Demandez à trois personnes au Monténégro combien coûte la construction d'une villa par mètre carré et vous obtiendrez trois chiffres qui diffèrent de moitié, chacun honnête, car chacun compte des choses différentes. Le numéro n’est utile que lorsque vous savez ce qu’il contient. Ce guide divise le budget d'une villa en plusieurs parties, explique quelles parties le terrain décide avant que la conception n'existe et montre comment nous établissons une estimation pour un client avant qu'il ne s'engage sur le terrain.
Que contient un coût au mètre carré ?
Le chiffre d'un constructeur couvre généralement la maison : les fondations sur un terrain raisonnablement plat, la structure, la toiture, les murs extérieurs et les fenêtres, les murs intérieurs, les installations et un niveau standard de finitions. Tout ce qui n'est pas la maison se trouve souvent à l'extérieur, et sur un terrain monténégrin, tout ce qui n'est pas la maison peut représenter une grande partie de l'ensemble :
- Terranement : excavation dans le roc, murs de soutènement, terrassement et drainage en pente
- Travaux extérieurs : la piscine, les terrasses, les murs du jardin, l'allée et le parking
- Utilitaires : le câble, le tuyau, la pompe, la fosse ou la fosse septique du portail à la maison
- Honoraires professionnels : l'arpentage, le rapport géotechnique, la conception, le permis et la surveillance
- Aménagement : cuisine, armoires, climatisation, éclairage et mobilier aux normes du client
Un acheteur qui compare deux devis a besoin de savoir lequel de ces devis comprend chacun. Nous les citons tous dans un seul tableau afin que la comparaison se fasse entre les villas finies, ce que le client achète. Le service qui gère la chaîne est décrit sur notre page pourquoi le Monténégro.
Quelles parties l'intrigue décide-t-elle ?
Les bases et les utilités, avant qu'un architecte ait tracé une ligne. Un terrain plat en sol à proximité de la route, avec les viabilisations au portail, apporte peu de l'un ou l'autre. Un terrain escarpé sur calcaire à deux cents mètres au-dessus de la rivière, avec une vue qui justifie son prix, comporte beaucoup de choses : des talus et des remblai de roche, des murs de soutènement qui sont des structures à part entière, une longue tranchée pour le câble et la conduite et souvent une pompe pour l'eau.
C'est pourquoi les conditions de planification, le relevé de niveaux et le relevé géotechnique précèdent l'achat dans notre méthode. Ils indiquent à l’ingénieur combien coûtera le terrain, et le terrain est la partie du budget qui ne peut être conçue de manière indépendante. Notre guide pour construire sur une parcelle côtière passe en revue le rocher, la pente et les accès qui définissent cette partie de la figure.
Comment le design déplace-t-il le numéro ?
Une fois l'intrigue connue, la conception définit l'essentiel du reste. Les éléments qui déplacent le plus la figure, par ordre décroissant :
- La surface au sol et le nombre d'étages, plafonnés par les conditions de planification
- La piscine : sa taille, si elle est taillée dans la roche, si elle se trouve sur une terrasse nécessitant sa propre structure
- Le vitrage : les grandes ouvertures face à la mer coûtent plus cher à l'achat et plus cher à ombrager et isoler
- La forme du toit : un toit plat avec une terrasse, un toit en pente avec des tuiles locales ou, dans les établissements protégés, une forme prescrite
- La structure : l'ingénierie en pente et pour les règles sismiques applicables le long du littoral
- Les finitions : parement en pierre, menuiseries, sols et salles de bain aux standards souhaités par le client
Un bon architecte conçoit en fonction d'un budget ainsi que d'un cahier des charges, et la première réunion de conception est le moment où les deux se réconcilient. Les clients qui viennent avec une photographie de référence et une figure, et qui sont ouverts sur les deux, obtiennent une maison qui correspond aux deux.
Que coûtent les finitions et les aménagements par rapport au gros oeuvre ?
Le gros œuvre d'une villa, sa structure et son enveloppe, constitue une partie assez prévisible du budget pour une taille et un terrain donnés. Les finitions et l'aménagement sont là où s'ouvre la gamme, car une cuisine peut coûter ce que coûte une voiture ou ce que coûte un appartement, et il en va de même pour les salles de bains, les sols et l'éclairage. Nous demandons aux clients de choisir très tôt un standard de référence et nous fixons le prix des finitions en fonction de celui-ci, de sorte que le chiffre par mètre carré au début soit toujours le chiffre à la fin.
L'air salin et la chaleur estivale imposent des choix plus pratiques qu'esthétiques : menuiseries de qualité marine, fixations en inox, systèmes d'enduit adaptés au littoral et ombrages fonctionnels. Ils coûtent plus cher que leurs équivalents intérieurs et permettent d'économiser leurs coûts d'entretien en quelques années.
Quelle est la place des frais, des permis et de la supervision ?
L'enquête, le rapport géotechnique, la conception architecturale et technique, les frais de permis et la supervision indépendante pendant les travaux représentent une part modeste du total et la part qui protège le plus le reste. Une conception qui lit correctement les conditions de planification évite une nouvelle conception au stade du permis ; un surveillant qui vérifie les armatures avant de couler le béton évite un mur qui doit s'effondrer. Nous ne proposons pas de build sans eux et nous ne conseillons pas à un client de construire sans eux.
Les frais de raccordement et les travaux des services publics se trouvent dans la même partie du tableau, et notre guide sur le raccordement des services publics explique ce qui les motive.
Combien de temps prend une construction et combien coûte le temps ?
Une villa avec piscine sur un versant côtier prend une saison de construction ou plus depuis la première excavation jusqu'aux clés, en fonction du terrain, de la taille et des finitions, après une phase de conception et de permis mesurée en mois. Le calendrier est important pour le budget car les prix des matériaux et de la main d’œuvre évoluent, et une construction qui s’arrête pendant une saison coûte plus cher qu’une construction qui se déroule. Le service de construction sur mesure planifie le calendrier à partir des conditions de planification et le contrat avec l'entrepreneur fixe le prix de l'étendue au départ.
Comment une construction est-elle payée depuis l'étranger ?
Par étapes, contre des travaux réalisés et confirmés par le superviseur indépendant, dans le cadre d'un contrat avec un entrepreneur enregistré. Les fonds du client sont débloqués étape par étape au fur et à mesure que le superviseur approuve, ce qui évite au client de payer pour le travail non effectué et à l'entrepreneur d'attendre que le travail soit terminé. Les modalités relatives aux fonds des clients sont décrites sur la page pourquoi le Monténégro.
Comment établir une estimation avant l'achat du terrain ?
Des conditions de planification, qui donnent le maximum de maison ; à partir du levé de niveaux et du levé géotechnique, qui donnent les bases ; des services publics à la porte ; à partir d'un standard de référence pour les finitions ; et des prix actuels d'un entrepreneur avec lequel nous avons travaillé. Le résultat est un budget pour l'ensemble, avec le prix du terrain en plus, que le client compare avec les villas finies au même endroit.
Sur cette comparaison, une intrigue telle que celle que nous présentons dans Baie de Kotor a du sens ou n'en a pas, et nous disons lequel. Pour un terrain que vous avez trouvé ailleurs, envoyez-nous le numéro de parcelle et nous établirons le même devis, afin que le chiffre au mètre carré que vous apportez à la négociation soit tout compris.