Покупці, які придбали нерухомість у себе вдома, очікують, що процес у Чорногорії буде схожим, і в основному це: договір, нотаріус, реєстр. Відмінності полягають у порядку перевірок, у тому, що перевіряє, а що не перевіряє нотаріус, а також у моменті переміщення грошей. Цей посібник визначає послідовність, якої ми дотримуємося під час кожної покупки ділянки, щоб покупець на кожному кроці знав, що, ким і чому робиться.
Крок перший: файл перед переглядом
Графік не переглядається, доки його файл не існує. Файл містить кадастровий витяг із зазначенням власника та будь-яких платежів, умови планування із зазначенням того, що можна будувати, зйомку з межами та рівнями, перевірку доступу та перевірку комунікацій. Кожна з них має свій посібник на цьому сайті, починаючи з містобудівних технічних умов і обстеження та меж ділянки.
Файл перетворює перегляд на підтвердження, а не на відкриття. Покупець стоїть на ділянці, знаючи її огородження, орієнтацію, доступ і вартість землі, і розмова йде про те, чи це той будинок, який він хоче, а не про те, чи справжня ділянка. Кожна ділянка в нашому списку показана разом із відповідним файлом.
Крок другий: пропозиція та бронювання
Коли покупець вирішує, пропозиція робиться на основі файлу, і переговори стосуються ціни та умов, таких як дата завершення та будь-які умови, наприклад реєстрація сервітуту до завершення. Після узгодження підписується угода про бронювання та вноситься застава, яка знімає ділянку з ринку на певний період, поки юрист завершує юридичні перевірки та готує договір.
Депозит є скромним порівняно з ціною, і в угоді вказуються обставини, за яких він повертається, як-от недолік права власності, який не можна виправити, і обставини, за яких він зберігається. Покупець повинен прочитати цей пункт разом із юристом перед підписанням.
Крок третій: юридична перевірка
Юрист детально вивчає право власності: ланцюжок власності, будь-які іпотеки, застави, незавершені спори чи права третіх осіб, статус співвласників, якщо їх декілька, а також відповідність між ділянкою в договорі та ділянкою на землі. Якщо ділянку обслуговує приватна смуга, сервітут перевіряється або створюється на цьому етапі, як пояснюється в нашому посібнику з під’їзних доріг і сервітутів.
Перевірки також охоплюють спроможність продавця продавати: чи особа, яка підписує, є зареєстрованим власником або має дійсну довіреність, а якщо продавець одружений або є компанією, є необхідні згоди. Виявлені тут проблеми зазвичай виліковуються з часом, для чого призначений період бронювання.
Крок четвертий: договір і нотаріус
Юрист готує договір чорногорською мовою з перекладом для покупця, вказуючи сторони, ділянку за кадастровим номером, ціну, умови оплати, дату завершення, передачу володіння та будь-які умови. Сторони підписуються перед нотаріусом, який засвідчує підписи та особи підписантів. Покупець, який не може бути присутнім, підписує через представника нотаріально завірену довіреність, що є звичайним і добре діє.
Нотаріус посвідчує договір; нотаріус не здійснює належної перевірки. Це робота юриста, і тому чеки надходять до підписання, а не після нього.
Крок п’ятий: оплата
Ціна сплачується відповідно до сертифікованого контракту згідно з угодою, яка вивільняє кошти, оскільки право власності зареєстровано на ім’я покупця. Порядок використання коштів клієнтів описано на сторінці Чому Чорногорія. Податок на передачу, нотаріальний збір і реєстраційний збір сплачуються в той самий термін, і покупець повинен мати готовий бюджет на них із сумами, зазначеними перед бронюванням.
Покупець, який сплачує повну ціну на рахунок продавця до затвердження контракту, відмовився від захисту, який забезпечує послідовність. Ми не радимо цього і не структуруємо покупки таким чином.
Крок шостий: реєстрація в кадастрі
Посвідчений договір передається до кадастру разом із підтверджуючими документами, і кадастр реєструє покупця як власника ділянки. Покупець отримує кадастровий витяг на своє ім’я, який є підтвердженням права власності та документом, який буде потрібен на кожному наступному етапі, від умов планування на ім’я покупця до дозволу на будівництво та підключення до комунікацій.
Реєстрація займає час, який залежить від офісу, і юрист дотримується його, поки не буде видано виписку. Володіння ділянкою зазвичай переходить при укладанні договору або при оплаті, як зазначено в договорі, тому покупець може почати огляд для проектування та роботи архітектора, поки завершується реєстрація.
Крок сьомий: після покупки
З зареєстрованим правом власності починається ланцюжок до будинку: умови планування на ім’я покупця, якщо вони були видані продавцю, проект, дозвіл, підключення та будівництво. Служба індивідуального будівництва обирає це як один проект, а наші посібники щодо будівництва на прибережній ділянці та вартості будівництва за квадратний метр описують, що буде далі.
Покупець, який не має наміру будувати відразу, має зареєстровану ділянку з повним файлом, який зберігає свою вартість набагато краще, ніж ділянка, куплена за рукостисканням, і яку можна продати з тим самим файлом наступному покупцю.
Що йде не так і як послідовність цьому запобігає
Невдачі, про які ми чуємо від покупців, які звернулися до нас пізніше, мають спільну схему: депозит, сплачений до ознайомлення з умовами планування, повна ціна, сплачена до засвідчення договору, ділянка, куплена в одного з кількох співвласників, смуга, яка, як виявилося, належить комусь іншому, межа, яка не була там, де була стіна. Кожне з них охоплено одним кроком наведеної вище послідовності, і жодне з них не охоплено ентузіазмом.
Послідовність займає тижні, а не дні, і тижні – це те, де є захист. Якщо ви знайшли сюжет і хочете знати, де ви перебуваєте в послідовності та що ще потрібно зробити, повідомте нам посилку та етап, якого ви досягли, і ми розповімо про інші кроки.