La première question que nous posons à propos de toute parcelle n'est pas de savoir quelle est la vue mais comment y accéder et si la voie par laquelle vous y accédez appartient à quelqu'un qui pourrait la fermer. Sur la côte monténégrine, la réponse est souvent qu'il appartient à un voisin ou aux descendants de la famille qui possédait autrefois toute la colline et que le droit d'usage n'a jamais été écrit. Ce guide explique comment fonctionne l'accès légal, comment le vérifier et comment le sécuriser avant d'acheter.
Pourquoi l'accès est-il la première vérification ?
Car les conditions d'urbanisme, le permis et la valeur du terrain en dépendent. Les conditions indiquent la route à partir de laquelle la parcelle est desservie. Le permis exige que la parcelle soit accessible depuis une voie publique, directement ou via un droit enregistré. Et un terrain qui n'est pas légalement accessible ne peut pas être construit, ne peut pas être vendu comme terrain à bâtir et ne peut pas être raccordé aux services publics dont les câbles et les canalisations doivent traverser la même voie. Toutes les autres vérifications reposent sur celle-ci, c'est pourquoi elle figure en tête de notre diligence raisonnable, aux côtés de la recherche de titre décrite sur notre page pourquoi le Monténégro.
Voie publique, voie privée ou quelque chose entre les deux ?
Le cadastre enregistre les routes sous forme de parcelles. Une voie publique est une parcelle de propriété publique, et une parcelle qui la touche y a accès de droit. Une ruelle faisant partie d'une parcelle voisine est privée, quel que soit le temps passé par le village à y marcher. Entre les deux se trouvent des voies enregistrées comme des parcelles distinctes appartenant conjointement à plusieurs familles, créées lors de la division d'un flanc de colline et qui sont privées en droit et partagées en pratique.
Le plan du géomètre montre la voie physique ; le cadastre indique à qui il appartient. Lorsque les deux sont lus ensemble, la plupart des parcelles se rangent dans l'un des trois cas suivants : accès direct à une voie publique, ce qui est simple ; accès par un chemin privé avec servitude enregistrée, ce qui est très bien ; ou un accès par une voie privée sans droit enregistré, ce qui est le cas de ce guide. Notre guide sur l'arpentage et les limites des parcelles explique comment l'arpentage est obtenu.
Qu'est-ce qu'une servitude et comment est-elle créée ?
Une servitude, appelée servitude dans la pratique monténégrine, est un droit inscrit au cadastre qui permet au propriétaire d'une parcelle d'utiliser une partie d'une autre dans un but déclaré : passage à pied, passage avec des véhicules, pose d'une conduite d'eau ou d'un câble électrique, évacuation de l'eau. Il est créé par un accord entre les propriétaires des deux parcelles, signé devant notaire, et enregistré sur les deux parcelles afin qu'il lie tout futur propriétaire de chacune.
La convention précise le tracé, habituellement tracé sur le levé, la largeur, les finalités et les éventuelles compensations. Une servitude bien rédigée pour un terrain de villa couvre les véhicules, la circulation des travaux pendant les travaux et les services publics, car un droit de passage à pied ne vous autorise pas à creuser une tranchée pour un câble.
Que se passe-t-il lorsque le voisin ne signe pas ?
Une parcelle sans accès à la voie publique bénéficie légalement d'un tracé permettant d'obtenir le passage nécessaire sur les terrains voisins, avec indemnisation du voisin, par une procédure devant le tribunal ou l'autorité compétente. Cela existe, cela fonctionne, et c'est lent et imprévisible. Un acheteur qui achète un terrain enclavé en s'appuyant sur celui-ci a acheté une procédure, pas un terrain.
Notre conseil est simple : sécuriser la servitude de gré à gré avant l'achat, ou conditionner l'achat à celle-ci, afin que le vendeur ait toutes les raisons de contribuer à obtenir la signature du voisin. Les vendeurs qui vivent dans le village depuis des décennies peuvent généralement organiser en une semaine ce qu'un acheteur étranger ne pourrait pas organiser en un an.
Qui entretient une voie privée ?
Une servitude enregistrée donne droit de passage ; il ne dit pas à lui seul qui répare le béton après les pluies hivernales ou qui déblaye le mur tombé. L'accord peut le préciser, et il le devrait, car une voie partagée par quatre villas et un agriculteur est une voie sur laquelle quelqu'un va se disputer. Les voies partagées enregistrées comme parcelle commune sont entretenues par les copropriétaires, et acheter une part dans la parcelle de voie, lorsque le vendeur en détient une, est souvent l'arrangement le plus propre de tous.
Comment l'accès interagit-il avec les œuvres ?
La circulation sur le chantier est plus lourde et plus large qu'une voiture, et une servitude de passage ne permet pas toujours l'utilisation d'une bétonnière ou d'une grue. Avant d'acheter, nous parcourons le parcours avec un constructeur et confirmons ce qui peut atteindre le site, et la servitude est rédigée pour couvrir le trafic de construction pendant la durée des travaux. Lorsque la voie est physiquement trop étroite, un arrangement temporaire avec le voisin pour les travaux est convenu dans le même document.
Les voies escarpées transportent également les services publics. Le câble électrique et la conduite d'eau passent dans une tranchée le long de la ruelle et la servitude doit le permettre. Notre guide de connexion des utilitaires explique le côté pratique.
Quelles situations devraient faire réfléchir un acheteur ?
Une courte liste de nos propres fichiers :
- Une ruelle faisant partie de la parcelle d'un voisin sans servitude et un voisin qui n'est pas disponible ou qui ne veut pas
- Une voie appartenant à plusieurs héritiers d'un domaine indivis, afin qu'aucune personne ne puisse signer seule
- Une servitude permettant le passage uniquement à pied, pour une parcelle nécessitant des véhicules et des services
- Une voie publique prévue dans le document d'urbanisme qui n'a pas été construite et sans accès actuel
- Une voie qui traverse un terrain dans une zone protégée où l'élargissement ou le creusement de tranchées sont restreints
Chacun peut être résolu dans certains cas et pas dans d'autres, et le moment de le découvrir est avant le dépôt. Les parcelles qui échouent à ce contrôle se situent au bas de la fourchette de prix dans chaque municipalité, comme l'explique notre guide des prix des terrains par municipalité, et elles sont bon marché pour une raison.
Que doit demander un acheteur ?
L'extrait cadastral de la parcelle et de l'allée qui la dessert, indiquant si l'allée est publique ou privée et à qui elle appartient ; s'il est privé, la servitude enregistrée dans le titre ou un accord signé prêt à être enregistré ; la confirmation de l'arpenteur-géomètre que la voie au sol suit la voie au cadastre; et une confirmation du constructeur indiquant que l'itinéraire transporte du trafic de construction.
Chaque parcelle de nos annonces a passé ce contrôle avec succès. Si vous regardez un terrain ailleurs et que l'accès se fait par une voie plutôt que par une route, envoyez-nous le numéro de parcelle et nous vous dirons à qui appartient la voie et ce qu'il faudrait pour obtenir le droit de l'utiliser.