Den första frågan vi ställer om en tomt är inte vad utsikten är utan hur du når den, och om körfältet du når den tillhör någon som kan stänga den. På den montenegrinska kusten är svaret ofta att det tillhör en granne, eller till ättlingarna till familjen som en gång ägde hela sluttningen, och att rätten att använda den aldrig har skrivits ned. Den här guiden förklarar hur laglig åtkomst fungerar, hur du kontrollerar den och hur du säkrar den innan du köper.
Varför är åtkomst den första kontrollen?
Eftersom planvillkoren, tillståndet och tomtens värde är beroende av det. Villkoren namnger vägen som paketet trafikeras från. Tillståndet kräver att skiftet kan nås från allmän väg, direkt eller över en registrerad rättighet. Och en tomt som inte lagligen kan nås går inte att bebygga, kan inte säljas som byggtomt och kan inte anslutas till anläggningar vars kablar och ledningar ska gå över samma körfält. Varannan check vilar på denna, vilket är anledningen till att den ligger högst upp i vår due diligence vid sidan av titelsökningen som beskrivs på vår sida varför Montenegro.
Allmän väg, privat körfält eller något däremellan?
Matrikeln registrerar vägar som paket. En allmän väg är ett skifte i allmän ägo och en tomt som berör den har tillträde till höger. Ett körfält som är en del av en grannes skifte är privat, hur länge byn har gått på den. Mellan de två finns körfält registrerade som separata skiften som ägs gemensamt av flera familjer, som skapades när en sluttning delades och är privata i lag och delas i praktiken.
Besiktningsmannens plan visar det fysiska körfältet; matrikeln visar vem som äger den. När de två läses tillsammans faller de flesta tomter i ett av tre fall: direkt tillgång till allmän väg, vilket är enkelt; tillträde över privat körfält med registrerat servitut, vilket är bra; eller tillträde över ett privat körfält utan registrerad rättighet, vilket är fallet den här guiden handlar om. Vår guide till tomtmätning och gränser förklarar hur undersökningen erhålls.
Vad är ett servitut och hur skapas det?
Ett servitut, som kallas servitut i montenegrinsk praxis, är en rättighet som finns registrerad i matrikeln som tillåter ägaren av ett skifte att använda en del av ett annat för ett angivet ändamål: passage till fots, passage med fordon, läggning av vattenledning eller elkabel, dränering av vatten. Det skapas genom ett avtal mellan ägarna av de två skiftena, undertecknat inför en notarie och registrerat mot båda skiftena så att det binder varje framtida ägare av var och en.
Avtalet anger rutten, vanligtvis ritad på undersökningen, bredden, ändamålen och eventuell ersättning. Ett väl utarbetat servitut för en villatomt omfattar fordon, anläggningstrafik under arbetet och nyttigheterna, eftersom en genomfartsrätt till fots inte ger rätt att gräva ett dike för en kabel.
Vad händer när grannen inte skriver under?
Ett skifte utan tillträde till allmän väg har en väg enligt lag för att erhålla en nödvändig passage över angränsande mark, med ersättning till grannen, genom ett förfarande inför domstolen eller den behöriga myndigheten. Det finns, det fungerar och det är långsamt och oförutsägbart. En köpare som köper en landlåst tomt med förlitning på den har köpt ett förfarande, inte en tomt.
Vårt råd är enkelt: säkra servitutet genom överenskommelse innan köp, eller gör köpet villkorat av det, så att säljaren har all anledning att hjälpa till att få grannens namnteckning. Säljare som bott i byn i decennier brukar kunna ordna på en vecka vad en utländsk köpare inte kunde ordna på ett år.
Vem har ett privat körfält?
Ett registrerat servitut ger rätt att passera; det står inte i sig vem som reparerar betongen efter vinterregnet eller vem som röjer den fallna väggen. Avtalet kan fastställa detta, och det borde det, eftersom ett körfält som delas av fyra villor och en bonde är ett körfält som någon kommer att bråka om. Delade körfält som registrerats som ett gemensamt skifte underhålls av delägarna, och att köpa en andel i körfältet, där säljaren innehar ett, är ofta det renaste arrangemanget av alla.
Hur interagerar access med verken?
Byggtrafiken är tyngre och bredare än en bil, och ett servitut för passage tillåter inte alltid en betongblandare eller en kran. Innan vi köper kör vi rutten med en byggare och bekräftar vad som kan nå platsen, och servitutet är utformat för att täcka byggtrafiken under hela arbetets varaktighet. Där körfältet är fysiskt för smalt avtalas ett tillfälligt arrangemang med grannen för arbetet i samma dokument.
Branta körfält bär också verktygen. Elkabeln och vattenledningen går i ett dike längs körfältet och servitutet ska tillåta det. Vår guide till ansluta verktyg förklarar den praktiska sidan.
Vilka situationer bör få en köpare att pausa?
En kort lista från våra egna filer:
- En körfält som ingår i en grannes skifte utan servitut och en granne som inte är tillgänglig eller inte vill
- En körbana som ägs av många arvingar till en oskiftad egendom, så att ingen enskild person kan skriva under
- Ett servitut som endast tillåter passage till fots, för en tomt som behöver fordon och tjänster
- En planerad allmän väg i planhandlingen som inte är byggd och ingen nuvarande tillfart
- Ett körfält som korsar land i en skyddad zon där breddning eller grävning är begränsad
Var och en är lösbar i vissa fall och inte i andra, och tiden att ta reda på är före insättningen. Tomter som inte klarar denna kontroll ligger längst ner i prisklassen i varje kommun, som vår guide till markpriser per kommun förklarar, och de är billiga av en anledning.
Vad ska en köpare begära?
Matrikelutdraget för skiftet och för körfältet som betjänar det, som visar om körfältet är allmänt eller privat och vem som äger det; där det är privat, registrerat servitut i titeln eller ett undertecknat avtal redo för registrering; besiktningsmannens bekräftelse på att körfältet på marken följer körfältet i matrikeln; och en byggherrebekräftelse på att sträckan bär byggtrafik.
Varje tomt på våra listor har klarat denna kontroll. Om du tittar på en tomt på annat håll och tillfarten är ett körfält snarare än en väg, skicka oss paketnumret så berättar vi vem som äger körfältet och vad som krävs för att säkra rätten att använda den.