Parmi les questions que se pose un acheteur sur un terrain, celle qui est la moins souvent posée et la plus regrettée est celle de la provenance de l'eau. La côte du Monténégro est bien desservie le long des routes et mal desservie deux cents mètres au-dessus d'elles, et les parcelles offrant les meilleures vues sont souvent les plus éloignées de la route principale. Ce guide explique comment chaque service public atteint un terrain à bâtir, avec qui vous faites affaire et comment nous transformons les réponses en chiffres avant qu'un client ne s'engage.
Que disent les conditions de planification concernant les services publics ?
Les conditions techniques urbanistiques émises pour une parcelle comprennent une section sur les infrastructures : de quelle route la parcelle est desservie, où est prévu le raccordement au réseau électrique, où passent l'aqueduc et l'égout, et si une installation septique est autorisée là où l'égout n'arrive pas. Cette section est le point de départ de chaque question de ce guide, et notre article sur les conditions techniques urbanistiques explique comment le document est obtenu.
Les conditions décrivent ce que le plan prévoit. Le terrain décrit ce qui existe aujourd'hui. Une conduite d'égout planifiée qui n'a pas encore été construite est une conduite d'égout à laquelle vous ne pouvez pas vous connecter, nous lisons donc les conditions puis parcourons la voie avec un constructeur.
Comment l'électricité est-elle raccordée à une villa neuve ?
La société de distribution de la zone raccorde la maison sur demande du propriétaire, une fois les documents de permis disponibles. La demande indique la puissance dont la maison a besoin et l'entreprise fournit les conditions techniques de raccordement et le tarif. Une villa équipée d'une pompe à chaleur, d'une pompe de piscine, d'un four électrique et d'une climatisation dans chaque pièce a besoin d'une connexion plus puissante qu'un appartement de vacances, et demander trop peu au début signifie demander à nouveau plus tard.
La question pratique est la distance jusqu'au point le plus proche du réseau ayant de la capacité. Un poteau en bordure de parcelle est un cas ; un transformateur à trois cents mètres en bas de la colline en est un autre, et le câble entre eux est payé par le propriétaire. Sur les terrains escarpés, le câble passe dans une tranchée le long de la voie d'accès, ce qui est une raison supplémentaire pour laquelle le statut juridique de cette voie est important.
D'où vient l'eau ?
Le long de la côte, la compagnie municipale des eaux approvisionne la plupart des agglomérations et les conditions d'urbanisme précisent si la parcelle se trouve dans la zone desservie. Le raccordement est demandé avec les documents de permis et le propriétaire paie le tuyau allant de la conduite principale à la limite de la parcelle là où la conduite principale ne le passe pas déjà.
Au-dessus de la zone desservie et dans une grande partie de l'arrière-pays, les options sont un puits là où le sol le permet, une citerne remplie depuis le toit et complétée par livraison, ou une conduite privée partagée à partir d'une source. Tous les trois fonctionnent et tous les trois sont communs ; il s'agit simplement d'un mode de vie différent et d'une ligne budgétaire différente. La pression estivale peut être faible dans les établissements côtiers les plus fréquentés, même là où la conduite principale existe, et la plupart des villas installent en standard un réservoir de stockage et une pompe.
Égout ou fosse septique : que permet le terrain ?
Là où l'égout public atteint la parcelle, la maison s'y connecte et les conditions le diront. Lorsque ce n'est pas le cas, les conditions autorisent généralement une installation septique approuvée, dimensionnée en fonction du nombre de chambres et placée sur le terrain aux distances exigées par les règles des limites, des puits et de la maison. Un système moderne est un réservoir scellé avec une étape de traitement et est vidé selon un calendrier, et les acheteurs des pays où les installations septiques sont rares sont souvent surpris de voir à quel point elles sont ordinaires ici.
La question à se poser n'est pas de savoir si la parcelle est dotée d'un tout-à-l'égout mais si la parcelle dispose d'un espace pour le système que la réglementation impose, compte tenu des retraits et de la pente. Un petit terrain escarpé peut avoir du mal à placer un réservoir légalement, et c'est quelque chose à savoir avant d'acheter plutôt que pendant la conception.
Qu'en est-il d'Internet, du téléphone et de la télévision ?
La fibre a atteint les villes et de nombreux villages du littoral et de la région centrale, et les opérateurs la diffusent le long des routes où il y a suffisamment d'habitations. Là où la fibre n'est pas encore arrivée, une connexion sans fil fixe depuis un mât avec vue directe ou un routeur de données mobile couvre la plupart des pentes avec vue, car une pente avec vue a généralement une ligne de vue vers quelque chose. La télévision arrive par satellite ou sur Internet.
Pour les acheteurs qui ont l'intention de travailler depuis la villa, nous testons le signal mobile sur la parcelle et interrogeons les opérateurs sur les forfaits fibre avant de référencer. Une parcelle sans signal et sans fibre est rare sur le littoral, mais elle existe dans les replis des collines, et c'est un fait à connaître avant d'acheter.
Comment sont gérées les eaux de pluie et le drainage des routes ?
La côte du Monténégro connaît d'intenses pluies d'automne et une pente sèche en juillet charrie un ruisseau en novembre. La maison et les terrasses ont besoin d'un drainage prévu à cet effet, et la parcelle doit évacuer l'eau vers un drain de voirie ou un cours d'eau sans inonder le voisin du dessous. La conception gère cela, mais l'acheteur doit regarder où va l'eau aujourd'hui, et une observation après de fortes pluies vous en indique plus de trois au soleil.
Les parcelles avec un ponceau ou un ruisseau saisonnier le long d'une limite sont soumises à des règles concernant la construction à proximité, que précisent les conditions. Ce sont ces parcelles où notre guide sur l'arpentage et les limites des parcelles gagne sa place, car un cours d'eau est souvent aussi une limite.
Comment les utilitaires modifient-ils la comparaison des tracés ?
Deux terrains au même prix avec la même vue peuvent différer par le coût d'un câble, d'un tuyau, d'une pompe et d'un réservoir, et la différence représente une réelle partie du budget de construction. Avant qu'un client ne prenne une décision, nous regroupons les utilitaires sur une seule ligne pour chaque parcelle :
- Électricité : distance au point de raccordement et capacité disponible
- Eau : raccordement municipal, puits ou citerne, et stockage nécessaire
- Eaux usées : égout public ou fosse septique, et si le terrain a de la place pour cela
- Internet : fibre, fixe sans fil ou mobile, testé sur la parcelle
- Drainage : où va l'eau et ce que la conception doit gérer
Avec cette ligne à côté de la surface constructible et du terrain, la comparaison entre les parcelles devient une comparaison entre les villas finies, ce que l'acheteur choisit réellement. Une image plus large des coûts se trouve dans notre guide sur les coûts de construction par mètre carré.
Que doit faire un acheteur avant de réserver ?
Demandez les conditions d'urbanisme et lisez la section infrastructures. Parcourez l'allée et trouvez le poteau, la bouche d'incendie et le trou d'égout, ou confirmez qu'ils ne sont pas là. Demandez au vendeur comment le terrain est desservi aujourd'hui, le cas échéant, et demandez aux voisins comment ils sont desservis. Insérez ensuite les réponses dans le budget avant la négociation des prix, et non après.
Chaque parcelle de nos annonces contient ces informations, et pour une parcelle que vous avez trouvée vous-même, nous la vérifierons avec la même méthode ; envoyez-nous le colis et nous vous dirons ce qui se connecte, ce qui ne se connecte pas et combien coûterait chaque écart pour combler.