Los compradores que han adquirido una propiedad en su país esperan que el proceso en Montenegro sea similar y, en líneas generales, es: un contrato, un notario, un registro. Las diferencias están en el orden de los cheques, en lo que verifica y no verifica el notario y en el momento en que se mueve el dinero. Esta guía establece la secuencia que seguimos para cada compra de terreno, de modo que el comprador sepa en cada paso qué se está haciendo, quién y por qué.
Paso uno: el archivo antes de verlo
Un gráfico no se ve hasta que existe su archivo. El expediente contiene el extracto catastral que muestra el propietario y sus cargas, las condiciones de planificación que muestran lo que se puede construir, el levantamiento con límites y niveles, el control de acceso y el control de servicios públicos. Cada uno de ellos tiene su propia guía en este sitio, comenzando por las condiciones técnicas urbanísticas y el estudio y linderos de la parcela.
El archivo convierte la visualización en una confirmación en lugar de un descubrimiento. El comprador se sitúa en la parcela conociendo la envolvente edificable, la orientación, el acceso y el coste del terreno, y la conversación gira en torno a si ésta es la casa que quiere, no sobre si la parcela es real. Cada parcela en nuestros listados se muestra con su archivo.
Paso dos: la oferta y la reserva
Cuando el comprador decide, se hace una oferta sobre la base del expediente, y la negociación es sobre el precio y los términos, como la fecha de finalización y las posibles condiciones, por ejemplo el registro de una servidumbre antes de la finalización. Una vez acordado, se firma un acuerdo de reserva y se paga un depósito, que retira la parcela del mercado durante un período determinado mientras el abogado completa las comprobaciones legales y prepara el contrato.
El depósito es modesto en relación con el precio y el acuerdo establece las circunstancias en las que se devuelve, como un defecto del título que no se puede subsanar, y las circunstancias en las que se conserva. El comprador deberá leer esa cláusula con el abogado antes de firmarla.
Paso tres: los controles legales
El abogado examina en profundidad el título: la cadena de propiedad, posibles hipotecas, gravámenes, litigios pendientes o derechos de terceros, la condición de copropietarios cuando hay varios y la correspondencia entre la parcela en el contrato y la parcela en el terreno. Cuando la parcela cuenta con un carril privado, la servidumbre se verifica o crea en esta etapa, como se explica en nuestra guía de vías de acceso y servidumbres.
Los controles también cubren la capacidad del vendedor para vender: que la persona que firma sea el propietario registrado o tenga un poder válido, y que cuando el vendedor esté casado o sea una empresa existan los consentimientos necesarios. Los problemas encontrados aquí generalmente se solucionan con el tiempo, que es para lo que sirve el período de reserva.
Cuarto paso: el contrato y el notario
El abogado prepara el contrato en montenegrino, con traducción para el comprador, indicando las partes, la parcela por su número catastral, el precio, las condiciones de pago, la fecha de finalización, la entrega de posesión y posibles condiciones. Las partes firman ante notario, quien certifica las firmas y la identidad de los firmantes. Un comprador que no puede asistir firma a través de un representante mediante un poder notarial, lo cual es común y funciona bien.
El notario certifica el contrato; el notario no realiza la diligencia debida. Ése es el trabajo del abogado y la razón por la que los cheques llegan antes de la firma y no en el momento de la firma.
Paso cinco: pago
El precio se paga contra el contrato certificado, bajo un acuerdo que libera los fondos a medida que el título se registra a nombre del comprador. Los arreglos para los fondos de los clientes se describen en nuestra página Por qué Montenegro. El impuesto de transferencia, los honorarios notariales y los derechos registrales se pagan en el mismo plazo, debiendo el comprador tener preparado el presupuesto de los mismos, con los importes fijados antes de la reserva.
Un comprador que paga el precio total en la cuenta del vendedor antes de que se certifique el contrato ha renunciado a la protección que brinda la secuencia. No lo recomendamos y no estructuramos las compras de esa manera.
Paso seis: inscripción en el catastro
El contrato certificado se presenta al catastro con los documentos de respaldo, y el catastro registra al comprador como propietario de la parcela. El comprador recibe un extracto catastral a su nombre, que es la prueba de propiedad y el documento necesario para cada paso posterior, desde las condiciones de planificación en nombre del comprador hasta el permiso de construcción y las conexiones de servicios públicos.
El registro lleva un tiempo que varía según la oficina, y el abogado lo sigue hasta que se emite el extracto. La posesión de la parcela generalmente pasa al contrato o al pago, según lo establece el contrato, por lo que el comprador puede comenzar el estudio para el diseño y el trabajo del arquitecto mientras se completa el registro.
Paso siete: después de la compra
Con el título registrado comienza la cadena hacia una casa: condiciones de planificación a nombre del comprador si fueron emitidas al vendedor, el diseño, el permiso, las conexiones y la construcción. El servicio de construcción personalizada lo recoge como un solo proyecto, y nuestras guías para construir en una parcela costera y costos de construcción por metro cuadrado describen lo que viene a continuación.
Un comprador que no tiene intención de construir de inmediato tiene una parcela registrada con su expediente completo, que conserva su valor mucho mejor que una parcela comprada con un apretón de manos, y que puede venderse con el mismo expediente al siguiente comprador.
Qué sale mal y cómo la secuencia lo previene
Los fracasos que escuchamos de los compradores que vinieron a nosotros después comparten un patrón: un depósito pagado antes de que se leyeran las condiciones de planificación, un precio completo pagado antes de que se certificara el contrato, una parcela comprada a uno de varios copropietarios, un carril que resultó pertenecer a otra persona, un límite que no estaba donde estaba el muro. Cada uno de ellos está atrapado en un paso de la secuencia anterior, y ninguno de ellos está atrapado por el entusiasmo.
La secuencia lleva semanas, no días, y en las semanas es donde reside la protección. Si has encontrado una parcela y quieres saber en qué punto de la secuencia te encuentras y qué queda por hacer, cuéntanos la parcela y la etapa en la que te encuentras y te indicaremos los pasos restantes.