Перше питання, яке ми задаємо про будь-яку ділянку, полягає не в тому, який краєвид відкривається, а в тому, як ви до нього дістаєтеся, і чи належить смуга, якою ви до неї дістаєтеся, комусь, хто міг би її закрити. На узбережжі Чорногорії часто відповідають, що він належить сусідові або нащадкам родини, яка колись володіла цілим схилом пагорба, і що право користування ним ніколи не було записане. У цьому посібнику пояснюється, як працює легальний доступ, як його перевірити та захистити перед покупкою.
Чому першою перевіркою є доступ?
Бо від цього залежать і планувальні умови, і дозвіл, і вартість ділянки. Умови називають дорогу, з якої подається посилка. Дозвіл вимагає, щоб до ділянки можна було дістатися з дороги загального користування, прямо або через зареєстроване право. І ділянку, до якої немає законного доступу, не можна забудовувати, не можна продати як ділянку під забудову та не можна підключити до комунікацій, кабелі та труби яких мають проходити по одній смузі. Будь-яка інша перевірка базується на цій, тому вона займає перше місце в нашій належній перевірці поряд із пошуком за назвою, описаним на нашій сторінці чому Чорногорія.
Дорога загального користування, приватна смуга чи щось середнє?
Кадастр реєструє дороги як ділянки. Дорога загального користування - це ділянка, що перебуває у державній власності, і ділянка, яка до неї дотикається, має право доступу. Провулок, який є частиною сусідської ділянки, є приватним, незважаючи на те, як довго по ньому йшло село. Між ними є смуги, зареєстровані як окремі ділянки, що належать спільній власності кількох сімей, які були створені, коли схил пагорба було розділено, і є приватними за законом і спільними на практиці
.На плані геодезиста показано фізичну смугу; в кадастрі видно кому належить. Коли ці два читаються разом, більшість ділянок потрапляє в один із трьох випадків: прямий доступ до дороги загального користування, що є простим; доступ по приватній смузі з зареєстрованим сервітутом, що нормально; або доступ через приватну смугу без зареєстрованого права, про що йдеться в цьому посібнику. У нашому посібнику з зйомки та меж ділянки пояснюється, як отримати зйомку.
Що таке сервітут і як він створюється?
Сервітут, який у практиці Чорногорії називається сервітутом,, це право, зареєстроване в кадастрі, яке дозволяє власнику однієї ділянки використовувати частину іншої для визначеної мети: проїзд пішки, проїзд транспортними засобами, прокладання водопроводу чи електричного кабелю, дренаж води. Він створюється угодою між власниками двох ділянок, підписаною перед нотаріусом і зареєстрованою проти обох ділянок, щоб мати обов’язкову силу для кожного майбутнього власника кожної.
У договорі вказується маршрут, зазвичай накреслений на зйомці, ширина, цілі та будь-яка компенсація. Добре складений сервітут на дачну ділянку поширюється на транспортні засоби, будівельний рух під час робіт та інженерні комунікації, тому що право проходу пішки не дає права копати траншею для кабелю.
Що станеться, якщо сусід не підпише?
Ділянка без виходу на дорогу загального користування має законний шлях для отримання необхідного проїзду через сусідню землю з компенсацією сусіду через процедуру в суді або компетентному органі. Він існує, він працює, і він повільний і непередбачуваний. Покупець, який купує ділянку без виходу до моря, покладаючись на неї, купив процедуру, а не ділянку.
Наша порада проста: закріпіть сервітут домовленістю перед покупкою або обумовіть купівлю нею, щоб у продавця були всі підстави допомогти отримати підпис сусіда. Продавці, які прожили в селі десятиліттями, як правило, можуть за тиждень оформити те, що іноземний покупець не зміг би оформити за рік.
Хто обслуговує приватну смугу?
Зареєстрований сервітут дає право переходу; це само по собі не говорить, хто ремонтує бетон після зимового дощу або хто розчищає стіну, що впала. Угода може прописати це, і це має бути, тому що провулок, який ділить чотири вілли та фермер, це провулок, про який хтось буде сперечатися. Спільні смуги, зареєстровані як спільна ділянка, обслуговуються співвласниками, і купівля частки на смузі, де її має продавець, часто є найчистішою угодою з усіх.
Як доступ взаємодіє з роботами?
Трафік на будівництві важчий і ширший за автомобіль, і сервітут для проїзду не завжди дозволяє використовувати бетономішалку чи кран. Перед покупкою ми проїжджаємо маршрут із забудовником і уточнюємо, що може дійти до ділянки, а також сервітут складається, щоб перекрити трафік будівництва на час виконання робіт. Якщо смуга фізично вузька, тим самим документом узгоджується тимчасова домовленість із сусідом про проведення робіт.
Крутими смугами також проходять комунікації. Електричний кабель і водопровід проходять в траншеї вздовж смуги, і сервітут повинен це дозволяти. Наш посібник із підключення комунікацій пояснює практичну сторону.
У яких ситуаціях покупець повинен зупинитися?
Короткий список із наших власних файлів:
- Смуга, яка є частиною сусідської ділянки без сервітуту, і сусід, який недоступний або не бажає
- Провулок, який належить багатьом спадкоємцям неподіленого майна, тому жодна особа не може підписати
- Сервітут, який дозволяє проїзд лише пішки, для ділянки, яка потребує транспортних засобів і послуг
- Запланована дорога загального користування в планувальному документі, яка не була побудована, і зараз немає доступу
- Смуга, яка перетинає землю в охоронній зоні, де заборонено розширення або копання траншей
Кожну з них можна вирішити в деяких випадках, а в інших – ні, і час, щоб з’ясувати це, ще до депозиту. Ділянки, які не пройшли цю перевірку, знаходяться в нижній частині цінового діапазону в кожному муніципалітеті, як пояснює наш довідник ціни на землю за муніципалітетами, і вони дешеві недарма.
Що повинен просити покупець?
Кадастровий витяг про ділянку та смугу, яка її обслуговує, із зазначенням того, чи є смуга державною чи приватною, і кому вона належить; якщо приватний, зареєстрований сервітут у праві власності або підписана угода, готова до реєстрації; підтвердження геодезиста про те, що смуга на місцевості повторює смугу в кадастрі; а також підтвердження забудовника про те, що по маршруту проходить будівельний рух.
Кожна ділянка в нашому списку пройшла цю перевірку. Якщо ви дивитеся на ділянку в іншому місці, а доступ є смугою, а не дорогою, надішліть нам номер ділянки, і ми скажемо вам, хто є власником смуги та що потрібно для отримання права користування нею.