Prvo pitanje koje postavljamo o svakoj parceli nije kakav je pogled, već kako do nje dolazite i da li prilaz kojim dolazite pripada nekome ko bi mogao da ga zatvori. Na crnogorskom primorju odgovor je često da pripada susjedu, ili potomcima porodice koja je nekada posjedovala cijelu padinu, i da pravo korišćenja nikada nije zapisano. Ovaj vodič objašnjava kako funkcioniše pravni pristup, kako se provjerava i kako se obezbjeđuje prije kupovine.
Zašto je pristup prva provjera?
Zato što od njega zavise urbanistički uslovi, dozvola i vrijednost parcele. Uslovi navode put sa kojeg se parcela opslužuje. Dozvola zahtijeva da se do parcele može doći sa javnog puta, neposredno ili preko upisanog prava. A parcela do koje se pravno ne može doći ne može se izgraditi, ne može se prodati kao građevinska parcela i ne može se priključiti na komunalnu infrastrukturu čiji kablovi i cijevi moraju da pređu taj isti prilaz. Svaka druga provjera počiva na ovoj, zbog čega je na vrhu naše dubinske analize uporedo sa provjerom vlasništva opisanom na našoj stranici zašto Crna Gora.
Javni put, privatni prilaz ili nešto između?
Katastar evidentira puteve kao parcele. Javni put je parcela u javnom vlasništvu, a parcela koja ga dodiruje ima pristup po pravu. Prilaz koji je dio susjedove parcele jeste privatan, koliko god dugo selo njime hodalo. Između to dvoje su prilazi evidentirani kao zasebne parcele u suvlasništvu više porodica, koji su nastali kada je padina podijeljena i koji su privatni po zakonu a zajednički u praksi.
Geodetski plan prikazuje fizički prilaz; katastar pokazuje ko ga posjeduje. Kada se oba čitaju zajedno, većina parcela spada u jedan od tri slučaja: neposredan pristup javnom putu, što je jednostavno; pristup preko privatnog prilaza sa upisanom službenošću, što je u redu; ili pristup preko privatnog prilaza bez upisanog prava, a o tom slučaju govori ovaj vodič. Naš vodič o premjeru parcele i granicama objašnjava kako se dolazi do premjera.
Šta je službenost i kako se zasniva?
Službenost je pravo upisano u katastar koje vlasniku jedne parcele dozvoljava da koristi dio druge u određenu svrhu: prolaz pješice, prolaz vozilima, polaganje vodovodne cijevi ili električnog kabla, odvod vode. Zasniva se sporazumom između vlasnika dvije parcele, potpisanim pred notarom, i upisuje se na obje parcele tako da obavezuje svakog budućeg vlasnika svake od njih.
Sporazum određuje trasu, obično ucrtanu na premjeru, širinu, svrhe i eventualnu naknadu. Dobro sastavljena službenost za parcelu za vilu obuhvata vozila, građevinski saobraćaj tokom radova i komunalnu infrastrukturu, jer pravo prolaza pješice ne daje vam pravo da iskopate rov za kabl.
Šta se dešava kada susjed neće da potpiše?
Parcela bez pristupa javnom putu ima zakonski put da pribavi nužni prolaz preko susjednog zemljišta, uz naknadu susjedu, kroz postupak pred sudom ili nadležnim organom. On postoji, djeluje, i spor je i nepredvidiv. Kupac koji kupi parcelu bez pristupa oslanjajući se na njega kupio je postupak, a ne parcelu.
Naš savjet je jednostavan: obezbijedite službenost sporazumom prije kupovine, ili kupovinu uslovite njome, kako bi prodavac imao sve razloge da pomogne u pribavljanju susjedovog potpisa. Prodavci koji decenijama žive u selu obično za sedmicu urede ono što strani kupac ne bi uredio ni za godinu.
Ko održava privatni prilaz?
Upisana službenost daje pravo prolaza; ona sama po sebi ne kaže ko popravlja beton poslije zimskih kiša ili ko uklanja srušeni zid. Sporazum to može urediti, i treba, jer prilaz koji dijeli četiri vile i jedan poljoprivrednik jeste prilaz oko kojeg će se neko sporiti. Zajednički prilaze evidentirane kao zajednička parcela održavaju suvlasnici, a kupovina udjela u parceli prilaza, kada je prodavac posjeduje, često je najčistije rješenje od svih.
Kako pristup utiče na radove?
Građevinski saobraćaj je teži i širi od automobila, a službenost za prolaz ne dozvoljava uvijek mješalicu za beton ili kran. Prije kupovine trasom prolazimo sa izvođačem i potvrđujemo šta može da stigne do gradilišta, a službenost se sastavlja tako da obuhvati građevinski saobraćaj za vrijeme trajanja radova. Tamo gdje je prilaz fizički preuzak, privremeni dogovor sa susjedom za potrebe radova ugovara se u istom dokumentu.
Strmi prilazi nose i komunalnu infrastrukturu. Električni kabl i vodovodna cijev idu u rovu duž prilaza, i službenost to mora dozvoliti. Naš vodič o priključenju komunalne infrastrukture objašnjava praktičnu stranu.
Koje situacije treba da naznače kupcu oprez?
Kratak spisak iz naših spisa:
- Prilaz koji je dio susjedove parcele bez službenosti, i susjed koji je nedostupan ili nevoljan
- Prilaz u vlasništvu mnogih nasljednika nepodijeljene zaostavštine, tako da niko pojedinačno ne može potpisati
- Službenost koja dozvoljava samo prolaz pješice, za parcelu kojoj trebaju vozila i priključci
- Planirani javni put u planskom dokumentu koji nije izgrađen, a nema postojećeg pristupa
- Prilaz koji prelazi zemljište u zaštićenoj zoni gdje su proširenje ili kopanje ograničeni
Svaka je u nekim slučajevima rješiva a u drugim nije, a vrijeme da se to sazna jeste prije kapare. Parcele koje padnu na ovoj provjeri stoje na dnu cjenovnog raspona u svakoj opštini, kao što objašnjava naš vodič o cijenama zemljišta po opštinama, i jeftine su s razlogom.
Šta kupac treba da zatraži?
Katastarski izvod za parcelu i za prilaz koji je opslužuje, koji pokazuje da li je prilaz javni ili privatni i ko ga posjeduje; gdje je privatan, upisanu službenost u vlasničkom listu ili potpisan sporazum spreman za upis; potvrdu geodete da prilaz na terenu prati prilaz u katastru; i potvrdu izvođača da trasa nosi građevinski saobraćaj.
Svaka parcela u našoj ponudi prošla je ovu provjeru. Ako gledate parcelu negdje drugdje i pristup je prilaz a ne put, pošaljite nam broj parcele i reći ćemo vam ko posjeduje prilaz i šta bi bilo potrebno da se obezbijedi pravo korišćenja.