشتروا عقارًا في المنزل أن تكون العملية في الجبل الأسود مماثلة، وهي باختصار: عقد، كاتب عدل، سجل. الاختلافات هي في ترتيب الشيكات، وفيما يفعله كاتب العدل وما لا يتحقق منه، وفي لحظة تحرك الأموال. يحدد هذا الدليل التسلسل الذي نتبعه في كل عملية شراء لقطعة أرض، بحيث يعرف المشتري في كل خطوة ما الذي يتم القيام به ومن يقوم به ولماذا.
الخطوة الأولى: الملف قبل المشاهدة
لا يتم عرض قطعة الأرض إلا بعد وجود الملف الخاص بها. يحتوي الملف على خلاصة مساحية توضح المالك وأية رسوم، وشروط التخطيط التي توضح ما يمكن بناؤه، والمسح بالحدود والمناسيب، وفحص الوصول، وفحص المرافق. ولكل منها دليل خاص بها على هذا الموقع، بدءًا من الشروط الفنية العمرانية ومساحة الأرض وحدودها.
يحول الملف المشاهدة إلى تأكيد وليس إلى اكتشاف. يقف المشتري على قطعة الأرض وهو يعرف الغلاف القابل للبناء، والاتجاه، والوصول إلى الأرض وتكلفتها، وتدور المحادثة حول ما إذا كان هذا هو المنزل الذي يريده، وليس حول ما إذا كانت قطعة الأرض حقيقية. يتم عرض كل قطعة أرض في قوائمنا مع ملفها.
الخطوة الثانية: العرض والحجز
عندما يقرر المشتري، يتم تقديم العرض على أساس الملف، ويكون التفاوض حول السعر والشروط، مثل تاريخ الانتهاء وأي شروط، على سبيل المثال تسجيل حق الارتفاق قبل الانتهاء. بمجرد الاتفاق، يتم توقيع اتفاقية الحجز ودفع العربون، مما يؤدي إلى إخراج قطعة الأرض من السوق لفترة محددة بينما يقوم المحامي باستكمال الفحوصات القانونية وإعداد العقد.
الوديعة متواضعة بالنسبة للسعر، ويذكر الاتفاق الظروف التي يتم فيها إرجاعها، مثل عيب الملكية الذي لا يمكن علاجه، والظروف التي يتم الاحتفاظ بها فيها. ويجب على المشتري قراءة هذا الشرط مع المحامي قبل التوقيع.
الخطوة الثالثة: الفحوصات القانونية
يقوم المحامي بدراسة العنوان بعمق: سلسلة الملكية، أي رهون عقارية، أو امتيازات، أو نزاعات عالقة أو حقوق لأطراف ثالثة، وحالة الشركاء في حالة تعددهم، والمطابقة بين الطرد في العقد والطرود على أرض الواقع. عندما تكون قطعة الأرض مخدومة بمسار خاص، يتم فحص أو إنشاء حق الارتفاق في هذه المرحلة، كما هو موضح في دليلنا إلى طرق الوصول وحقوق الارتفاق.
تغطي الشيكات أيضًا قدرة البائع على البيع: أن الشخص الموقع هو المالك المسجل أو يحمل توكيلًا ساريًا، وأنه عندما يكون البائع متزوجًا أو شركة فإن الموافقات اللازمة موجودة. المشاكل الموجودة هنا عادة ما تكون قابلة للشفاء مع مرور الوقت، وهذا هو الغرض من فترة الحجز.
الخطوة الرابعة: العقد وكاتب العدل
يقوم المحامي بإعداد العقد في الجبل الأسود، مع ترجمة للمشتري، مع ذكر الأطراف، والطرود برقمها المساحي، والسعر، وشروط الدفع، وتاريخ الانتهاء، وتسليم الحيازة وأي شروط. يقوم الطرفان بالتوقيع أمام كاتب العدل الذي يصدق على التوقيعات وهوية الموقعين. المشتري الذي لا يستطيع حضور التوقيعات من خلال ممثل بموجب توكيل موثق، وهو أمر شائع ويعمل بشكل جيد.
يصادق كاتب العدل على العقد؛ كاتب العدل لا يبذل العناية الواجبة. هذا هو عمل المحامي، والسبب في أن الشيكات تأتي قبل التوقيع وليس فيه.
الخطوة الخامسة: الدفع
يتم دفع السعر مقابل العقد المعتمد، بموجب ترتيب يحرر الأموال حيث يتم تسجيل الملكية باسم المشتري. تم وصف الترتيبات الخاصة بأموال العملاء في صفحة لماذا مونتينيغرو الخاصة بنا. يتم دفع ضريبة النقل ورسوم كاتب العدل ورسوم التسجيل في نفس الفترة، ويجب أن تكون الميزانية الخاصة بهم جاهزة للمشتري، مع تحديد المبالغ قبل الحجز.
المشتري الذي يدفع الثمن بالكامل في حساب البائع قبل التصديق على العقد قد تخلى عن الحماية التي يوفرها التسلسل. نحن لا ننصح بذلك ولا ننظم عمليات الشراء بهذه الطريقة.
الخطوة السادسة: التسجيل في السجل العقاري
يتم تقديم العقد المعتمد إلى السجل العقاري مع المستندات الداعمة، ويقوم السجل العقاري بتسجيل المشتري باعتباره مالك قطعة الأرض. يتلقى المشتري مستخلصًا مساحيًا باسمه، وهو دليل على الملكية وستتطلب الوثيقة كل خطوة لاحقة، بدءًا من شروط التخطيط باسم المشتري وحتى تصريح البناء ووصلات المرافق.
يستغرق التسجيل وقتا يختلف باختلاف المكتب، ويتابعه المحامي حتى إصدار المستخرج. عادة ما تمر حيازة قطعة الأرض عند العقد أو عند الدفع، كما ينص العقد، بحيث يمكن للمشتري أن يبدأ المسح للتصميم وعمل المهندس المعماري أثناء اكتمال التسجيل.
الخطوة السابعة: بعد الشراء
بتسجيل سند الملكية، تبدأ السلسلة نحو المنزل: شروط التخطيط باسم المشتري إذا كانت صادرة إلى البائع، التصميم، الرخصة، التوصيلات والبناء. تختار خدمة البناء المخصص هذا كمشروع واحد، وأدلتنا للبناء على قطعة أرض ساحلية وتكاليف البناء لكل متر مربع تصف ما سيأتي بعد ذلك.
المشتري الذي لا ينوي البناء دفعة واحدة لديه قطعة أرض مسجلة وملفها كامل، والتي تحمل قيمتها أفضل بكثير من قطعة أرض تم شراؤها بالمصافحة، والتي يمكن بيعها بنفس الملف إلى المشتري التالي.
ما الخطأ الذي يحدث وكيف يمنعه التسلسل
الإخفاقات التي نسمع عنها من المشترين الذين جاؤوا إلينا بعد ذلك تشترك في نمط: إيداع مدفوع قبل قراءة شروط التخطيط، دفع السعر الكامل قبل التصديق على العقد، قطعة أرض تم شراؤها من أحد المالكين المتعددين، حارة تبين أنها مملوكة لشخص آخر، حدود لم تكن في مكان الجدار. كل واحد من هؤلاء تم القبض عليه بخطوة واحدة من التسلسل أعلاه، ولم يتم القبض على أي منهم بالحماس.
يستغرق التسلسل أسابيع، وليس أيامًا، والأسابيع هي حيث تكمن الحماية. إذا عثرت على قطعة أرض وتريد أن تعرف أين أنت في التسلسل وما الذي يجب عليك فعله، أخبرنا بالقطعة والمرحلة التي وصلت إليها وسنقوم بتحديد الخطوات المتبقية.